TRIBUNAL JUDICIAIRE

D,'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00584 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MGKX

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier lors des débats et de Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier lors du prononcé

DEMANDERESSE

COMMUNE, [Localité 2] prise en la personne de son maire en exercice domicilié es qualité en l’hôtel de Ville,, [Localité 3], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e CLAVEAU

DEFENDERESSE

Madame, [N], [O]

née le 28 Juin 1955 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 27 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 24 Mars 2026

Le 24 Mars 2026

Grosse à :

Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES,

M^e Gaël FOMBELLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon actes de cession gratuit en date des 25 et 26 octobre 1988, la COMMUNE DE, [Localité 5] est devenue propriétaire de la voirie du lotissement nommée, [Adresse 3] ainsi que de la parcelle AK, [Cadastre 1] située en son sein.

Madame, [N], [O] est propriétaire au sein de ce lotissement du lot numéro AK 4.

Par déclaration en date du 24 mai 2018, celle-ci a sollicité de la commune l’autorisation de procéder à une division foncière du lot qu’elle détient.

Par décision du 21 juin 2018, la Commune a émis une opposition à la demande.

Madame, [O] a effectué un recours gracieux le 31 juillet 2018, lequel a été rejeté explicitement le 6 septembre 2018.

Par jugement en date du 10 février 2019, la Cour Administrative de, [Localité 6], saisie à la requête de Madame, [O], a annulé la décision d’opposition de la Commune de, [Localité 5] du 21 juin 2018.

Par arrêt en date du 24 mars 2022, la Cour Administrative d’Appel de, [Localité 6] a rejeté la requête en appel formée par la Commune de, [Localité 5].

Par arrêté du 29 septembre 2022, la COMMUNE DE, [Localité 5] a émis une décision de non opposition à la déclaration préalable datée du 24 mai 2018 formée par Madame, [O] concernant la subdivision de son lot.

Le 22 novembre 2023, Madame, [N], [O] a déposé une demande de permis de construire concernant son lot afin d’y édifier un nouveau bâtiment, ce qui lui a été refusé le 15 avril 2024 par arrêté municipal, non contesté via un recours gracieux ou contentieux.

Par acte du 29 mars 2024 la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] a fait assigner Madame, [N], [O] afin de s’opposer à ce projet qu’elle estime relever d’une division foncière. Elle sollicite ainsi qu’il soit ordonné l’annulation de la division foncière opérée et que Madame, [O] soit condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 juin 2025, la COMMUNE DE, [Localité 5] maintient sa demande d’ordonner l’annulation de la division opérée.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé des Avocats le 07 janvier 2025, Madame, [O] demande à la juridiction de :

IN LIMINE LITIS :

— juger la Commune de, [Localité 5] irrecevable en son action et en ses demandes pour défaut de droit d’agir, de qualité et d’intérêt à agir, sur le fondement des articles 32 et 122 du Code de procédure civile,

— juger que les demandes formulées par la Commune de, [Localité 5] dans le cadre de la présente instance se heurtent à l’autorité de la chose jugée et dans tous les cas relèvent de la compétence exclusive du juge du fond.

AU FOND :

— Débouter la Commune de, [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner la Commune de, [Localité 5] à payer à Madame, [N], [O] une indemnité provisionnelle de 102.700,00 € pour procédure abusive et dilatoire.

— Condamner la Commune de, [Localité 5] à payer à Madame, [N], [O] la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 28 octobre 2025, où l’affaire a été retenue après de nombreux renvois les 28 mai 2024, 24 septembre 2024, 07 janvier 2025, 25 mars 2025 et 24 juin 2025 à la demande des parties, le conseil de Madame, [N], [O], substitué, a sollicité un nouveau renvoi qui a été refusé en l’état de l’ancienneté de la procédure, le demandeur étant prêt à plaider. Les parties s’en sont rapportées à leurs dernières écritures et ont maintenu leurs demandes.

Madame, [O] a été autorisée à produire en délibéré son dossier de plaidoirie avant le 4 novembre 2025, communication qui sera effectuée en temps utile.

Cependant, elle a également notifié de nouvelles pièces et conclusions le 4 novembre 2025 à son contradicteur et à la juridiction postérieurement à la clôture des débats.

Les parties ont été invitées par RPVA le 26 novembre 2025 à produire une note en délibéré avant le 4 décembre 2025 pour faire valoir leurs observations sur l’irrecevabilité de ces nouvelles écritures et sur une éventuelle demande de réouverture des débats pour respect du principe du contradictoire suivant l’importance des dernières pièces.

Par note en délibéré du 26 novembre 2025, Madame, [O] par le biais de son conseil a indiqué que les dernières écritures et pièces étaient essentielles pour la défense de ses intérêts et devaient être déclarées recevables ou à tout le moins soumises au contradictoire par une réouverture des débats.

Pa note en délibéré du 27 novembre 2025, la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] a sollicité une réouverture des débats afin de répliquer à ces dernières écritures et apprécier les pièces produites.

Par décision en date du 23 décembre 2025, il est procédé à une réouverture des débats pour l’audience du 27 janvier 2026 afin de permettre aux parties de répliquer sur leurs conclusions respectives.

A l’audience du 27 janvier 2026, les parties s’en sont rapportées à leurs conclusions et n’ont pas modifié leurs prétentions.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibérée au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la Commune de, [Localité 5] :

Aux termes de l’article 32 du Code de Procédure Civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En l’espèce, et au visa des articles précités, Madame, [N], [O] soulève in limine litis à l’égard de la COMMUNE DE, [Localité 5] que celle-ci ne disposerait pas d’un droit d’agir dans le cadre de la présente.

Elle fait ainsi valoir dans un premier temps que la Commune ne disposerait pas de la qualité de coloti lui octroyant la possibilité de se prévaloir des clauses inclues dans le Cahier des charges du lotissement, les voiries n’étant pas considérées comme des lots inclus dans le lotissement. De plus, elle expose que la parcelle AH, [Cadastre 1], dont est propriétaire la Commune et sur laquelle est implantée un centre socio-culturel, ne peut être considérée comme un lot inclus dans les 111 lots du lotissement soumis au Cahier des Charges de celui-ci.

La Commune n’aurait en outre aucun intérêt à agir à son égard, des divisions parcellaires ayant déjà été autorisée par la Commune au sein du Lotissement et les règles d’urbanisme sur lesquelles la Commune entend se fonder étant devenues caduques.

Enfin, elle fait valoir que les demandes de la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] se heurtent à l’autorité de la chose jugée du fait des décisions prises par les juridictions administratives ayant enjoint la Commune à délivrer à Madame, [O] une autorisation de division de son lot.

En réponse, la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] fait valoir concernant le premier moyen que l’article 1 du Cahier des Charges du lotissement énonce que les lots auront la destination fixée à l’article 1 du règlement de lotissement annexé à l’arrêté préfectoral de mars 1971.

L’article 1 de ce règlement de lotissement stipule ainsi que le centre socio-culturel est situé dans le lotissement dont l’édification est autorisée, de sorte que le cahier des charges s’applique relativement à ce lot, et que le détenteur de ce lot aurait la qualité de coloti.

Elle expose en outre que le Cahier des Charges prévoit en son article 12 qu’il devra être annexé à l’ensemble des actes de ventes mais également des cessions gratuites, ce qui fut le cas concernant la cession de la propriété du centre socio-culturel, édifié durant la tranche 1 des travaux.

Concernant le second moyen, elle fait valoir que si les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges deviennent caduques, ces règles persistent à rester applicables entre les colotis, le cahier des charges ayant une valeur contractuelle.

Enfin, concernant le dernier moyen présenté par Madame, [O], la Commune fait valoir que les juridictions administratives n’ont pas eu à se prononcer sur l’applicabilité des clauses du Cahier des Charges du lotissement, ce qui est l’objet de ses demandes en l’espèce.

En l’état des éléments dans les débats et notamment le Cahier des charges produit en pièce 2 par Madame, [O], s’il est exact que sont prévus 111 « lots » à la vente, il est écrit en page 10 de celui-ci que sont établis 8 lots supplémentaires. Si au sein de ces lots supplémentaires ne sont pas prévues les voiries, il est spécifié que le centre socio-culturel sur la section cadastrée B, [Cadastre 2] (devenue AH, [Cadastre 1]) est bien inclus au sein de ces huit nouveaux lots.

Le Cahier des Charges expose donc que le centre socio-culturel est un lot, auquel s’appliquent donc les règles qui y sont édictées.

La Commune de, [Localité 5], qui en est propriétaire, ne peut donc qu’être considérée comme un coloti, peu importe que le mode d’accession à la propriété ait été une cession gratuite et non une vente comme pour les 111 lots numérotés.

Au surplus, l’article 442-1 du Code de l’Urbanisme cité par Madame, [O] dans ses écritures dispose bien que les lots créés dans le cadre d’un lotissement doivent être destinés à être bâtis, ce qui est manifestement le cas concernant le centre socio-culturel, le bâtiment ayant été érigé et la loi ne disposant pas que les lots créés doivent nécessairement l’être à but de construction d’une habitation.

Ce faisant, ce premier moyen d’irrecevabilité présenté par Madame, [O] sera écarté.

De plus, concernant le moyen tiré de l’absence d’intérêt à agir, dans la mesure où la Commune dispose de la qualité de coloti, elle dispose nécessairement d’un intérêt à agir à s’assurer du respect des règles édictées dans le Cahier des Charges, lesquelles ont vocation à s’appliquer entre les colotis. Ce principe ne peut se voir infirmer par l’inaction antérieure d’un ou plusieurs colotis à l’égard d’autres colotis ayant procédé à la même opération de division parcellaire. Bien que Madame, [O] soutienne que les règles d’urbanisme incluses dans le Cahier des Charges du Lotissement sont devenues caduques en application de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme, un tel moyen se rapporte au bien fondé de la demande de la commune et non à une condition de recevabilité de son action, de sorte que ce second moyen d’irrecevabilité sera également rejeté.

Enfin, aux termes de l’article 1355 du Code Civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Madame, [O] sur ce point reproche à la COMMUNE DE, [Localité 5] d’intenter une nouvelle action par-devant le juge des référés en violation des décisions déjà rendues par les juridictions administratives.

Cependant sur ce point, il sera constaté que bien que le litige porte entre les mêmes parties et relativement à la même chose, les fondements évoqués par la COMMUNE DE, [Localité 5] et sa qualité sont différents que dans le cadre des procédures ayant eu lieu par-devant les juridictions administratives.

La COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] n’est pas en la cause en qualité d’autorité administrative ayant refusé de délivrer une autorisation de division du lot mais en qualité de coloti, introduisant une action visant à faire respecter, non pas les règles de l’urbanisme, mais les stipulations contractuelles d’un Cahier des Charges de lotissement.

Ce faisant, son action est recevable en l’absence d’autorité de la chose jugée.

Sur la demande d’annulation de la subdivision opérée par Madame, [O] :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucunes contestations sérieuses ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est sollicité par la COMMUNE, [Localité 2] d’ordonner l’annulation de la division foncière opérée par Madame, [O] afin de faire cesser le trouble manifestement illicite qu’entraîne cette division foncière au regard des dispositions et règles imposées par le Cahier des Charges du lotissement au sein duquel est opéré cette division.

Cependant, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner plus en avant les moyens présentés par les parties, la demande telle que formulée par la COMMUNE DE, [Localité 5] est d’obtenir l’annulation de la division foncière opérée par Madame, [O] sur sa parcelle AK n,°[Cadastre 3] au sein du lotissement.

Or, cela revient à demander au juge des référés, juge judiciaire, d’annuler une autorisation administrative, à savoir une déclaration préalable de division foncière résultant des autorités administratives, qui a été validée par la juridiction administrative après annulation de la décision d’opposition du 21 juin 2018 de la COMMUNE DE MIMET par jugement du tribunal administratif du 10 février 2019, confirmée en appel par la cour administrative d’appel le 24 mars 2022.

Cependant, il ne relève pas des pouvoirs du juge judiciaire d’annuler un tel acte administratif.

Telle que formulée, cette demande ne consiste pas à faire cesser un trouble manifestement illicite découlant d’une éventuelle violation d’une règle du Cahier des Charges par divers mesures mais à prononcer l’annulation de cette division foncière, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés judiciaires.

En conséquence, la demande de la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de provision formée par Madame, [O] :

Au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile précité, Madame, [N], [O] sollicite la condamnation de la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] à lui payer la somme provisionnelle de 102.700 euros pour procédure abusive et dilatoire.

Toutefois, comme énoncé dans l’alinéa 2 de l’article 835, il est rappelé que toute demande de provision doit se rattacher à une obligation non sérieusement contestable, ce qui fait défaut en l’espèce.

Il n’est en effet pas rapporté par Madame, [O] la preuve que la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] a commis une quelconque faute en l’attrayant par-devant la juridiction des référés, faute ouvrant droit à une obligation de réparation à laquelle pourrait se rattacher sa demande de provision.

Compte tenu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse à faire droit à sa demande de provision qui sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5], succombant en sa prétention, sera condamnée aux entiers dépens.

Ce faisant et pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à Madame, [O], [N] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par Madame, [O]

DECLARONS recevable la demande formée par la COMMUNE DE, [Localité 5],

REJETONS la demande d’annulation de la division foncière formée par la COMMUNE DE, [Localité 5],

REJETONS du fait de contestations sérieuses la demande reconventionnelle de provision présentée par Madame, [N], [O],

CONDAMNONS la COMMUNE DE, [Localité 5] à payer à Madame, [N], [O] la somme de 2.000 en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS la COMMUNE, [Localité 7], [Localité 5] aux entiers dépens,

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE