TRIBUNAL JUDICIAIRE

D,'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

23 Mars 2026

ROLE : N° RG 24/04754 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MPGD

AFFAIRE :

S.N.C. AMROUNE

C/

S.C.I. SAMIA

GROSSES délivrées

le 23/03/2026

à Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEMANDERESSE

S.N.C. AMROUNE (RCS DE, [Localité 2] 517 664 306)

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. SAMIA (RCS DE, [Localité 2] 453 584 005)

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 02 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2009, la SCI SAMIA a donné à bail commercial à la SNC AMROUNE un local commercial sis, [Adresse 3] à BERRE L’ETANG, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble élevé de deux étages, pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er décembre 2009 et échéance du 30 novembre 2018, moyennant un loyer annuel de 13.200 € hors charges, outre une provision mensuelle fixée à 167 €.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la SCI JCFR a donné à bail à la SNC AMROUNE une partie de local sis dans le même immeuble comprenant les toilettes, le local, la remise et un accès PMR, pour la même durée et moyennant un loyer annuel de 3.000€ hors charges, outre une provision mensuelle de charges de 34€.

La SNC AMROUNE exploite dans les locaux une activité de, [Localité 3] tabac PMU, loto bimbeloterie, articles pour fumeur, confiserie et petite restauration brasserie sous l’enseigne « LE BISTROT ».

Par actes du 31 mai 2018, la SNC AMROUNE a sollicité auprès de chacune des sociétés bailleresses le renouvellement des baux en cours, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce. Faute de réponse ou de contestation des bailleurs, les baux ont donc été renouvelés pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2018.

Un différend est survenu, la SNC AMROUNE faisant valoir diverses non-conformités auprès de la SCI SAMIA.

Se prévalant notamment d’un rapport de la société QUALICONSULT, par acte du 5 avril 2022, la SNC AMROUNE a saisi le juge des référés du présent tribunal aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte des requises à procéder aux travaux de mise en conformité du local commercial qu’elle exploite en vertu de deux baux commerciaux et à titre subsidiaire, une mesure d’expertise pour dire la nature des travaux propres à remédier aux désordres.

Par décision du 17 janvier 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné, pour y procéder, Monsieur, [D], [S].

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise le 3 novembre 2023 aux termes duquel il se prononce sur l’état des installations électriques, des travaux à réaliser et fait des observations sur les travaux réalisés par la SNC AMROUNE sur les canalisations et les compteurs d’eau.

Sur le fondement de ce rapport, par acte du 6 mars 2024, la SNC AMROUNE a fait assigner la SCI SAMIA et la SCI JCFR devant le Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE aux fins de les voir condamnées au paiement des travaux de réfection et de remise en état nécessaires pour assurer la conformité des locaux loués avec leur destination contractuelle et leur réglementation, en sus de paiement de dommages et intérêts au titre des divers préjudices subis.

L’instance enregistrée sous le numéro de RG 24/00427 se poursuit.

Par acte du 18 octobre 2024, la SCI SAMIA a fait délivrer à la SNC AMROUNE commandement de payer la somme de 9.823,12€ au titre des factures de consommation d’eau.

Contestant devoir payer cette somme, par acte du 15 novembre 2024, la SCN AMROUNE a fait assigner la SCI SAMIA aux fins de :

Vu les articles 1104, 1134 et 1353 du Code civil,

Vu les articles 145-40-2, L 145-41 et R 145-36 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

Déclarer nul et sans effet le commandement de payer du 18 octobre 2024,Condamner la SCI SAMIA à lui rembourser les provisions sur charges sur les 5 dernières années soit la somme de 10.200€,A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire le tribunal considérait que le commandement n’était pas nul,

Reporter ou échelonner le paiement de la somme due dans la limite de douze mois à compter de la décision à intervenir,Suspendre les effets de la clause résolutoire et les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le bailleur pendant le délai fixé par le juge,En tout état de cause,

Condamner la SCI SAMIA à payer à la SNC AMROUNE la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 janvier 2026, la SNC AMROUNE demande à la juridiction de révoquer l’ordonnance de clôture et l’admission de ses écritures et maintient ses demandes initiales.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 15 janvier 2026, la SCI SAMIA demande à la juridiction de :

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et inclure les présentes conclusions,

Vu le contrat de bail,

Vu le commandement,

Vu la facture d’eau du 22 mai 2024,

— Débouter la SNC AMROUNE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Valider le commandement de payer du 18 octobre 2024,

— Condamner la SNC AMROUNE à payer le montant de la facture d’eau,

— Condamner la SNC AMROUNE au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 15 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire en plaidoiries à l’audience du 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Il résulte des conclusions des parties et de leur message à la juridiction des 15 et 29 janvier 2026 qu’elles s’accordent sur la révocation de la clôture, pour voir admettre leurs dernières conclusions, et sur une nouvelle clôture à la date des débats.

Sur le commandement de payer

Sur la nullité du commandement pour défaut de clarté des sanctions encourues

La SNC AMROUNE fait grief au commandement de payer de mentionner deux sanctions possibles en cas de non-paiement des sommes exigées de sorte qu’elle ignore à sa lecture quelles sont les intentions de la bailleresse et qu’elle ne peut donc répondre aux injonctions qui seraient formulées à son encontre. La société se prévaut de la décision de la Cour d’appel d,'[Localité 4] du 16 juin 2022 (n°19/17652) et soutient que le commandement ne satisfait donc pas aux exigences de précision et de clarté qui s’imposent à un tel acte, une telle irrégularité affectant directement la validité du commandement qui ne saurait donc produire aucun effet.

La SCI SAMIA soutient qu’il n’existe pas deux sanctions possibles mais cumulatives, que la rédaction du commandement n’empêche nullement la SNC AMROUNE de s’exécuter et qu’il s’agit d’un argument de mauvaise foi.

Sur ce

L’article 114 du Code de procédure civile énonce que :

«  Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas de d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, il ne résulte pas de la lecture de l’acte litigieux une confusion ou incompréhension possible quant aux intentions de la bailleresse qui délivre ledit commandement de payer les loyers (précisément la facture d’eau de 9.823,12€) visant la clause résolutoire du bail. Il n’en résulte pas de difficulté pour la SNC AMROUNE qui ne peut se méprendre sur le fait qu’elle doit s’exécuter dans le délai d’un mois, sous peine de voir constater la résiliation du bail et/ou y être contraint par toutes voies d’exécution prévues par la loi.

En tout état de cause, la SNC AMROUNE a contesté ledit commandement dans le délai d’un mois devant la présente juridiction si bien qu’elle ne justifierait d’aucun grief du fait de la rédaction du commandement.

Par conséquent, il convient de rejeter le moyen tiré de la nullité du commandement de payer pour défaut de clarté des sanctions encourues.

Sur la nullité du commandement faute de répartition des charges d’eau

La SNC AMROUNE soutient qu’une charge ne peut être refacturée au locataire que si son mode de répartition est prévu contractuellement ; qu’en pratique, dans un immeuble, les charges sont réparties entre les propriétaires suivant des clefs de répartition ; que sur le fondement des sommes qui leur sont facturés, les bailleurs procèdent alors à une refacturation des charges auprès de leurs locataires ; qu’une simple liste des charges refacturables, dressée lors de la conclusion du bail, ne suffit pas à informer précisément et limitativement le preneur ; que faute de clef de répartition portée à la connaissance du preneur et acceptée lors de la conclusion du bail, les dépenses ne sont pas recouvrables sur la société preneuse.

La SCI SAMIA répond que la facture quin fait état de consommation d’eau est la conséquence d’une fuite survenue en raison des travaux engagés par la SNC AMROUNE ainsi que cela résulte de l’expertise judiciaire qu’elle produit. La société ajoute que la gérante de la SCI SAMIA, qui demeure au-dessus, n’a pas eu de fuite d’eau, que la SNC AMROUNE a refusé l’intervention d’un plombier mandaté par ses soins mais a fait intervenir son propre plombier pour refaire l’installation sans son accord et sans permettre à l’expert judiciaire désigné pour le litige concernant les travaux de vérifier lesdits travaux, qu’ainsi, la facture d’eau intervenue est la preuve de la consommation d’eau et ne souffre aucune discussion.

Sur ce

L’article L 145-40-2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-626 dite loi Pinel, laquelle s’applique au présent bail dont le renouvellement est postérieur à son entrée en vigueur, énonce que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

En l’espèce, la SCI SAMIA ne conteste pas ne pas avoir satisfait aux exigences de ce texte puisqu’elle ne justifie pas avoir remis à la SNC AMROUNE la clef de répartition des charges entre les copropriétaires. En conséquence, la SCI SAMIA n’est pas fondée à lui imputer une consommation d’eau au titre des charges prévues par le contrat de bail renouvelé en 2018 aux mêmes conditions.

Pour autant, il résulte de ses explications que la SCI SAMIA entend voir condamner la SNC AMROUNE à lui rembourser la consommation en réparation des fautes commises, à savoir la réalisation de travaux sans autorisation et l’obstruction faite à l’intervention d’un plombier.

La somme visée par le commandement n’a donc pas la nature de charges mais d’indemnité réparatrice d’un préjudice.

Il s’ensuit que la SCI SAMIA n’était pas fondée à délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire du fait du défaut de règlement d’une telle indemnité alors que ladite clause ne peut être invoquée qu’en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer ou accessoires, ce qui n’est pas le cas de la somme de 9.823,12€.

Il convient donc de prononcer la nullité du commandement de payer pour défaut de clef de répartition des charges et de dire qu’il ne pourra donc produire aucun effet.

Il convient cependant d’examiner la demande en paiement de la SCI SAMIA, laquelle est fondée aux termes de ses conclusions sur les fautes commises par la SNC AMROUNE.

Sur la demande de la SCI SAMIA en condamnation de la SNC AMROUNE à lui payer la facture d’eau

L’expertise judiciaire ordonnée par décision du juge des référés du 17 janvier 2023 a mis en évidence lors de l’ accedit du 5 mai 2023 le fait que le compteur d’eau général de la copropriété est situé sous trottoir et alimente directement l’ensemble de la copropriété y compris le local commercial du RDC, la nourrice de distribution d’origine se situant dans la réserve du tabac.

Ensuite, l’expert judiciaire a relevé la présence d’une nourrice neuve distribuant dix réseaux d’eau froide et quatre réseaux d’eau chaude, que l’ensemble des distributions réalisées en tubes multicouches sont neufs, laissant penser que l’ensemble des distributions sous l’estrade du bar a été récemment rénové.

L’expert judiciaire a aussi alors mis en évidence qu’un sous-compteur a également été installé à l’occasion de ces travaux de rénovation, sur l’adduction générale de l’installation de plomberie.

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé qu’aux termes d’un constat d’huissier du 31 août 2022 une fuite d’eau importante avait eu lieu sous le parquet du bar, la fuite émanant apparemment de la fissuration ou la rupture d’une canalisation en cuivre vétuste. Il a ajouté dans son rapport qu’au regard de la nourrice neuve réalisée dans le local annexe, [Localité 5] et à la lecture de l’intervention de la société RPC, il semble que l’installation ancienne a été révisé par un équipement en canalisations multi-couches. L’expert judiciaire n’a pas relevé de trouble sur ces installations.

Il y a lieu de préciser, ainsi que le fait l’expert dans son rapport, que celui-ci n’avait pas mission d’analyser les problèmes de compteurs séparatifs.

Dans ses conclusions définitives, après dires des parties, l’expert judiciaire retient que le constat d’huissier du 31 août 2022 a confirmé la matérialité des travaux de plomberie suite à la rupture de la canalisation sous le plancher du bar. Il observe que le constat ne fait état que d’une seule fuite sur un tuyau mais que l’ensemble des canalisations sous comptoir seront finalement remplacées suivant facture de la société RPC du 6 septembre 2022 pour un coût de 2.500€ HT (devis et facture produits aux débats, pièces 10 et 11). L’expert ajoute qu’il admet de ce que les travaux relatifs à la fuite était urgents mais que la dépense, qui a finalement concerné toutes les canalisations, fuyardes ou non, pourrait être répartie entre les intéressés.

Ces éléments viennent démontrer que l’immeuble a connu une fuite d’eau ancienne remontant à l’été 2022 mais aussi l’absence de fuite apparente au moment où l’expert judiciaire s’est déplacé dans le local le 5 mai 2023.

De plus, il s’en évince, et cela n’est pas contredit par la SCI SAMIA, l’absence de compteurs individuels à chaque lot installés par la bailleresse. Enfin, des compteurs individuels ont certes été installés par la SNC AMROUNE mais n’ont pas donné lieu à des factures individuelles.

La facture d’eau d’un montant de 9.823,12€ a été émise par la société Agglopole Provence Eau le 22 mai 2024 contre la SCI SAMIA pour la période entre le 29/11/2023 et le 29/04/2024 et porte sur une consommation de 2.232m3 correspondant à un relevé de consommation. La facture comprend des frais de distribution de l’eau (4.657,04€), de collecte et traitement des eaux usées (3.412,29€), de frais d’organismes publics (1.075,71€) et de pénalités (44,49€) et le solde antérieur de 633,59€.

Dès lors que la SCI SAMIA ne justifie d’aucun compteur individuel et par conséquent d’aucun relevé individuel des consommations d’eau par lot, la facture d’eau du 22 mai 2024, émise contre la SCI SAMIA en sa qualité de propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, ne saurait être mise à la charge de la SNC AMROUNE, locataire d’une partie seulement de l’immeuble, au titre des charges d’eau récupérables sur le preneur.

En outre, la facture d’eau est émise sur la base d’un relevé pour une période postérieure aux travaux réalisés par la SNC AMROUNE plusieurs mois avant. Ensuite, entre la date des travaux et celle de la facture d’eau, l’expert judiciaire n’a relevé aucune fuite apparente. La SCI SAMIA n’est donc pas fondée à faire valoir que la consommation résulte des travaux réalisés par le preneur. En toute hypothèse, les conclusions d’expert judiciaire tendent à démontrer que les travaux étaient nécessaires du fait de la vétusté des canalisations, si bien qu’il n’est pas évident que lesdits travaux étaient à la charge du preneur.

Enfin, la SCI SAMIA justifie avoir informé par LRAR du 2 juin 2024 la SNC AMROUNE de ce qu’elle entendait faire passer un plombier et lui a demandé de l’accueillir et ce afin de rechercher la fuite d’eau et la réparer dans la mesure où la facture, jointe au courrier, démontrait selon elle l’existence d’une telle fuite. Cependant, ce seul courrier, alors qu’il n’est pas démontré une obstruction effective de la SNC AMROUNE à l’intervention d’un plombier et que la SCI SAMIA ne produit aucun autre élément relatif à une fuite d’eau à cette époque, est insuffisant pour caractériser que le preneur serait à l’origine d’une fuite d’eau dans l’immeuble.

En conséquence, la SCI SAMIA sera déboutée de sa demande au titre de la facture d’eau.

Sur la demande de la SNC AMROUNE au titre du remboursement des provisions sur charges

La SNC AMROUNE reproche à la SCI SAMIA de ne pas justifier des dépenses ayant donné lieu au paiement des provisions sur charges et de ne pas justifier d’une clef de répartition des charges.

La SCI SAMIA conclut au débouté.

Sur ce

Vu les dispositions de l’article L 145-40-2 du Code de commerce ci-dessus.

En l’espèce, la juridiction retient que la SCI SAMIA ne justifie ni d’une clef de répartition des charges entre les lots de l’immeuble ni des dépenses effectives au titre des charges si bien que la demande en remboursement des charges est justifiée.

La SCI SAMIA sera donc condamnée à payer à la SNC AMROUNE la somme de 10.020€ en remboursement des provisions sur charges.

Sur les demandes accessoires

La SCI SAMIA, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à SNC AMROUNE une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la révocation de la clôture par ordonnance du 15 décembre 2025 et fixe la nouvelle clôture au 2 février 2026, date de l’audience de plaidoiries,

REJETTE le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 18 octobre 2024 fondé sur le défaut de clarté des sanctions encourues,

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 18 octobre 2024 pour défaut de clef de répartition des charges et DIT qu’il ne pourra donc produire aucun effet,

DEBOUTE la SCI SAMIA de sa demande en paiement de la facture d’eau de 9.823,12€,

CONDAMNE la SCI SAMIA à payer à la SNC AMROUNE la somme de 10.020€ en remboursement des provisions sur charges injustifiées,

CONDAMNE la SCI SAMIA à payer à SNC AMROUNE une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SAMIA aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE