TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/56146 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXQ7

N° : 5/JJ

Assignation des :

12 et 15 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 février 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMORENTE, S.C.P.I. à capital variable

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSES

Société MR VAPOTEUR 10, S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat M^e Samuel MAIER, avocat au barreau de PARIS – #C1110

non comparant

S.A.R.L. MIDAL

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 07 janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 mars 2024, la société Immorente a donné à bail commercial à la société Mr Vapoteur 10, venant aux droits de la société Midal des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer en principal de 15 551,75 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Mr Vapoteur 10 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 11 013,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2024.

Par acte délivré les 12 et 15 septembre 2025, la société Immorente a fait assigner la société Mr Vapoteur 10 et la société Midal devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Mr Vapoteur 10 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Mr Vapoteur 10 à lui payer la somme provisionnelle de 34 796,03 € au titre de l’arriéré locatif, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 4,5 points, avec un minimum de 10%, dans la limite du taux de l’usure (article 4.5 du contrat de bail)

— condamner la société Mr Vapoteur 10 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Mr Vapoteur 10 au paiement d’une somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 10 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 07 janvier 2026, la société Immorente a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 47 679,18 € arrêtée au 06 janvier 2026.

La société Midal n’a pas constitué avocat. La société Mr Vapoteur 10 a constitué avocat mais n’était pas présente à l’audience, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Immorente n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11 013,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Mr Vapoteur 10 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Mr Vapoteur 10 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Immorente, l’obligation de la société Mr Vapoteur 10 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 06 janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 47 679,18 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Mr Vapoteur 10.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’engagement de la cédante

Par acte du 09 avril 2024, la société Midal a cédé son fonds de commerce à la société Mr Vapoteur 10.

L’article 6 de l’avenant de renouvellement prévoit :

« ARTICLE 6 – CESSION

Le PRENEUR pourra céder ses droits au présent bail après avoir obtenu par écrit l’agrément du BAILLEUR concernant son cessionnaire, être à jour du paiement des loyers et de ses accessoires et après avoir purgé le droit de préemption du BAILLEUR.

En application de l’article L 145-16-2 du Code de Commerce et de l’article 1216-1 du Code Civil, le PRENEUR qui aura cédé restera garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pendant trois (3) ans à compter de la cession, ainsi que tout cessionnaire du chef de tout cédant, pour le paiement des loyers, charges, impôts, taxes, indemnité d’occupation, indemnité contractuelle, clause pénale, l’exécution des travaux et réparations locatives et l’exécution de l’ensemble des clauses et conditions du Bail, et ce également pendant une période de trois ans à compter de la cession. »

La société Midal est donc solidairement tenue avec la société Mr Vapoteur 10 de l’exécution des conditions du bail.

Sur les demandes accessoires

La société Mr Vapoteur 10, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation et sera condamnée à payer à la société Immorente la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 janvier 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Mr Vapoteur 10 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, solidairement la société Mr Vapoteur 10 et la société Midal à payer à la société Immorente une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 12 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision solidairement la société Mr Vapoteur 10 et la société Midal à payer à la société Immorente la somme de 47 679,18 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 06 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale;

Condamnons la société Mr Vapoteur 10 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Mr Vapoteur 10 à payer à la société Immorente la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 11 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE