TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 15]

JUGEMENT DU :

05 Juin 2025

RÔLE : N° RG 18/02319 – N° Portalis DBW2-W-B7C-JSWZ

AFFAIRE :

[Y] [C]

C/

[A] [I]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Laurane FREGOSI

M^e Julie SAVI

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Laurane FREGOSI

M^e Julie SAVI

N°2025 /

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [C]

né le 15 juin 1943 à [Localité 24]

de nationalité française, demeurant [Adresse 22]

Madame [O] [C]

née le 02 février 1947 à [Localité 17]

de nationalité française, demeurant [Adresse 22]

représentés par M^e Laurane FREGOSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [I],

demeurant [Adresse 21]

Madame [D] [I],

demeurant [Adresse 21]

représentés par M^e Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de M^me Jocelyne ROCHE, magistrat MTT

DEBATS

A l’audience publique du 24 avril 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie, les conseils des parties absents à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située sis [Adresse 23], correspondant aux parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 8], AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 2] anciennement numérotées respectivement [Cadastre 9], [Cadastre 13] et [Cadastre 12], [Cadastre 10] et [Cadastre 14].

Les époux [C] ont fait l’acquisition de ces parcelles auprès des époux [F] par acte notarié en date du 4 février 1992.

Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] sont propriétaires de la parcelle voisine AT [Cadastre 5] comprenant les anciennes parcelles numérotées [Cadastre 11], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour l’avoir acquise des époux [L] par acte notarié du 8 décembre 2013.

Aux termes d’un acte notarié du 8 décembre 1972 publié aux hypothèques, une servitude conventionnelle de prospect et non aedificandi avait été convenue entre les époux [F] et les époux [S] anciennement propriétaires des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Les consorts [I] ont aménagé leur parcelle cadastrée [Cadastre 11] en y plantant des arbustes, plantes et végétaux, et en y installant un système d’arrosage.

Par courrier du 10 janvier 2016, les époux [C] ont demandé à leurs voisins de retirer l’ensemble des plantations et constructions sous quinzaine.

Par courrier du 19 janvier 2016, les époux [I] l’ont refusé.

Les époux [C] ont réitéré leur demande par courriers des 29 janvier et 18 février 2016.

Par courrier du 26 janvier 2016, les époux [I] ont de nouveau refusé et contesté l’existence d’une servitude de prospect grevant leur fonds.

Les époux [C] ont adressé par huissier une sommation de remise en l’état des lieux, délivrée le 29 mars 2016, et restée sans suite.

Par courrier recommandé du 11 mai 2016 adressé par le biais de leur conseil, les époux [C] ont mis les époux [I] en demeure de retirer les plantations et ouvrages litigieux, lesquels ont de nouveau refusé.

Par exploit d’huissier du 18 août 2016, Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] ont assigné Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] devant le tribunal d’instance d’Aix en Provence.

Par jugement du 9 juin 2017, le tribunal a constaté le désistement des requérants.

Par exploit du 17 janvier 2017, Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] ont assigné Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] devant le juge des référés de la présente juridiction.

Par ordonnance du 21 mars 2017, le juge des référés les a déboutés de leurs demandes, au motif qu’ils n’apportaient pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un péril imminent.

Par exploit du 13 novembre 2019, Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] ont assigné Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] devant la présente juridiction.

Par jugement du 21 octobre 2019, le tribunal a dit que la servitude était opposable aux époux [I], ordonné une expertise et désigné Monsieur [V] [X] pour l’exécuter.

Les époux [I] ont interjeté appel de ce jugement.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 juillet 2021.

Par arrêt du 1er février 2024, la cour d’appel d'[Localité 16] a confirmé le jugement et débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La présente procédure a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024 avec effet différé au 17 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 24 avril 2025.

Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées par RPVA le 29 mars 2019, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] demandent au tribunal à titre principal de:

— constater la violation de la servitude de non aedificandi et de prospect à leur profit

— ordonner la remise en l’état des lieux et plus précisément la suppression de l’ensemble de ces

éléments sous astreinte de 300 euros par jour de retard :

* [Localité 26], arbre fruitier, haie, romarins, divers cyprès, cystes, pyracanthes, troènes.

* Système d’arrosage automatique en surface et enterré.

* Piquets en fer.

* [Localité 25]

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de désigner un expert aux fins de :

— prendre connaissance des différents titres de propriété des parties en la cause,

— fixer l’assiette de la servitude résultant de l’acte du 8 décembre 1972 et du plan annexé.

En tout état de cause, ils demandent au tribunal de:

— débouter les époux [I] de leur demande reconventionnelle,

— condamner Monsieur et Madame [I] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] sollicitent du tribunal de:

— débouter à titre principal les consorts [C] de leurs demandes, fins et conclusions en ce que les plantations, piquets de vigne et système d’arrosage situés dans la zone de servitude « ne

sont pas un obstacle à la vue et donc au prospect dont jouissent les propriétaires actuels »,

— reconventionnellement condamner les époux [C] au paiement de la somme de 10.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les époux [C] au paiement de la somme de 5.000€ au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure, outre les entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suppression des végétaux, système d’arrosage automatique, piquets et muret

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre par les règles ci-après.

Par application de l’article 691 du code civil, la servitude non aedificandi, qui est une servitude non apparente et continue, ne peut s’établir que par titre.

C’est au titre du fonds servant de rapporter la preuve de l’existence de la servitude. Une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé que si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

Aux termes de l’article 702 du même code, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les époux [C] revendiquent une servitude non aedificandi au profit de leur fond.

Les époux [I] n’en discutent plus ni la réalité ni l’opposabilité.

L’expert judiciaire confirme l’existence d’une servitude non aedificandi et de prospect créée par l’acte du 8 décembre 1972, affectant la parcelle [Cadastre 18] acquise par les époux [I] et la parcelle [Cadastre 19] appartenant aux époux [C], dont l’emprise s’arrête au pied de la falaise tel que matérialisé sur le plan joint au rapport d’expertise.

Les époux [C] sollicitent la suppression des végétaux, système d’arrosage automatique, piquets et muret sur le fondement de cette servitude non aedificandi.

Ils soutiennent que les défendeurs ont mis en place sur leur parcelle un muret de plus de 60 mètres de long, ne respectant pas les règles d’urbanisme de la commune, des plantations (un grand cyprès, une haie, des plans de romarins, des vignes, un arbre fruitier), causant un préjudice visuel important, des piquets à grande hauteur destinés à élever les vignes et un arrosage comprenant une centrale d’arrosage automatique, que les plantations obstruent une partie de leur vue sur la commune de [Localité 20], et que le respect de la servitude de non aedificandi suffit à caractériser le préjudice.

Les époux [I] répondent qu’aux termes de la servitude, il ne faut rien construire ni planter si cela a une incidence sur la vue des époux [C], que la commune intention des parties à l’acte de servitude de 1972 était de préserver la vue, qu’il ressort du rapport d’expertise que les plantes litigieuses situées sur leur parcelle ne sont pas un obstacle à la vue et donc au prospect, en dehors des chênes plantés bien avant leur achat en 2013, que ni le système d’arrosage en surface et enterré ni les piquets de fer qui tiennent les vignes n’ont d’incidence sur le prospect, et que le muret en litige n’entre pas dans la zone de servitude.

Ils soulignent que les époux [C] ont planté des oliviers sur leur parcelle dans la zone de servitude après la fin de l’expertise, et en demandent reconventionnellement l’arrachage s’ils étaient eux-mêmes condamnés à supprimer leurs plantations.

Le rapport d’expertise judiciaire relève la présence de plusieurs arbres et plantations sur l’assiette de la servitude non aedificandi grevant la parcelle des époux [I], ainsi que de piquets d’un mètre cinquante et d’un système d’arrosage posé au sol.

Il note que les chênes, comptent de tenu de leur hauteur et de leur importance, datent d’avant 2013, date d’acquisition des défendeurs.

Il indique que les autres plantations, constituées de plantes courantes en Provence, présentent des hauteurs ne dépassant pas 2 mètres, et qu’elles ne sont pas un obstacle à la vue et donc au prospect dont jouissent les propriétaires actuels.

Il conclut à l’absence d’ouvrage ou de construction dans la zone non aedificandi hors des piquets de la vigne d’un mètre cinquante et du système d’arrosage posé au sol.

En l’espèce, l’acte du 8 décembre 1972 constitue une servitude de prospect grevant les parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ainsi rédigée: Monsieur et Madame [S] constituent sur la partie de leur propriété une servitude de prospect consistant en l’interdiction formelle tant pour eux, que pour leurs futurs ayant-droits, de faire sur toute l’étendue de la parcelle n°[Cadastre 12] et sur la partie de la parcelle n°[Cadastre 11] figurant en teinte jaune sur le plan annexé d’une superficie de 1.270m² environ, aucune construction, ouvrage ou plantation, à l’exception de la construction actuellement en cours, dont l’effet serait d’établir un obstacle au prospect dont jouissent les époux [F] relativement à leur propriété. En conséquence il est convenu entre les époux [F] et les époux [S] que ces derniers ou tous autres propriétaires ultérieurs desdites parcelles qui se trouvent ainsi grevées par une servitude non aedificandi et de prospect ne pourront jamais construire quoi que ce soit, sur aucune partie de l’étendue desdites parcelles même sur celle la plus éloignée de la maison appartenant aux époux [F], et n’y faire aucune construction, ouvrage ou plantation, à l’exception de la construction actuellement en cours.

Cette servitude a été reportée dans l’acte de vente du 4 février 1992 entres les époux [F] et les époux [C], et dans l’acte de vente du 18 décembre 2013 entre les époux [L] et les époux [I].

Il se déduit des termes de l’acte du 8 décembre 1972 que l’intention des parties était de ne pas avoir un bâtiment ou de plantations obstruant le paysage, et que la servitude non aedificandi a été établie par les consorts [F] et [S] uniquement dans le but de conserver le prospect (la vue) dont jouissaient les propriétaires du fond supérieur.

Les époux [C] ne le discutent pas, confirmant dans leurs écritures que la commune intention des parties à l’acte de 1972 était de préserver la vue sur la plaine de [Localité 20] depuis leur fond en restreignant les possibilités de construction des acquéreurs des parcelles contigües.

L’expert exclut le muret construit par les époux [I] de la zone de servitude.

Il établit clairement que les chênes n’ont pas été plantés par les défendeurs, et que les autres plantations, qui ne dépassent pas 2 mètres de hauteur et n’atteignent jamais de grande hauteur, ne sont pas un obstacle à la vue et donc au prospect dont jouissent les propriétaires actuels.

Les piquets de vigne mesurant 1,50 mètres de haut et le système d’arrosage posé à terre ne peuvent pas plus constituer un obstacle au prospect dont jouissent les époux [C].

L’expert souligne que le préjudice visuel est inexistant, que de par sa situation en hauteur, la propriété [C] bénéficie d’une vue et d’un panorama exceptionnels, que la propriété [I] en contrebas n’est absolument pas visible depuis la propriété [C], sauf à se mettre contre le grillage, et que le litige semble relever plus d’un conflit de voisinage que d’un problème de droit.

Enfin les époux [C], qui soutiennent que les plantations de leurs voisins leur occasionneraient un préjudice visuel important et que ce préjudice serait confirmé par un constat d’huissier du 8 mars 2016 et des photographies, n’ont déposé aucun dossier de plaidoirie et n’ont produit aucune pièce.

Ils ne discutent pas avoir planté des oliviers sur la partie de leur parcelle elle-même grevée de la servitude non aedificandi et de prospect, ce qui confirme qu’ils l’analysent comme établie uniquement dans le but de conserver leur vue, et non comme interdisant toute plantation sur l’assiette de la servitude.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, les époux [C] seront déboutés de leur demande de suppression des végétaux, système d’arrosage automatique, piquets et muret présents sur la parcelle des défendeurs.

Ils sollicitent à titre subsidiaire une mesure d’expertise.

Cette demande est sans objet puisque l’expertise a déjà été ordonnée, et que les époux [C] n’ont pas reconclu suite au dépôt du rapport.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans le cas de faute caractérisée de son auteur.

La constatation de l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice ouvre droit à réparation, si la preuve est rapportée de l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute, et du caractère définitif, non aléatoire ou hypothétique de ce préjudice.

Les époux [I] sollicitent la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ils ne démontrent ni la faute des époux [C] dans l’exercice de la présente instance ni un préjudice qui en découlerait.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les époux [C], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande leur condamnation à verser la somme de 5.000€ sur ce fondement aux époux [I].

Les époux [C] demandent au tribunal d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans son ancienne version applicable au présent litige, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à la nature du litige, il convient d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] de l’ensemble de leurs demandes;

DEBOUTE Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] à verser à Monsieur [A] [I] et Madame [D] [I] la somme de 5.000€ fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [O] [C] aux dépens;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 5 JUIN 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE