TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e SASSATELLI Jean-Claude

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e PLANTARD Maxime

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04295 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GAX (RG 24/5835)

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 9] CITY, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ET

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 9] CITY, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MARSEILLE CITY est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner en référé Monsieur [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé afin de voir, vu l’article 835 du Code de procédure civile, vu la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, vu les pièces versées au débat, vu la jurisprudence citée,

— RECEVOIR la SCI MARSEILLE CITY en ses demandes et les dire bien fondées,

— CONSTATER que le requis, Monsieur [D] [A], est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 2] à MARSEILLE (13002),

— JUGER qu’il s’agit d’une violation de propriété et partant, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai du requis, de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement lot n° 8 situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 2] à MARSEILLE (13002),

— JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER le requis, Monsieur [D] [A], à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire est enrôlée au répertoire général du Tribunal Judiciaire de Marseille sous le n° 24/04295.

Suivant acte de commissaire de justice en date des 10 et 11 septembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner en référé Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé afin de voir, vu l’article 835 du Code de procédure civile, vu la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, vu les pièces versées au débat, vu la jurisprudence citée :

— RECEVOIR la SCI MARSEILLE CITY en ses demandes et les dire bien fondées,

— CONSTATER que les requis, Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H], sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 6] à MARSEILLE (13002),

— JUGER qu’il s’agit d’une violation de propriété et partant, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai des requis, de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement lot n° 8 situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 6] à MARSEILLE (13002),

— JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER les requis, Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H], à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire est enrôlée au répertoire général du Tribunal Judiciaire de Marseille sous le n° 24/05835.

Un lien existant entre les deux litiges, les deux instances seront jointes.

Après plusieurs renvois, les affaires ont été retenues à l’audience du 23 janvier 2025 date à laquelle la SCI MARSEILLE CITY, représentée par son conseil, demande, dans ses conclusions en réponse, au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé de voir, vu les articles 367, 514 et 514-1, 700 et 835 du Code de procédure civile, vu l 'article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (version du 16 août 2014), vu les articles 2 et 544 du Code civil, vu les pièces versées au débat,

— ORDONNER la jonction des instances n° 24/04295 et n° 24/05835,

— RECEVOIR la société SCI MARSEILLE CITY en ses demandes et les dire bien fondées,

— DIRE que Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A], Monsieur [C] [H], Monsieur [C] [I] et Monsieur [F] [L] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la société SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 6] à MARSEILLE (13002),

— JUGER qu’il s’agit d’une violation de propriété et partant, d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

EN CONSEQUENCE,

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [D] [A], de Monsieur [G] [A], ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement situé au 4ème étage, porte de droite, de l’immeuble appartenant à la société SCI MARSEILLE CITY sis [Adresse 6] à MARSEILLE (13002),

— JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A], et tout occupant de leur chef, à verser à la société SCI MARSEILLE CITY une indemnité d’occupation égale au loyer et charges quotidiens, soit la somme totale de 440,14 euros par mois, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, si Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A], ou tout occupant de leur chef, déchus de tout droit d’occupation, ne libèrent pas le logement à compter de la signification de la présente décision à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Monsieur [D] [A] de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER Monsieur [G] [A] de ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] au paiement à la société SCI MARSEILLE CITY de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens afférents à la présente instance.

Messieurs [D] et [G] [A], représentés par leur conseil, demandent, quant à eux, au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé de voir, vu les dispositions et arrêts susvisés :

— DÉBOUTER la société [Localité 9] CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société [Localité 9] CITY au paiement d’une somme de 1 500 euros à chacun des concluants par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [Localité 9] CITY aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [H] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

— La SCI MARSEILLE CITY est bien propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] ;

— Par contrat sous signature privée en date du 1er octobre 1964, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail à Monsieur [J] [A] cet appartement à usage d’habitation un loyer mensuel de 1622,88 francs. Par un avenant en date du 28 avril 1989, Madame [E] [K] épouse [A] est devenue cotitulaire dudit bail.

— Monsieur [J] [A] est décédé le 28 mars 2001 et Madame [E] [A] le 16 mars 2024. La SCI MARSEILLE CITY n’a pas été informée immédiatement de ces décès.

— Monsieur [D] [A], fils des défunts, dit avoir le droit d’occuper ce logement en application de l’alinéa 1er de l’article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifié par la loi 2014-873 du 04 août 2014 qui indique que :« Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs. » Cependant dans un constat de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, il apparait que l’occupant du logement est Monsieur [C] [Y] [H] lequel dit faire des travaux de peinture alors même que l’officier ministériel indique que l’intéressé lui ouvre la porte d’entrée en sous-vêtements ; en outre, le commissaire de justice indique ne voir aucun travail de peinture.

De même, dans un constat de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, il est constaté par l’officier ministériel mandaté que le logement querellé est occupé, entre autres, par Messieurs [C] [I] et [F] [L], Monsieur [C] [I] indiquant qu’il aurait signé un bail avec Monsieur [G] [A], petit-fils des défunts. Néanmoins, Messieurs [I] et [L] ne sont pas parties à la procédure, n’ayant pas été assignés et occupants du chef de Messieurs [A] [D] et [G].

Il ne fait donc aucun doute que Monsieur [D] [A] n’occupe pas les lieux lui-même et ne peut donc revendiquer l’application de l’alinéa 1er de l’article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifié par la loi 2014-873 du 04 août 2014. En outre, il est établi que Monsieur [G] [A] sous-loue le bien querellé.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Concernant les mesures à prendre pour faire cesser ce trouble, le juge des référés doit se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les droits fondamentaux invoqués et garantis, tel le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile protégé par les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, l’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à La SCI MARSEILLE CITY de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 5] occupé illicitement, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par La SCI MARSEILLE CITY selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Les circonstances dans lesquelles Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H], ont pu conserver la jouissance de l’appartement situé [Adresse 5] et qui a fait l’objet de plusieurs occupations illicites successives en raison d’une mise en sous-location ne caractérisent pas une voie de fait ;

En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, la SCI MARSEILLE CITY n’établit aucune voie de fait imputable aux défendeurs ;

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI MARSEILLE CITY ne fournit aucun élément permettant de fixer l’indemnité d’occupation demandée à 440,14 euros. Elle sera donc fixée à la somme de 300 euros, à titre de provision. Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A], seront donc seuls condamnés in solidum à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter de la signification de la présente décision. En effet, les conclusions n°2 sollicitent une indemnité d’occupation uniquement à l’encontre de Monsieur [D] et [G] [A].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MARSEILLE CITY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

ORDONNE la jonction des instances n° 24/04295 et n° 24/05835 sous le numéro le plus ancien (RG 24/4295) ;

CONSTATE que Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A] et par conséquence Monsieur [C] [H] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] appartenant à La SCI MARSEILLE CITY ;

ORDONNE à Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H], de libérer et vider les lieux situés [Adresse 5] dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [A], Monsieur [G] [A] et Monsieur [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] à la somme de 300 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] à payer à La SCI MARSEILLE CITY, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 300 euros à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la SCI MARSEILLE CITY une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [A] et Monsieur [G] [A] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit .

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière Le président