TRIBUNAL JUDICIAIRE

D,'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

23 Mars 2026

ROLE : N° RG 23/04847 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MBNB

AFFAIRE :

S.C.I. AIXOUEST A

C/

Société FRANKI FONDATION

GROSSES délivrées

le 23/03/2026

à Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEMANDERESSE

S.C.I. AIXOUEST A (RCS D,'[Localité 1] 449 101 328)

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Bertrand GAYET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SAS SEFI-INTRAFOR (RCS d,'[Localité 2] 398 903 203)

dont le siège social est situé, [Adresse 2]

venant aux droits de la SAS FRANKI FONDATION (RCS D,'[Localité 2] 418 201 281) dont le siège social est sis, [Adresse 3] par traité de fusion absorption du 21 novembre 2025

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Claire LEJARD, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 02 Février 2026, après avoir entendu Maître, [T], [W] et Maître Claire LEJARD, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société AIXOUEST A est propriétaire d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 4].

Suivant contrat du 5 février 2020, la société AIXOUEST A a donné à la SAS FRANKI FONDATION à bail à loyer commercial, un local à usage de bureaux, situé dans cet ensemble immobilier d’une surface de 250 m2 environ, au 1er étage, pour une durée de 9 années entières à compter du 10 février 2020, pour se terminer le 9 février 2029, et moyennant un loyer annuel en principal de 32.500 € HT + TVA.

Le preneur a donné congé à l’expiration de la première période triennale, par courrier du 5 août 2022 reçu le 6 août 2022, à effet au 9 février 2023.

Aux termes d’un accord entre les parties, consacré par avenant du 11 janvier 2023, à sa demande, la SAS FRANKI FONDATION est restée dans les locaux jusqu’au 31 mars 2023.

Au cours du bail, le bailleur a dû entreprendre des travaux de réparation de la climatisation/chauffage, précisément le remplacement des réseaux hydrauliques du système de climatisation et chauffage, compte tenu de la vétusté des réseaux existants. Les travaux ont été réalisés par la société INTERFROID, pour partie pendant l’été 2021 et pour partie, pendant l’automne 2022.

La SCI AIXOUEST A a payé la somme totale de 100.042,06 € TTC à la société INTERFROID.

La SCI AIXOUEST A a adressé à la SAS FRANKI FONDATION une facture de régularisation des charges 2022 pour un montant total de 29.487,24 € HT, comprenant sa quote-part des travaux réalisés par la société INTERFROID, pour un montant de 18.988,87 € HT, outre taxes foncières.

La SCI AIXOUEST A a donc sollicité de la SAS FRANKI FONDATION qu’elle lui paie la somme de 19.320,95 € HT, déduction faite des acomptes déjà versés.

La SAS FRANKI FONDATION a refusé le règlement de la facture.

Après mise en demeure infructueuse, par acte du 19 décembre 2023, la SCI AIXOUEST A a fait assigner la SAS FRANKI FONDATION devant le présent tribunal aux fins de:

Vu le bail commercial,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu la jurisprudence,

— déclarer la société AIXOUEST A recevable et bien fondée en ses demandes,

— condamner la SAS FRANKI FONDATION à payer à la société AIXOUEST A, la somme de 23.185,14 €TTC, en principal, outre une majoration forfaitaire de 10 %, soit 2.318,51€, assortie des intérêts au taux conventionnel de 1,5 % par mois à compter du 28 juin 2023, date de mise en demeure.

— condamner la SAS FRANKI FONDATION à payer à la société AIXOUEST A, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 13 mai 2025, la SCI AIXOUEST A demande à la juridiction de :

Vu le bail commercial,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article L. 145-40-2 du Code de commerce

Vu la jurisprudence,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— condamner la SAS FRANKI FONDATION à lui payer la somme de 23.185,14 € TTC, en principal, outre une majoration forfaitaire de 10 %, soit 2.318,51 €, assortie des intérêts au taux conventionnel de 1,5 % par mois à compter du 28 juin 2023, date de mise en demeure,

— débouter la SAS FRANKI FONDATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS FRANKI FONDATION à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 25 avril 2025, la SAS FRANKI FONDATION demande à la juridiction de :

Vu les articles 606, 1353 et 1720 du Code civil,

Vu l’article R 145-35 du Code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

— Rejeter la totalité des demandes présentées par la SCI AIXOUEST A,

— Condamner la SCI AIXOUEST A à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

Subsidiairement, si une quelconque condamnation était prononcée à son encontre, juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, telle que prévue par les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, dès lors que l’affaire n’exige pas une exécution immédiate dudit jugement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 15 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 2 février 2026.

A l’audience, par la voie de son avocat, la SAS FRANKI FONDATION a fait savoir que suivant traité de fusion du 21 novembre 2025, elle a été intégralement absorbée par la SAS SETI-INTRAFOR.

Le tribunal l’a invitée à transmettre toutes pièces en justifiant, ce qu’elle a fait en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’identité des parties

Au vu des extraits du traité de fusion et des k bis des sociétés FRANKI FONDATION et SEFI-INTRAFOR, il convient de constater que la SAS SEFI-INTRAFOR vient aux droits de la SAS FRANKI FONDATION.

Sur la demande principale

Les factures de la société Interfroid à l’origine du litige portent sur les travaux suivants :

«  arrêt de la pompe à chaleur en toiture,

Vidange complète du réseau point bas,

Mise en place d’une benne de chantier pour l’évacuation des réseaux,

Mise en place de bâches de protection dans le bâtiment,

Dans le bâtiment, dépose des dalles de faux plafond,

Dépose du réseau acier endommagé et mise en décharge,

Matériel et main d’oeuvre ».

Les travaux ont donné lieu aux factures suivantes :

Facture n° 210712666 du 28/07/2021 d’un montant de 33.002,86€ TTC, Facture n° 221214795 du 20/12/2022 d’un montant de 33.519,60€ TTC,Facture n° 221214796 du 20/12/2022 d’un montant de 33.519,60€ TTC ,Soit un total de 100.042,06€ TTC.

Aux termes de la régularisation de charges de l’année 2022, comprenant la taxe foncière, (pièces n°6 et 7), la SCI AIXOUEST A impute à la SAS FRANKI FONDATION au titre des factures ci-dessus la somme de 18.988,87€, outre la TVA au taux de 20%.

Aux termes de ces mêmes pièces, la SCI AIXOUEST A réclame à la défenderesse la somme de 23.185,14€ au titre de la régularisation de charges pour l’année 2022.

La société bailleresse fonde sa demande sur l’article 7 § des conditions générales du bail lequel stipule que :

«  le preneur devra rembourser au bailleur, en plus du loyer, sa quote-part de charges, honoraires et prestations de toutes natures afférents à l’immeuble, à l’ensemble immobilier en ce qu’il est lié à l’immeuble, à la copropriété, à l’ASL, ou le cas échéant à l’AFUL ou à toute division en volumes dont pourrait dépendre l’ensemble immobilier, de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges, à l’exception de celles mentionnées à l’article L 145-35 du Code de commerce comme ne pouvant être imputées aux locataires.

En conséquence, le preneur devra s’acquitter ou procéder au remboursement de sa quote-part des charges, honoraires ou prestations suivants :

…

Sur les équipements nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble : les frais d’entretien, de maintenance, de réparation, de contrôle règlementaire, de renouvellement ou de remplacement, y compris lorsque ceux-ci sont causés par la vétusté, mais à l’exclusion des seuls frais portant sur le renouvellement ou le remplacement – même pour cause de vétusté- des gros équipements de l’immeuble limitativement énumérés ci-après ; à savoir les ascenseurs, la gestion technique du bâtiment de l’immeuble, qui sont à la charge exclusive du bailleur… ».

La société défenderesse lui oppose la nullité des stipulations du bail invoquées en demande, ensuite le manquement de la bailleresse à l’obligation de remise des états prévisionnels et récapitulatifs de travaux prévus par l’article 145-40-2 du Code de commerce, et enfin la question de la nature des travaux.

Sur la nullité des stipulations du bail

L’article L.145-40-2 du code de commerce, issu de la réforme de la Loi dite Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

En l’espèce, l’article 7 du bail intitulé « inventaire de charges » énumère une liste des charges qui incombent au Preneur en vertu du bail.

L’inventaire est précis et comprend quatorze catégories de charges incombant au Preneur. Il précise aussi les charges incombant au Bailleur.

Il y a lieu de préciser que l’article susvisé n’exige pas un inventaire séparé en annexe du bail si bien que celui-ci peut résulter du bail lui-même.

La rédaction de cet article est donc suffisamment précise, et exhaustif, pour répondre aux exigences de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

S’agissant de la répartition des charges dans l’immeuble entre les différents occupants, l’article 7§2 prévoit que :

«  dans le cadre d’un immeuble eu mono-propriété, la répartition des charges s’opèrera entre les différents occupants de l’immeuble et sera effectuée au prorata des surfaces locatives telles que mentionnées ci-dessus, par rapport aux surfaces locatives de l’immeuble, sauf en ce qui concerne les frais qui seraient spécifiques aux locaux loués, notamment de consommation de fluides et qui seraient répercutés en totalité sur le preneur, étant en outre précisé que les surfaces locatives sont établies en fonction de la surface exploitée et que le preneur ne supporte pas les charges, impôts, taxes et redevances afférentes aux surfaces vacantes de l’immeuble ».

La SCI AIXOUEST 2 soutient que la clef de répartition est précisée, étant donné que la surface locative est de 250m2, comme précisé à la désignation des locaux ; que, conformément à l’usage, cette surface correspond à la surface quote-part des parties communes inclues ; que la surface louée est en effet de 234m2 pour une surface totale d’immeuble de 1140m2 dont 81,80m2 de parties communes si bien que les parties communes représentent 17,17% de la surface totale, soit pour le lot loué 16m2 (234m2 x 17,17%), si bien que la clef de répartition est de 250/1140 ; qu’en outre, la SCI AIXOUEST mentionne sur ses régularisations de charges la clef de répartition pour les charges communes soit 255/1555, ce qui correspond au même ratio de 22% de charges de l’immeuble.

Pourtant, le contrat de bail ne précise pas la clef de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble. Il se contente de préciser dans les conditions particulières la surface donnée à bail mais sans préciser la surface totale de l’immeuble de sorte que le Preneur n’était pas en mesure d’apprécier au moment de la conclusion du bail la quote-part de charges d’immeuble qui serait mise à sa charge.

Ensuite, le bail vise dans les pièces annexes notamment un plan mais l’on ignore quel est ce plan et si celui-ci comportait le cas échéant des indications permettant au Preneur de connaître la répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble, conformément au bail.

Ainsi, le bail ne satisfait pas aux prescriptions de l’article L 145-40-2 du Code de commerce. Pour autant, cette difficulté ne permet pas à la juridiction de prononcer la nullité des stipulations du bail de ce chef. Il sera donc constaté que les exigences légales ne sont pas remplies et le tribunal en tirera les conséquences qui s’imposent en termes d’obligation du Preneur.

Ensuite, le tribunal observe que la SCI AIXOUEST A produit en pièce n°13 un relevé des surfaces de l’immeuble avec un plan en date du mois d’octobre 2017 dont il résulte que la surface du local au 1er étage est de 234,30m2 sur une surface totale de parties privatives de 1.058,30€ et que la surface des parties communes est de 81,80m2, la surface totale du bâtiment étant de 1.140,10m2.

Ainsi, en toute hypothèse, ce document, dont il n’est pas démontré qu’il a été remis au Preneur lors de la conclusion du bail, ne satisfait pas aux exigences de l’article L 145-40-2 du Code de commerce puisque la répartition des charges en fonction de la surface occupée n’est pas déterminée.

En ces conditions, la SCI AIXOUEST A sera déboutée de sa demande au titre des charges induites par les travaux de climatisation, portant sur la somme de 18.988 ,87€ outre la TVA à 20%, soit 22.786,64€. Le surplus de la demande de 398,50€ (23.185,14- 22.786,64) correspond à d’autres charges listées dans la pièce n°7 mais dont il n’est pas justifié.

La SCI AIXOUEST sera donc déboutée de l’ensemble de sa demande principale.

Sur les demandes accessoires

La SCI AIXOUEST A, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la société défenderesse une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant pibliquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI AIXOUEST A de sa demande principale,

CONDAMNE la SCI AIXOUEST A à payer à la SAS SEFI-INTRAFOR venant aux droits de la SAS FRANKI FONDATION la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI AIXOUEST A aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun motif ne justifie de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE