Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 5 juin 2025, n° 24/00718

TJ Aix-en-Provence 5 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Inachèvement de l'opération immobilière
La cour a constaté que la demande de livraison était prématurée en raison de l'absence d'un rapport d'expertise définitif, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Retards de livraison non justifiés
La cour a estimé que les retards successifs de livraison n'étaient pas justifiés et a condamné la défenderesse à verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 en raison de la défaite de la défenderesse dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 5 juin 2025, n° 24/00718
Numéro(s) :	24/00718
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric AMSELLEMPaul DRAGON
Parties :	S.C.I. CHICHIN c/ SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILI<unk>RE DE CONSTRUCTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

05 juin 2025

RÔLE : N° RG 24/00718 – N° Portalis DBW2-W-B7I-ME3S

AFFAIRE :

S.C.I. CHICHIN

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION [Adresse 10] [Localité 8]

GROSSE(S)délivrées(s)

M^e Paul DRAGON

M^e Frédéric AMSELLEM

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Paul DRAGON

M^e Frédéric AMSELLEM

N°2025 /

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. CHICHIN,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée et plaidant à l’audience par M^e Paul DRAGON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION VENTE LE [Adresse 13] [Localité 8]

Prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 10 mars 2025, après avoir entendu le conseil de la demanderesse en sa plaidoirie, le conseil du défendeur absent à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 puis prorogé au 05 juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Par acte authentique signé le 23 juillet 2021 en l’étude de Maître [L] [F], notaire, avec la participation de Maître [P] [N], notaire, la SCI CHICHIN a signé avec la SCI de construction vente [Adresse 11], une vente en l’état de futur achèvement portant sur les lots N°33 et 46 dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de CARRY-LE-ROUET, sis [Adresse 2], comprenant un appartement duplex ainsi qu’un parking, outre une fraction des parties communes générales et spéciales, au prix de 490 000 euros.

L’acte stipulait des travaux de construction se déroulant en huit phases et une date de livraison au plus tard dans le courant du premier trimestre 2022 soit au plus tard le 31 mars 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison.

Par lettres recommandées reçues le 6 mars 2023, la SCI CHICHIN a mis en demeure la SCI de construction vente [Adresse 11] de reprendre et achever le chantier et a actionné la banque Caisse d’Epargne au titre de sa garantie financière d’achèvement.

Par courrier du 18 avril 2023, la Caisse d’Epargne a informé la SCI CHICHIN qu’elle ne donnerait pas une suite favorable à sa demande.

La livraison a été retardée à plusieurs reprises et n’était pas intervenue au 14 novembre 2024, date de signification des dernières conclusions.

Par ordonnance de référé du 27 mai 2024, le tribunal de commerce de Marseille dans une instance opposant divers acquéreurs dont la SCI CHICHIN, en qualité d’intervenante volontaire à la SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 6]Aigle ainsi qu’à la Caisse d’Epargne a notamment pris acte de l’intervention volontaire de la SCI CHICHIN, lui a déclaré commune et opposable l’ordonnance de référé du tribunal de commerce de Marseille du 27 novembre 2023 ainsi que les opérations judiciaires confiées aux termes de la décision à Monsieur [K] [M], étendu la mission aux parties privatives des nouvelles parties à l’expertise, condamné la SCI de construction vente [Adresse 11] à payer à chacun des défendeurs la somme de 500 euros et réservé les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la SCI CHICHIN a fait citer la SCI de construction vente [Adresse 11] devant la présente juridiction.

Le 3 octobre 2024, Monsieur [K] [M] a déposé une note de synthèse.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024 et signifiées au défendeur le 13 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI CHICHIN demande à la juridiction de :

— condamner la SCI de construction vente [Adresse 11] à procéder à la livraison de la chose vendue, lots N°46 et 33 du programme immobilier et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la SCI de construction vente Le Vallon de [Localité 8] à lui payer une indemnité de 68 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des retards de livraison,

— condamner la SCI de construction vente [Adresse 11] à l’indemniser du préjudice ultérieur sur la base d’une indemnité de 2 000 euros par mois entre le 30 novembre 2024 et la livraison effective de la chose vendue,

— condamner la SCI de construction vente Le Vallon de [Localité 8] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI de construction vente [Adresse 11] aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Ils expliquent avoir payé 90 % du prix de vente, avoir souscrit un prêt à cet effet et solliciter l’achèvement de l’ouvrage sous astreinte, dont le chantier est à l’abandon depuis le passage de l’expert en septembre 2024. Ils sollicitent une indemnisation de leur préjudice en raison du retard de livraison de 34 mois, les motifs avancés par la SCI de construction vente Le Vallon de [Localité 8] pour les justifier devant être en l’espèce écartés. En dépit d’une divergence avec l’expert judiciaire sur ce point, ils admettent une estimation de leur perte locative à la somme de 2 000 euros mensuels et demandent une indemnisation de leur préjudice courant jusqu’à la livraison effective de leur bien.

La SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 7] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par ordonnance du 18 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en livraison sous astreinte

Aux termes de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation “L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.”

En l’espèce, la SCI CHICHIN sollicite la condamnation de la SCI de construction vente [Adresse 11] à procéder à la livraison de la chose vendue, lots N°46 et 33 du programme immobilier et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Au regard de la note de synthèse de l’expert judiciaire, Monsieur [K] [M] du 3 octobre 2024, il est établi que l’opération immobilière est largement inachevée.

Toutefois, en l’état d’une mesure d’expertise judiciaire qui n’est pas allée à son terme, le demandeur ne produisant qu’un document intitulé “NOTE AUX PARTIES n°2 – compte-rendu de réunion technique du 23-09-2024 – Note de synthèse du 3 octobre 2024", et non un rapport définitif, la demande tendant à la condamnation de la SCI de construction vente Le Vallon [Adresse 5] à procéder à la livraison de la chose vendue, lots N°46 et 33 du programme immobilier et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard est rejetée.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 7]

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil “"La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux."

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte de vente du 23 juillet 2021 portant sur le bien immobilier litigieux stipulait un achèvement et une livraison au plus tard dans le courant du premier trimestre 2022, soit au plus tard le 31mars 2022.

Il est précisé que ce délai sera le cas échéant majoré en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison à compter du démarrage des travaux de construction dont notamment des intempéries, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise effectuant les travaux ou leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, des retards imputables à la collectivité locale, les difficultés d’approvisionnement, les retards de paiement de l’acquéreur, les retards résultant d’épidémies ou pandémies.

L’acte précise les conditions d’application des différentes causes de suspension et que l’époque prévue pour l’achèvement des travaux sera différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux.

Il est aussi précisé que pour l’application de ces dispositions, la SCI CHICHIN déclare s’en rapporter à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité, le tout sous réserve des dispositions de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1184 du code civil.

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que la SCI de construction vente [Adresse 11] leur a écrit à plusieurs reprises afin de les informer de difficultés techniques rencontrées, à savoir :

— le 22 octobre 2021 pour des travaux de confortement de talus en lien avec la SNCF, des risques d’incendie dans les massifs ayant conduit à l’adoption d’un arrêté préfectoral de restriction du travail, du fait de la période du confinement du 15 mars 2020 au 12 mai 2020,

— le 14 septembre 2022 pour des difficultés d’approvisionnement de menuiseries liées au conflit en Ukraine, du fait d’un nouvel arrêté préfectoral lié au risque incendie et pour des intempéries,

— le 8 juillet 2024, du fait d’un nouvel arrêté préfectoral lié au risque incendie.

Elle a par ailleurs indiqué dans certaines des correspondances, joindre des certificats établis par le cabinet OJH INGENIERIE ayant la direction des travaux de l’opération, lesquels ne sont pas communiqués aux débats.

La première circonstance pour justifier un retard entre le 19 octobre 2020 et le 1er juin 2021 est relatif à un problème de stabilité de talus en lien avec la SNCF.

L’expert judiciaire a constaté que la SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 6]Aigle ne présentait aucune pièce justificative permettant de justifier la suspension, et a estimé que cet arrêt du chantier pouvait être lié à une mauvaise anticipation des concepteurs du projet ayant eu une incidence sur les ouvrages mitoyens.

La deuxième circonstance invoquée dans les courriers de la SCI de construction vente [Adresse 11] est relative à des retards liés aux arrêtés préfectoraux de restriction du travail entre le 1er et le 31 août 2021, entre le 1er juillet 2022 et le 31 août 2022, ainsi qu’en 2024 selon une période indéterminée pour prévenir les risques d’incendie dans les massifs.

L’expert judiciaire a noté que cet arrêté était permanent, mentionné aux conditions de mise en oeuvre de tous permis de construire délivrés par la commune de [Localité 4] et qu’il devait ainsi s’intégrer au planning de réalisation de l’opération immobilière.

La troisième circonstance présente dans les courriers de la SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 7] est relative aux difficultés de livraisons de matériaux en lien avec le conflit en UKRAINE.

L’expert judiciaire a écarté ce motif faute de production d’éléments justificatifs.

La quatrième circonstance présente dans les courriers de la SCI de construction vente Le Vallon de [Localité 8] est relative aux intempéries au sujet desquelles l’expert judiciaire a demandé la communication par la SCI de construction vente [Adresse 11] d’un certificat d’intempéries élaboré par les services de Météo France du Département afin de pouvoir justifier sa demande.

La cinquième circonstance est relative à la période du confinement entre le 15 mars 2020 et le 12 mai 2020.

L’expert judiciaire a rappelé les dispositions de l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 prévoyant une prorogation des délais en cours entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 soit 104 jours.

Il s’avère cependant que la SCI de construction vente [Adresse 11] a vendu le bien à la SCI CHICHIN à une période postérieure à celle de la période de confinement, de sorte qu’en juillet 2021,elle était en capacité d’estimer les délais de livraison contractuellement prévus et ne peut se prévaloir par la suite de cette cause de suspension.

Il résulte de l’ensemble des documents produits par les demandeurs et au regard des éléments issus de l’expertise judiciaire, que les retards successifs de livraison ne sont pas justifiés par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension, se chiffrant désormais à 38 mois et 5 jours au jour de la présente décision, la demande d’indemnisation formulée au titre de préjudices futurs devant en réalité s’analyser en un préjudice réalisé s’agissant de la période écoulée jusqu’au jour de la présente décision, de sorte que la SCI de construction vente [Adresse 11] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des acquéreurs.

En revanche, la demande tendant à la condamnation de la SCI de construction vente Le Vallon de [Localité 8] afin de l’indemniser du préjudice ultérieur à la présente décision apparait prématurée et sera rejetée, s’agissant d’un préjudice futur qui ne peut être estimé à ce stade du dossier.

Sur le préjudice financier :

Il résulte de la note établie par l’expertise judiciaire, et versée au dossier, que la valeur locative du bien serait estimée à 2 000 euros par mois.

La SCI CHICHIN qui communique une annonce de location immobilière à hauteur de 2 200 euros mensuels et dont il n’est pas établi qu’elle se rapporte au logement litigieux, admet cependant l’estimation établie par l’expert.

En l’état de l’absence de contestation par la SCI de construction vente [Adresse 10] [Adresse 6]Aigle de la valeur locative du bien et au regard de la perte de chance subie par la SCI CHICHIN de louer son bien litigieux du fait des retards de livraison du bien, qu’il convient d’estimer à 95 %, il y a lieu de condamner la SCI de construction vente [Adresse 11] à payer à la SCI CHICHIN la somme de 72 516, 66 euros euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait des retards de livraison.

Sur les demandes accessoires

La SCI de construction vente [Adresse 11], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI CHICHIN.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SCI CHICHIN en condamnation de la SCI de construction vente [Adresse 9] [Adresse 5] à procéder à la livraison des lots N°46 et 33 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] sur la commune de CARRY-LE-ROUET, sous astreinte,

CONDAMNE la SCI de construction vente Le Vallon de [Adresse 6]Aigle à payer à la SCI CHICHIN la somme de 72 516, 66 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait des retards de livraison jusqu’à la date de la présente décision,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE la SCI de construction vente [Adresse 11] à payer à la SCI CHICHIN une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI de construction vente [Adresse 11] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT