TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU :

25 septembre 2025

RÔLE : N° RG 22/04869 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LQ5R

AFFAIRE :

[A] [H]

C/

SCI OLHUVELI

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP TERTIAN -BAGNOLI

M^e Georges GOMEZ

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP TERTIAN -BAGNOLI

M^e Georges GOMEZ

N°2025/

CH GENERALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [A] [H]

né le 19 octobre 1988 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN -BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e AYME Annabelle, avocat

DÉFENDERESSE

SCI OLHUVELI

société civile immobilière immatriculée sous le RCS D'[Localité 7]

dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’ AIX EN PROVENCE substitué à l’audience par M^e CANEL Marjorie, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [J] [C] [L], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 puis prorogée au 25 septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 23 novembre 2021 dressé en l’étude de Maître [M] [K], notaire à MARSEILLE, avec la participation de Maître [F] [O], notaire à AIX-EN-PROVENCE, Monsieur [A] [H], en qualité de promettant, et la SCI OLHUVELI, en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement, lot n°6, sis [Adresse 5] à MARSEILLE (13015) au prix de 57 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 24 mai 2022 à 16 heures et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant total de 5.700 euros.

Cette promesse de vente stipulait, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive particulière d’obtention de prêt au plus tard le 28 février 2022.

Par courriel du 10 mai 2022, le notaire de la SCI OLHUVELI a indiqué au notaire de Monsieur [A] [H] qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien, et a précisé, par courriel du 12 mai 2022 qu’elle ne verserait pas l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 15 juin 2022, le conseil de Monsieur [A] [H] a sollicité auprès de la SCI OLHUVELI le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Le 12 août 2022, le notaire de la SCI OLHUVELI a adressé au conseil de Monsieur [A] [H] un courrier lui indiquant les motifs de la non réitération de l’acte authentique, du fait que Monsieur [A] [H] aurait omis de communiquer des informations déterminantes concernant la situation financière de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, Monsieur [A] [H] a fait assigner la SCI OLHUVELI devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, au visa de l’article 1231-1 du code civil, il demande à la juridiction de :

Condamner la SCI OLHUVELI au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue d’un montant de 5.700 euros assortis des intérêts de droit courant à compter de la mise en demeure délivrée le 5 juin 2022,Condamner la SCI OLHUVELI au paiement de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,Débouter la SCI OLHUVELI de toutes ses demandes,Condamner la SCI OLHUVELI au paiement de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI OLHUVELI au paiement des dépens.

Il soutient qu’il n’a commis aucun manquement à son devoir d’information puisqu’il a communiqué tous les éléments qu’il détenait sur son bien lors de la signature de la promesse de vente, de sorte que la SCI OLHUVELI ne justifie d’aucun motif légitime à la non-levée de l’option. Il précise que dès lors, l’indemnité d’immobilisation lui est acquise et que l’inexécution contractuelle de la SCI OLHUVELI lui cause un préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 juin 2025, au visa des articles 1130 et suivants du code civil, la SCI OLHUVELI demande à la juridiction de :

A titre principal et subsidiaire :

Juger la promesse de vente nulle et de nul effet du fait de la réticence dolosive de Monsieur [A] [H], Juger la promesse de vente nulle et de nul effet du fait du manquement au devoir d’information de Monsieur [A] [H], Débouter Monsieur [A] [H] de l’ensemble de ses demandes de condamnation, A titre reconventionnel :

Condamner Monsieur [A] [H] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa réticence dolosive, En tout état de cause :

Condamner Monsieur [A] [H] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Rejeter toutes demandes contraires aux présentes écritures.

Elle fait valoir que son consentement a été vicié du fait des manœuvres dolosives commises par Monsieur [A] [H], ce dernier ne l’informant pas de l’étendue de la situation financière et comptable de la copropriété alors que cet élément était déterminant de son consentement. Elle ajoute qu’à titre subsidiaire, Monsieur [A] [H] a manqué à son devoir d’information.

En outre, elle soutient que la réticence dolosive de Monsieur [A] [H] lui a causé un préjudice consistant en la privation d’acquérir un autre bien à des conditions normales de vente.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 février 2025 avec effet différé au 15 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la promesse de vente

Monsieur [A] [H] sollicite le bénéfice de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation du fait que la SCI OLHUVELI n’aurait pas rempli ses obligations prévues dans le cadre de ladite promesse de vente alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

La SCI OLHUVELI s’y oppose soutenant qu’elle n’a pas été en mesure de contracter en toute connaissance de cause et au terme d’un consentement pleinement éclairé.

Sur la nullité pour réticence dolosive

En vertu de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Aux termes de l’article 1137 du code civil “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manœuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive constitutive d’un dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

En l’espèce, il ressort de la lecture de la promesse de vente du 23 novembre 2021 dressée en l’étude de Maître [M] [K], notaire à Marseille, avec la participation de Maître [F] [O], notaire à Aix-en-Provence, consentie par Monsieur [A] [H] en qualité de promettant à la SCI OLHUVELI en qualité de bénéficiaire, portant sur un appartement lot n°6 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Marseille (13015), que l’immeuble au sein duquel se situe l’appartement a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 18 décembre 2018 et d’un arrêté de mainlevée dont une copie est annexée à la promesse de vente.

Un extrait de l’arrêté de péril imminent est repris dans le corps de la promesse de vente au sujet duquel « le BENEFICIAIRE déclare avoir pris parfaite connaissance de son contenu, et des obligations en résultant ». Le 19 mai 2020, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mainlevée de péril grave et imminent à la suite de la délivrance de l’attestation de travaux de réparation définitifs des désordres établie le 10 février 2020.

Il ressort de la promesse de vente que « LE BENEFICIAIRE déclare avoir été parfaitement informé de cette situation préalablement aux présentes et vouloir en faire son affaire personnelle.

Le PROMETTANT déclare avoir payé sa quote-part relative aux travaux effectués sur l’immeuble.

Les travaux, et les frais liés à ces travaux, (notamment frais d’architecte et de procédures) effectués à ce jour, restent à la charge du PROMETTANT (…)».

De plus, dans la section relative au « statut de la copropriété », en pages 33 à 37 de l’acte, « Le PROMETTANT déclare que le précédent syndic était FONCIA MEDITERRANNEE (…). Il résulte d’une ordonnance du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 27 octobre 2021, ce qui suit littéralement rapporté :

« …

Vu la requête annexée à l’ordonnance présentée par: S.A. S. FONCIA MÉDITERRANÉE venant au droit de la SARL COGEFIM FOUQUE ayant pour avocat M^e Christian BAILLON-PASSE

Attendu qu’il résulte des éléments transmis que l’ensemble immobilier visé dans la requête est dénué de syndic alors qu’aucune assemblée n’a été valablement convoquée pour nommer un syndic;

Qu’il y a lieu en conséquence de faire droit à la requête et de déroger au principe du contradictoire compte-tenu de l’urgence s’attachant à la situation sus- visée ;

DESIGNONS en qualité d’administrateur provisoire De la copropriété [Adresse 3] :

M. [B] [N]

Avec pour mission, dans un délai de 12 mois qui pourra être renouvelé par requête présentée au président du tribunal judiciaire ou au juge chargé du contrôle des expertises, sans pouvoir excéder trois ans :

De se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic;

. . . »

Le PROMETTANT déclare :

Que la copropriété n’a actuellement ni syndic ni président nommés par les copropriétaires,Qu’à sa connaissance aucune assemblée de copropriétaires ne s’est spontanément réunie pour décider de l’exécution de travaux et qu’il n’existe pas de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d’exécution,Avoir réglé ses charges auprès de FONCIA MÉDITERRANÉE, [Adresse 2], Qu’aucune procédure n’est actuellement en cours contre la copropriété à l’exception de ce qui est précisé aux présentes. Le BENEFICIAIRE reconnaît avoir été informé par le notaire des inconvénients résultant de cette situation et notamment des points suivants :

Toute copropriété doit avoir un syndicat des copropriétaires se réunissant au moins une fois l’an, la loi faisant obligation à tout syndicat de copropriétaires de nommer un syndic ;Des créanciers de ce syndicat des copropriétaires pourraient se manifester ultérieurement et réclamer le recouvrement des sommes d’argent aux copropriétaires alors en place ;L’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire afin de nommer un syndic ;Toute copropriété est tenue d’assurer contre l’incendie les parties communes et éléments d’équipements communs, ce qui en l’espèce ne peut être justifié.

Le notaire a enfin indiqué au BENEFICIAIRE qu’il lui sera impossible de notifier la vente et par voie de conséquence d’obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ni de remplir les formalités de l’article 20 II de cette loi ».

Au sein de la partie « convention des parties sur les charges de copropriété », il apparaît que « le PROMETTANT paiera au futur syndic de la copropriété toutes les charges mises en recouvrement par ce dernier au jour de l’entrée en jouissance. Le BENEFICIAIRE supportera les charges de copropriété à compter de l’entrée en jouissance ».

De plus, il ressort des annexes de la promesse de vente qu’un document intitulé « fiche synthétique de la copropriété AD6-800-585 (…) générée à partir de données mises à jour le 6 novembre 2018» indique, au sein de la rubrique « caractéristiques financières », que les dettes fournisseurs, rémunérations et autres de la copropriété s’élèvent à la somme de 19.629,21 euros et le montant des sommes restant dues par les copropriétaires à la somme de 27.462,86 euros selon l’exercice clos au 31 décembre 2017.

En outre, est annexé à la promesse de vente, un pré état daté intitulé “dossier promesse de vente fiche d’information (Loi Alur)”, tel qu’exigé par l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, duquel il ressort que les sommes incombant au nouveau copropriétaire (acquéreur) s’élèvent à 1.020,68 euros, que l’état global des impayés au dernier jour de l’exercice approuvé, soit au 31 décembre 2019, s’élèvent à la somme de 37.893,40 euros s’agissant des impayés de charges au sein du syndicat, et à la somme de 27.782,19 euros s’agissant des dettes du syndicat vis-à-vis des fournisseurs.

Les procès-verbaux des assemblées générales des 15 octobre 2018, 21 mai 2019, 26 septembre 2019, 16 octobre 2020 et 16 février 2021 sont également annexés à l’acte authentique.

A la suite d’une sollicitation par courriel du 12 mai 2022 de Maître [M] [K] destinée à informer les parties sur le coût des travaux relatifs à l’arrêté de péril, Monsieur [B] [N], administrateur provisoire de la copropriété désigné par l’ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille en date du 27 octobre 2021, a répondu par mail du 2 juin 2022 que :

En ce qui concerne les travaux réalisés pour mettre fin au péril : les travaux ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 21 mai 2019 pour un montant total de 57.079 euros TTC,En cumulant les autres travaux votés lors de cette assemblée générale, la somme totale appelée est de 66.819,14 euros.

Il précise qu’ « il semble qu’il y ait eu des travaux supplémentaires car la société PROTECH BAT produit une déclaration de créance sur un montant de travaux de 69.344 euros TTC, soit un supplément de (…) 12.265,00 euros TTC ».

Il indique « n’avoir reçu aucun élément comptable et administratif de la part de l’ancien syndic sur ces travaux, mais si la déclaration de créance produite par PROTECH BAT est justifiée, alors la quote-part supplémentaire du lot 6 appartenant à M. [H] serrait de (…) 1.116,12 euros sous réserve qu’il n’y ait pas eu d’autres suppléments ».

Concernant les créances du syndicat, Monsieur [B] [N] annonce « préparer le plan d’apurement des dettes » et insiste sur le fait, concernant les comptes non approuvés, « que de très nombreux documents, factures, pièces comptables, marchés et ordres de service ne m’ont pas été remis par l’ancien syndic malgré une mise en demeure. Aussi, il est très difficile d’établir les comptes de gestion pour les exercices du 01/01/2020 au 31/12/2020 et du 01/01/2021 au 31/12/2021 (…) ».

Maître [G] [I] a alors transmis au notaire de Monsieur [A] [H] un courriel le 2 juin 2022 aux termes duquel il indique :

« je vous fais suivre ci-dessous le courriel reçu de Monsieur [N], expert judiciaire et administrateur provisoire de la copropriété qui nous avait informé par téléphone le 13 avril que :

— la situation financière et comptable de la copropriété était très préoccupante. Il n’était pas en possession des pièces comptables de l’ancien syndic et il ne l’est toujours pas aujourd’hui ce qu’il confirme dans son courriel ci-dessous.

— les impayés au sein de la copropriété étaient bien plus important que ceux mentionnés dans le pré-état de l’ancien syndic (sur lequel il était noté 27.782 euros).

— certaines dettes semblent irrecouvrables même par procédure de saisie : puisque le copropriétaire qui a une dette de 45.000 euros comptait vendre son appartement 25.000 euros.

— Monsieur [N] ne dispose d’aucun fond pour la copropriété et plusieurs créances d’entreprises ont été déclarées (…) pour un plus de 24.000 euros ».

Il ajoute qu’à ce jour « la situation comptable de la copropriété reste toujours très floue » et que les impayés des copropriétaires « (bien supérieur à ce qui était annoncé dans le pré-état annexé à l’avant-contrat) » nécessitent de mettre en place un plan d’apurement et qu’une cotisation de 910 euros pour l’appartement de Monsieur [A] [H] a été appelée pour pallier aux impayés, cette cotisation risquant de se renouveler dans le temps.

Les pièces jointes issues des derniers échanges entre eux ne sont pas communiquées au dossier.

La SCI OLHUVELI produit un nouvel état daté du 8 avril 2022 dressé par Monsieur [B] [N] établissant les dettes de l’ancien copropriétaire (vendeur) à la somme de 6.062,87 euros et les sommes incombant au nouveau copropriétaire (acquéreur) à hauteur de 1.020 euros au titre des avances constituant la réserve et de 910 euros correspondant aux avances destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Il ressort également d’un courrier établi par Maître [M] [K], notaire de Monsieur [A] [H], que « les pièces du dossier ont été transmises à mon confrère au moyen de plusieurs mails envoyés à partir du 14 mars 2022 jusqu’au 12 avril pour les pièces complémentaires.

Lors du rendez-vous du 13 avril, vous avez soulevé une erreur contenue dans l'« état daté » transmis par l’administrateur provisoire.

D’un commun accord, le rendez-vous a été ajourné.

Nous nous sommes alors employés à obtenir davantage de précisions auprès de l’administrateur provisoire.

En dépit des informations complémentaires qui ont pu être transmises à votre acquéreur, celui-ci n’a pas donné suite à son acquisition ».

Force est de constater que l’état daté annexé à la promesse de vente du 18 août 2021, établi par l’ancien syndic, mentionne bien que les impayés de charge au sein du syndicat des copropriétaires s’élèvent à la somme de 37.893,40 euros et que les dettes du syndicat vis-à-vis des fournisseurs s’élèvent à la somme de 27.782,19 euros, le tout arrêté au dernier jour de l’exercice approuvé soit le 31 décembre 2019. Ce document a ainsi permis à la SCI OLHUVELI de connaître la situation financière de la copropriété et les difficultés financières qui en résultaient ou étaient susceptibles d’en résulter.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI OLHUVELI, le pré état daté annexé à la promesse de vente faisait bien état de l’ensemble de ces dettes et non uniquement à hauteur de 27.782,19 euros.

Il apparaît également que le plan d’apurement de la dette d’un montant de 910 euros a été mis en place postérieurement à la signature de la promesse de vente par l’administrateur provisoire, puisqu’il résulte du relevé de compte individuel de copropriété de Monsieur [A] [H] en date du 8 avril 2022 que cette somme a été appelée le 1er janvier 2022 afin de pallier aux impayés de charges de la copropriété.

De plus, la SCI OLHUVELI reproche à Monsieur [A] [H] de ne pas l’avoir informée d’être lui-même débiteur envers la copropriété pour un montant de 3.942,51 euros selon le relevé de compte individuel établi par l’administrateur provisoire.

Bien que ce relevé de compte individuel fait effectivement état d’un solde antérieur, rien ne permet de justifier à quoi il correspond (provisions, fonds de travaux, charges supplémentaires au titre des travaux liés à l’arrêté de mise en péril, avances de trésorerie, travaux urgents, …) et ainsi que l’acquéreur en serait redevable dans le cadre de la répartition des charges stipulées dans la promesse.

De même, le fait que certaines dettes semblent irrecouvrables, notamment en raison de la vente d’un appartement pour un prix de 25.000 euros par un copropriétaire alors que celui-ci est débiteur d’une somme de 45.000 euros envers le syndicat des copropriétaires, n’est pas corroboré par des éléments au dossier.

En outre, l’administrateur provisoire indique que de nombreux documents ne lui ont pas été remis par l’ancien syndic, et ce malgré une lettre de mise en demeure.

S’il apparaît effectivement que la situation financière d’une copropriété est un élément déterminant du consentement d’un acquéreur qui ne l’aurait pas amené à contracter, ou à tout le moins à contracter à des conditions différentes, force est de constater que la SCI OLHUVELI ne démontre pas que Monsieur [A] [H] a commis une réticence dolosive consistant dans la dissimulation de l’étendue de la situation financière de la copropriété et ayant vicié son consentement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI OLHUVELI en annulation de la promesse de vente du 23 novembre 2021 pour réticence dolosive de Monsieur [A] [H].

Sur la nullité pour manquement à l’obligation d’information

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de l’article 1112-1 du code civil que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

La SCI OLHUVELI soutient que Monsieur [A] [H] avait connaissance des informations relatives à la situation financière de la copropriété mais a manqué à son devoir d’information puisqu’il ne l’en a pas informé. En effet, elle ne conteste pas ne pas avoir été informée de l’état d’endettement de la copropriété mais de son étendue.

Au contraire, Monsieur [A] [H] fait valoir qu’il a transmis à la SCI OLHUVELI tous les documents qu’il avait en sa possession et qu’il s’est efforcé d’obtenir des informations complémentaires auprès de l’administrateur provisoire. Il ajoute qu’il ne pouvait connaître le montant de l’endettement de la copropriété qu’à travers les informations délivrées par le syndic lorsqu’il était en place. Il considère que la SCI OLHUVELI a été informée que la copropriété était endettée et que des créances pouvaient apparaître ultérieurement à la signature de la promesse de vente.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées au dossier que la promesse de vente attire l’attention de l’acquéreur sur le fait que la copropriété était dépourvue de syndic et que des créanciers du syndicat des copropriétaires pouvaient se manifester ultérieurement et réclamer des sommes d’argent aux copropriétaires en place.

Il est annexé à la promesse de vente le pré état daté établi le 18 octobre 2021 duquel il ressort que le syndicat des copropriétaires dispose d’une dette envers des fournisseurs d’un montant de 27.782,19 euros et que les impayés de charges au sein de la copropriété s’élèvent à la somme de 37.893,40 euros.

Toutefois, ainsi que le soutient Monsieur [A] [H], il ne pouvait connaître le montant exact de l’endettement de la copropriété. D’ailleurs, l’administrateur provisoire indique rencontrer des difficultés dans l’exercice de sa mission, puisque malgré une mise en demeure adressée à l’ancien syndic, « de très nombreux documents, factures, pièces comptables, marchés et ordres de services » ne lui ont pas été communiqués.

En outre, la mise en place du plan d’apurement des dettes ne pouvait être connu de Monsieur [A] [H] qu’après la nomination de l’administrateur provisoire.

Il ressort également des pièces que les parties ont chacune tenter d’obtenir des informations complémentaires quant à cette situation, ce qui s’est avéré difficile compte tenu des difficultés rencontrées par l’administrateur provisoire quant à la communication des documents comptables par l’ancien syndic.

Ainsi, préalablement à la signature de la promesse de vente et lors de sa conclusion, toutes les informations que Monsieur [A] [H] détenait quant à la situation financière de la copropriété ont été communiquées à la SCI OLHUVELI. Ce n’est qu’à la suite de la nomination de l’administrateur provisoire et de l’exercice de sa mission que la situation financière de la copropriété a pu se préciser.

En conséquence, la SCI OLHUVELI sera déboutée de sa demande de nullité du contrat pour manquement de Monsieur [A] [H] à son obligation d’information.

Sur l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”

Aux termes de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.”

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 24 mai 2022 à 16 heures.

Elle stipulait, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente a prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5.700 euros, dont 2.850 euros ont été séquestrés en l’étude de Maître [F] [O] mais restitué à la SCI OLHUVELI selon le courriel du 2 juin 2022.

Il est stipulé, quant au sort de la première partie de l’indemnité d’immobilisation que « Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

• Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

• Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

• Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

S’agissant de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, il ressort des termes de la promesse de vente que « le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

En l’espèce, il n’a pas été retenu de réticence dolosive ni de manquement à l’obligation d’information par Monsieur [A] [H] s’agissant de la situation financière de la copropriété, lequel sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Force est de constater que la SCI OLHUVELI n’a pas levé l’option et ne communique au dossier aucun document permettant d’établir des démarches de dépôt de demandes de prêt conformément aux termes stipulés dans la promesse de vente.

Ainsi, à défaut d’établir le fait que son consentement s’est trouvé vicié et faute de justifier de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les conditions suspensives sont réputées accomplies dès lors que la SCI OLHUVELI, qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement.

En conséquence, au regard des stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation, la SCI OLHUVELI sera condamnée à payer à Monsieur [A] [H] la somme de 5.700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en condamnation pour inexécution contractuelle

Monsieur [A] [H] sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, alors qu’il a rempli ses obligations dans les temps impartis.

Toutefois, Monsieur [A] [H] ne précise pas la nature ni l’étendu et la réalité du ou des préjudices subis.

En outre, il ne saurait être reproché à la SCI OLHUVELI une inexécution contractuelle puisque dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose de la faculté de lever ou non l’option. Il ressort également des échanges de courriels produits que la première partie de l’indemnité d’immobilisation a été séquestrée mais restituée à la SCI OLHUVELI. En effet, l’absence de levée d’option n’est pas en lui-même fautif, la SCI OLHUVELI étant seulement bénéficiaire d’une simple promesse de vente sous conditions suspensives.

En conséquence, Monsieur [A] [H] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI OLHUVELI à lui payer des dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI OLHUVELI

La SCI OLHUVELI sollicite la condamnation de Monsieur [A] [H] à lui verser la somme de 5.000 euros pour la réticence dolosive dont il est à l’origine laquelle lui a causé un préjudice consistant en la privation d’acquérir un autre bien à des conditions normales de vente.

La demande d’annulation du contrat ayant été rejetée, il y a lieu de débouter la SCI OLHUVELI de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, aucune faute ne pouvant être reprochée à Monsieur [A] [H].

Sur les demandes accessoires

La SCI OLHUVELI, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et sera en conséquence déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [H], ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que la SCI OLHUVELI soit condamnée à lui payer la somme de 1 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SCI OLHUVELI en nullité de la promesse de vente du 23 novembre 2021 conclue entre Monsieur [A] [H] et la SCI OLHUVELI;

CONDAMNE la SCI OLHUVELI à payer à Monsieur [A] [H] la somme de 5.700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de Monsieur [A] [H] en condamnation de la SCI OLHUVELI à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,

REJETTE la demande de la SCI OLHUVELI en condamnation de Monsieur [A] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive,

CONDAMNE la SCI OLHUVELI à payer à Monsieur [A] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI OLHUVELI formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI OLHUVELI aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT