Du 14 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01642 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSYD

[J] [A], [L] [M] [E] épouse [A]

C/

[S] [D]

— Expéditions délivrées à

Maître [O] [X]

— FE délivrée à

Maître [V] [B]

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [A]

né le 10 Novembre 1948 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [L] [M] [E] épouse [A]

née le 30 Août 1945 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Fabien DUCOS-ADER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL [B] / OLHAGARAY & ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Madame [S] [D]

née le 19 Mai 1961 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013978 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par Maître Charlotte BOUYER, Avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Décembre 2024

Délibéré du 14 Février 2025 prorogé au 14 Mars 2025, en raison des contraintes de service

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2014, Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE 77, donné à bail à Madame [S] [D] et Monsieur [J] [G], un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer révisable mensuel de 577€ et une provision sur charges mensuelle de 28,82€.

Monsieur [J] [G] ayant quitté le logement, un avenant au bail a été signé le 11 janvier 2024 aux termes duquel Madame [S] [D] devient seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [D] un commandement de payer la somme de 3.599,15€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance en date du 30 juillet 2024, Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] ont fait assigner Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de :

— Constater la résiliation du bail portant sur l’appartement loué par Madame [D] à compter du 23 juillet 2024

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de leur chef et de tous biens avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier

— Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé, selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

— Condamner Madame [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 3.800,95€ correspondant aux impayés arrêtés le 22 juillet 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer

— Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation au montant égal à celui des loyers et des charges qu’aurait payé la locataire en cas de non-résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux avec revalorisation telle que prévue au contrat

— Condamner Madame [D] à payer lesdites indemnités avec intérêts au taux légal à Monsieur et Madame [A] jusqu’à la libération effective des lieux

— Condamner Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 900€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— La condamner aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que ceux de l’assignation

A l’audience du 25 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 13 décembre 2024.

A cette audience, Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale. Ils exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.263,25€ à la date du 11 décembre 2024. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement en raison de la non-reprise des loyers.

En défense, Madame [S] [D], représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes

A titre principal,

— Lui accorder un délai de 36 mois pour apurer le montant de sa dette locative selon les modalités suivantes :

par échéances mensuelles de 100 euros sur 23 mois et en un 24e et dernier terme représentant le solde du principal, des intérêts et des frais

— Suspendre dans l’attente le jeu de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail

A titre subsidiaire,

— En l’absence de suspension du jeu de la clause résolutoire, lui accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux loués

En tout état de cause

— Débouter Monsieur et Madame [A] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions

— Laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens

Elle expose qu’au départ de son fils, elle a rencontré les plus grandes difficultés pour honorer, avec régularité, à compter du mois de juillet 2023, le règlement de ses échéances locatives mensuelles ; qu’elle a néanmoins toujours tenté d’effectuer des versements réguliers afin de limiter autant que faire se peut son impayé locatif ce qu’elle regrette. Elle ne conteste pas sa situation d’impayé de loyers, créée à compter du mois de juillet 2023 lors du départ de son fils. Elle explique que cette situation est liée à son impossibilité de pouvoir assumer seule le règlement d’un loyer mensuel de 672,90€ au regard de sa situation financière particulièrement précaire. Elle indique percevoir une pension de retraite à hauteur de 1.012,02€ par mois et ce depuis le mois d’août 2024 ; qu’elle ne lui permet pas de faire face au règlement du loyer. Elle indique avoir obtenu un accord pour un contingent prioritaire et qu’une aide du FSL à hauteur de 2.367,65€ aurait été validée laquelle sera versée à compter de son relogement. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et propose la mise en place d’un échéancier. Elle réclame à titre subsidiaire un délai de 18 mois pour quitter les lieux loués.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 25 octobre 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 28 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] ont fait signifier à Madame [S] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.599,15€ au titre des loyers échus suivant exploit du 22 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [D] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 juillet 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 juillet 2024.

Au vu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour la locataire de démontrer qu’elle est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le loyer n’étant plus réglé depuis le mois d’août 2024, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [S] [D].

De même, en application de l’article 24 VII de la loi précitée, à défaut pour la locataire d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [S] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 juillet 2024, ce qui constitue pour Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] produisent un décompte actualisé à la date du 11 décembre 2024 selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 6.263,25€ (décembre 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (273,80€+146,74€).

Madame [S] [D] ne conteste pas sa situation d’impayés de loyers.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestée et contestable, Madame [S] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 5.842,71€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse. Madame [S] [D], sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (672,90€ par mois) à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux émise à titre subsidiaire par Madame [D]

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de 18 mois pour quitter le logement.

En premier lieu, il convient de rappeler que l’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa version en application depuis le 29 juillet 2023 prévoit que les délais ne peuvent désormais plus être supérieurs à un an.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [D] démontre avoir effectué une demande de logement social le 29 mai 2024 ainsi qu’une demande de contingent prioritaire.

Il convient toutefois de relever que Madame [D] a d’ores et déjà bénéficié de plus de 5 mois de délais pour quitter les lieux depuis le 23 juillet 2024 et qu’elle ne démontre pas pour autant avoir également effectué des démarches aux fins de trouver un logement dans le parc privé en élargissant sa zone de recherche. Il est constant que Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] sont aussi pénalisés depuis de plusieurs mois par le maintien de Madame [D] dans le bien, bien dont ils ne peuvent disposer.

En conséquence, au vu des situations respectives des parties, il est justifié de surseoir à l’expulsion en accordant à Madame [D] un délai de 2 mois à compter de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] à verser à Madame [E] épouse [A] et Monsieur [A] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDONS néanmoins à Madame [S] [D] et tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 2 mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et Disons qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (672,90€ par mois), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] à payer à Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] la somme de 5.842,71€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] à payer à Madame [L] [M] [E] épouse [A] et Monsieur [J] [A] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION