TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

11 juillet 2025

RÔLE : N° RG 23/02204 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L2N7

AFFAIRE :

[C] [G]

C/

[F] [U]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Julien METENIER

M^e Paul MIMRAN

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Julien METENIER

M^e Paul MIMRAN

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Madame [C] [G]

née le 11 octobre 1991 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [N]

né le 07 janvier 1990 à

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Julian METENIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par M^e DINAHET, avocat

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [U]

né le 22 juillet 1949 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [U]

née le 15 août 1950 à [Localité 8] (TUNISIE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés à l’audience par M^e Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de Mme [B], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 12 mai 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025 puis prorogée au 11 juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 janvier 2019, reçu par Maître [I] [H], notaire à [Localité 7], Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont acquis de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U], une maison à usage d’habitation cadastrée section BR N°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] sise [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9], au prix de 285.000 euros.

Se plaignant de désordres affectant le bien immobilier, Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont adressé à Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] une mise en demeure le 4 mars 2019 afin de leur demander le remboursement la somme de 900 euros correspondant à la moitié des frais de remise en état.

Estimant avoir constaté de nouveaux désordres, les 24 avril et 13 mai 2019, les demandeurs ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier par Maître [Z], commissaire de justice. Ils ont de même sollicité une expertise amiable réalisée par Monsieur [X] le 4 juillet 2019.

Le 14 juin 2019, Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont fait citer Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] devant le juge des référés de la présente juridiction, lequel a fait droit à leur demande d’expertise et nommé Monsieur [W] [M] par décision du 3 septembre 2019.

Le 21 octobre 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont fait citer Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] devant la présente juridiction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et 1641 et suivants du code civil, ils demandent à la juridiction de :

— entériner le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] [M],

— débouter les époux [F] et [L] [U] de leurs prétentions,

— condamner les époux [F] et [L] [U] à leur payer solidairement la somme de 15.165,16 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice matériel et financier,

— condamner les époux [F] et [L] [U] à leur payer solidairement la somme de 20 000 euros au titre de la dévalorisation nette du bien,

— condamner les époux [F] et [L] [U] à leur payer solidairement la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice moral, d’habitabilité et de jouissance,

— condamner les époux [F] et [L] [U] à leur payer solidairement la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner les époux [F] et [L] [U] solidairement aux entiers dépens de la présente instance, à ceux de l’instance de référés ainsi que des frais d’expertise judiciaire

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils soutiennent que les désordres tenant au décollement du plafond de la salle de bain et du couloir à l’étage, aux moisissures et champignons dans la salle de bain et cuisine, ainsi que ceux affectant l’installation électrique (tableau électrique, prises de courant dans la cuisine, branchement électrique du chauffe-eau) et les odeurs nauséabondes se dégageant des toilettes du rez-de-chaussée rendent l’immeuble impropre à sa destination et présentent, pour certains, une dangerosité avérée et ne répondent pas, pour tous, aux exigences réglementaires.

Ils affirment que la responsabilité des demandeurs est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés et que ces derniers ne peuvent leur opposer la clause d’exonération des vices dès lors qu’ils connaissaient l’état de leur bien et pour l’avoir fait rénover avant de le vendre. Ils ajoutent qu’ils ont commis une réticence dolosive en s’abstenant de les informer de l’existence de la fissure traversante structurelle verticale visible dans la montée d’escalier desservant l’étage.

Ils ajoutent que les désordres affectant le bien sont à l’origine de sa dévalorisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile au visa des articles 1641 et suivants et 1353 et suivants du code civil, Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] demandent à la juridiction de :

— débouter Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] de leurs prétentions,

— condamner Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] aux dépens.

Ils soutiennent que plusieurs des désordres soulevés étaient apparents lors de la vente et rappelés dans les diagnostics techniques réalisés préalablement à celle-ci ainsi que dans l’acte de vente. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance des dysfonctionnements n’ayant jamais habité les lieux et soulignent que le dysfonctionnement du chauffe-eau est du à une mauvaise utilisation de la part des acquéreurs.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, l’affaire a été clôturée avec effet différé au 5 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025.

MOTIFS

Le tribunal précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, “dire et juger” ou de “donner acte” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par acte authentique reçu le 24 janvier 2019 par Maître [I] [H], notaire à [Localité 7], Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont acquis de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U], une maison à usage d’habitation cadastrée section BR N°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] sise [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9], au prix de 285.000 euros.

Il résulte de cet acte, les éléments suivants :

— dans le paragraphe relatif à “l’état du bien” : “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : – si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

— dans le paragraphe relatif aux renseignements d’urbanisme, il est fait référence au retrait-gonflement des argiles, sécheresse, tassements différentiels avec un plan de prévention des risques approuvé le 27 février 2017.

— divers diagnostics sont mentionnés comme étant annexés à l’acte, dont un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité avec mention sur l’acte de vente que l’acquéreur en a pris connaissance, perdant ainsi tout droit à garantie.

Le diagnostic établi par la société DIAG POT le 6 novembre 2018, indique notamment que l’installation électrique intérieure comporte des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers présentés.

Dans le cadre de la mise en demeure adressée par Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] à Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U], le 4 mars 2019, il était fait état de désordres apparus immédiatement après la vente et relatifs à :

— des problèmes de plomberie (lavabo de la salle de bain bouché, remontée des eaux des toilettes dans la baignoire, mauvaise installation des canalisations entraînant des difficultés d’évacuation des eaux, fuite dans l’évier de la cuisine, dysfonctionnement de la chasse d’eau, robinet d’eau dans le garage s’écoulant continuellement, cumulus hors d’état de marche),

— de nombreuses disjonctions affectant le système électrique.

Il est justifié de l’intervention de trois artisans en lien avec ces dysfonctionnements.

A la suite de l’établissement de deux constats de commissaires de justice des 24 avril et 13 mai 2019, ainsi que d’une attestation du 14 mai 2019 établie par une entreprise d’électricité, la SARLU JFE relevant la non conformité de l’installation électrique du bien à la norme NFC 15-100, Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] ont fait valoir, au soutien de leur demande d’expertise judiciaire, que leur bien était affecté de désordres relatifs à :

— la plomberie (présence d’auréoles marrons sur les murs de la cuisine et de la salle de bains, remontée des eaux usées dans les WC, sol humide dans le garage provenant des remontées d’eau au niveau du tuyau d’évacuation du lave-linge entouré d’une matière marron dégageant une forte odeur nauséabonde),

— une micro-fissure sur le mur gauche de l’escalier,

— un risque d’incendie du fait de l’installation électrique.

Ainsi, Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] communiquentun rapport d’expertise amiable réalisé par Monsieur [X] le 4 juillet 2019 faisant état de la présence d’une fissure traitée sur le mur pignon dans la montée d’escalier, d’une électricité présentant des non conformités ainsi qu’une installation dangereuse avec risque d’incendie et d’électrocution. Il a aussi relevé une plomberie présentant des non conformités, des défauts d’entretien des réseaux d’évacuation ainsi que l’absence de ventilation statique ou de VMC dans la maison.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [W] [M], après avis d’un sapiteur concernant l’installation électrique que :

— que la fissure présente sur la paroi verticale de façade dans la cage d’escalier est traversante et d’ordre structurel et est liée à des mouvements du sol par retrait/gonflement et/ou par des phénomènes de sismicité légers. Il estime que son épaisseur relativement faible ne compromet pas la stabilité de l’ouvrage en l’état, mais qu’elle peut être évolutive,

— le plafond dégradé dans la salle de bain, qui est la conséquence d’une faute d’exécution dans la mise en oeuvre des bandes de jointement et de raccord, conduira à terme, à une impropriété de l’ouvrage à sa destination,

— que les tâches marrons dans la salle de bain et la cuisine, résultantes d’une erreur de conception et d’exécution sont apparues du fait d’un défaut de ventilation naturelle indiquant une qualité d’air impropre car chargée en humidité et viciée. L’expert a estimé que ces désordres étaient de nature à rendre en l’état, les pièces impropres à leur destination,

— que le tableau électrique, les prises de courant dans la cuisine et le branchement électrique du nouveau chauffe-eau ne répondent pas aux exigences réglementaires, l’installation présentant une dangerosité rendant l’immeuble impropre à sa destination en l’état.

— l’odeur nauséabonde dans le wc du rez-de-chaussée résulte d’une absence de siphon rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Madame [C] [G] et Monsieur [O] [N] sollicitent de voir engagée la garantie de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [U] en qualité de vendeurs au titre des vices cachés affectant le bien immobilier acquis le 24 janvier 2019.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente, la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Ainsi, il résulte des éléments communiqués au dossier, et notamment des constats de commissaires de justice, de l’expertise amiable et du rapport d’expertise judiciaire, que le bien immobilier acquis est affecté de vices relatifs à des dégradations sur le plafond de la salle de bain et du couloir, des tâches marrons dans la salle de bain et la cuisine, des problèmes électriques et une absence de siphon dans le wc du rez-de-chaussée.

Le faible délai écoulé entre la vente et la constatation des désordres par les acquéreurs, démontrent l’antériorité des vices à la vente litigieuse.

Bien que les demandeurs soutiennent que les désordres n’ont été constatés qu’après la vente et qu’ils ne pouvaient les déceler dans le cadre de visites nocturnes, le décollement du plafond, les tâches de moisissures et les champignons constituent des vices apparents qui ne peuvent donner lieu à la garantie des vices cachés.

Tel n’est pas le cas de l’odeur nauséabonde dans le WC du rez de chaussée, dont les vendeurs ne soutiennent pas le caractère apparent lors de la vente, et dont l’expert judiciaire estime qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Toutefois, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Cette clause de non garantie ne joue que pour autant que l’acquéreur ne connaisse pas les vices de la chose. À défaut, il sera considéré comme vendeur de mauvaise foi et il ne pourra pas se prévaloir de la clause de non garantie.

Dès lors que les défendeurs n’habitaient pas les lieux, et que les éléments au dossier ne permettent pas d’établir leur connaissance de ce vice, leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés concernant l’odeur nauséabonde dans le WC ne peut s’appliquer en raison de la clause de non garantie contenue dans l’acte de vente.

S’agissant des problèmes électriques relevés par l’expert judiciaire, il est établi que certains d’entre eux étaient décrits dans le diagnostic remis aux futurs acquéreurs avant la vente.

Les demandeurs communiquent des pages du diagnostic électrique établi préalablement à la vente, lequel fait état d’anomalies du système électrique. Toutefois, il ne peut être déterminé en l’état si l’intégralité des pages du diagnostic a été communiqué aux débatset ainsi, si au moment de la vente, les acquéreurs avaient connaissance de la nature et de l’étendue des problèmes électriques.

Faute de démontrer le caractère caché de ce vice, leur demande de ce chef sera rejetée.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] en condamnation de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] sur le fondement de la garantie des vices cachés est rejetée.

Sur le dol concernant la fissure

Aux termes de l’article 1137 du code civil “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive comme le dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

Les demandeurs sollicitent que soit engagée la responsabilité de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] sur le fondement du dol, estimant que ces derniers se sont abstenus de les informer de la présence d’une fissure dans l’escalier.

Ils se prévalent des constatations réalisées dans le cadre de l’expertise amiable, laquelle a mis en exergue, avec un éclairage rasant, le traitement d’une fissure dans l’escalier.

Ils soulignent que l’expert judiciaire a conclu au fait que cette fissure, bien que ne compromettant pas la stabilité de l’ouvrage, doit être rapidement traitée pour stopper son évolution.

Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] contestent toute responsabilité et soulignent le fait que les acquéreurs étaient informés dans l’acte de vente du phénomène de retrait gonflement d’argile.

Toutefois, la mention dans l’acte de vente d’un tel phénomène n’établit pas la connaissance par les acquéreurs d’éventuelles fissures affectant le bien, la fissure litigieuse ayant par ailleurs été révélée à l’aide d’un éclairage particulier.

Au contraire, la localisation de la fissure dans un lieu de passage et les déclarations des défendeurs ayant indiqué avoir effectué d’importants travaux avant la mise en vente pour le valoriser, permettent d’établir leur connaissance de cette fissure et son traitement, préalablement à la vente, et sa dissimulation aux demandeurs.

L’existence d’un vice du consentement consistant dans une réticence dolosive de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] est en conséquence démontrée.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1178 du code civil « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

En l’espèce, Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] démontrent subir un préjudice du fait de l’existence d’une fissure affectant le bien acquis, l’expert judiciaire ayant conclu qu’elle pouvait être évolutive et qu’il convenait en conséquence de la traiter afin de stopper toute évolution.

L’expert judiciaire a estimé à 3 000 euros HT la somme nécessaire à son traitement.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] et de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 1 000 euros en réparation du préjudice moral lié à l’engagement de cette procédure dans laquelle deux expertises ont été diligentées.

En revanche, faute pour les demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice de dévalorisation du bien, cette demande sera rejetée.

Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable que Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] conservent la charge des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de la présente instance.

Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] seront solidairement condamnés à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’instance de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé.

La demande de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] en condamnation de Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice matériel,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

REJETTE la demande de Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] en condamnation de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] en réparation du préjudice de dévalorisation,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] en condamnation de Monsieur [O] [N] et Madame [C] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [L] [A] épouse [U] aux dépens en ce compris ceux de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT