TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

23 février 2026

RÔLE : N° RG 23/04381 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MAHV

AFFAIRE :

[T] [P]

C/

S.A. CDC HABITAT

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Cynthia GELATO

M^e Lionel CHARBONNEL

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Cynthia GELATO

M^e Lionel CHARBONNEL

N°2026/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [T] [P]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [M]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux à l’audience par M^e Cynthia GELATO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e RAVAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M^me Céline Varesano, magistrate en stage de pré affectation et M [Y] [L], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 08 décembre 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte des 14 et 29 novembre 2022, la SA CDC Habitat social a conclu avec M. [T] [P] et Mme [Q] [M] une promesse synallagmatique de vente portant sur des biens situés dans un immeuble à usage d’habitation dénommé « [Adresse 3] » sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], consistant en un appartement de type 2 (lot n°19) et une cave (lot n°58) au prix de 83 250 euros.

La promesse prévoyait que la signature de l’acte authentique devait intervenir dans les trois mois de sa signature.

Elle stipulait plusieurs conditions suspensives, dont une relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

A la suite d’une visite de l’appartement et de la constatation d’un dégât des eaux survenu dans l’immeuble et affectant le bien destiné à la vente, la date de signature prévue le 6 février 2023 a été repoussée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2023, M. [P] et Mme [M] ont adressé à la SA CDC Habitat social une mise en demeure, aux termes de laquelle ils ont dénoncé la promesse et demandé le paiement sous quinzaine du montant de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, M. [T] [P] et Mme [Q] [M] ont fait citer la SA CDC Habitat social devant la présente juridiction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1231-1, 1231-5 et 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, M. [T] [P] et Mme [Q] [M] sollicitent du tribunal qu’il :

— à titre principal :

— condamne la SA CDC Habitat au paiement de la somme de 8 325 euros au titre des 10% de la clause de pénalité,

— condamne la SA CDC Habitat à la somme de 50 euros par jour à compter de sa mise en demeure par M. [P] et Mme [M] au titre de la résistance abusive à l’exécution de la clause de pénalité, soit 5 250 euros au provisoire et restant à courir au jour de la présente audience,

— condamne la SA CDC Habitat à la somme de 1 800 euros au titre du préjudice matériel et à la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral résultant de la rétractation de son consentement à l’acte de vente,

— à titre subsidiaire : condamne la SA CDC Habitat à la somme de 1 800 euros au titre du préjudice matériel et à la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral résultant de la rétractation de son consentement à l’acte de vente ;

— en tout état de cause :

— condamner la SA CDC Habitat à la somme de 3 000 euros au titre de leur perte de chance de devenir propriétaire,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamne la SA CDC Habitat à payer à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent être fondés à obtenir le paiement de la clause pénale dès lors que les conditions suspensives ont été levées, que la mise en demeure préalable ne requiert aucune forme particulière et a été respectée par les nombreuses relances et que le vendeur a refusé délibérément de réitérer la vente. Ils demandent en outre la réparation de leur préjudice matériel et moral né du fait de la rétractation, compte tenu, notamment, des dépenses engagées en vue de l’acquisition. Ils ajoutent subir un préjudice de perte de chance d’acquérir le bien immobilier, lequel doit donner lieu à indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, et 700 du code de procédure civile, la SA CDC Habitat social sollicite du tribunal qu’il :

— rejette l’ensemble des prétentions formulées par Mme [Q] [M] et M. [T] [P] à son encontre,

— condamne Mme [Q] [M] et M. [T] [P] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [Q] [M] et M. [T] [P] aux entiers dépens.

Elle s’oppose aux demandes adverses motifs pris de l’absence de respect d’une mise en demeure d’exécuter la vente ainsi qu’en raison du fait qu’elle n’a jamais refusé de conclure la vente de manière définitive. Elle ajoute n’avoir commis aucune faute à l’encontre de M. [T] [P] et Mme [Q] [M] dans le cadre de la gestion du sinistre, ces derniers ne démontrant par ailleurs aucun préjudice de perte de chance de devenir propriétaires et rejette les demandes au titre d’une résistance abusive ou en réparation d’un préjudice matériel et moral comme étant injustifiées.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 juin 2025, avec effet différé au 1er décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1217 du code civil “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Conformément à l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

M. [T] [P] et Mme [Q] [M] sollicitent le bénéfice de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 14 et 29 novembre 2022, ce à quoi s’oppose la SA CDC Habitat social.

Il résulte de l’acte litigieux, en page 11 un paragraphe intitulé “exécution forcée” aux termes duquel “si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refuse à signer l’acte authentique dans le délai fixé, l’autre pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. Dans ce but, il sera fait sommation par voie extra-judiciaire à la partie défaillante de signer l’acte authentique de vente ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut en l’étude de Maître [F] [S], notaire susnommé.”

Il est aussi mentionné sur cette même page, dans un paragraphe intitulé “stipulation de pénalité”, les dispositions suivantes “ Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme correspondant à 10 % du prix de la vente à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. “

Dans le paragraphe intitulé “sinistre pendant la durée de validité des présentes”, il est prévu en cas de sinistre rendant le bien inutilisable ou portant atteinte de manière significative à sa valeur, la possibilité pour le bénéficiaire de renoncer purement et simplement à la vente avec remboursement des sommes par lui avancées, ou le maintien de l’acquisition du bien sinistré avec attribution des indemnités afférentes au sinistre.

Une clause pénale tend à sanctionner le comportement d’une partie qui, alors que les conditions suspensives prévues à l’acte sont levées, refuse de réitérer la vente. Elle sanctionne également le comportement de la partie qui entrave la levée des conditions suspensives.

La mise en œuvre suppose la levée de toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte, un refus délibéré de réitérer la vente et une mise en demeure préalable.

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente litigieuse a été conclue sous conditions suspensives, et notamment celles relatives à l’obtention d’un prêt.

Il est communiqué aux débats, d’une part, un mail émanant de la banque CIC du 28 décembre 2022 informant les acquéreurs de la validation du dossier de prêt, et d’autre part une offre de crédit immobilier en leur nom du 12 janvier 2023 transmise par l’agence immobilière à l’étude notariale le même jour.

La réalisation de la condition relative à l’octroi du prêt n’est pas en l’espèce contestée.

Il apparaît cependant, qu’à la suite d’une visite préalable de l’appartement par M. [T] [P] et Mme [Q] [M], un dégât des eaux extérieur à celui-ci mais l’ayant affecté a été constaté.

Il résulte des échanges de mails entre M. [T] [P], Mme [Q] [M] et l’étude notariale, que la date de signature prévue au 6 février 2023 ne pourrait avoir lieu. Le 30 janvier 2023, M. [P] écrivait à l’étude notariale “je vous informe que l’appartement a subi un dégât des eaux constaté le 28/01/2023 certainement dû à une fuite de la colonne d’eau de l’immeuble, ce qui nous contraint certainement à repousser la date de signature de l’acte authentique. CDC habitat représenté par M. [D], se charge de procéder aux réparations avant la signature de l’acte authentique, et il est le décideur qui validera la possibilité ou non de signer. Il m’a indiqué ce matin qu’il ne serait pas possible de signer l’appartement en l’état, même en mentionnant que les réparations de cette fuite seraient supportées par CDC habitat (…) “.

L’étude notariale s’engageait par mail du 30 janvier 2023 auprès de Monsieur [P] à voir avec la SA CDC Habitat social afin de “lui communiquer un délai” et de prévenir la banque ainsi que l’agence qu’elle allait surseoir à la signature.

Il est aussi communiqué des captures d’écrans, entre le 30 janvier 2023 et le 6 février 2023, relatifs à des SMS adressés par monsieur [P] à M. [D] de la CDC social l’interrogeant sur la fuite d’eau et la date de signature, et auxquels il lui était indiqué que la CDC Habitat social était en attente d’un retour du syndic et de l’agence.

Interrogée par l’agent immobilier, par mail du 27 février 2023, afin de fixer un nouveau rendez-vous de signature et obtenir un retour sur les actions engagées et relatives au dégât des eaux, la SA CDC Habitat social a expliqué ne pas avoir reçu la déclaration de sinistre du syndicat de copropriété compte tenu de l’absence du locataire de l’appartement concerné, et s’engageait à revenir vers l’agence immobilière dès réception du document.

Dans un nouveau mail du 13 juin 2023, adressé par l’agence immobilière à la SA CDC Habitat social, avec copie jointe à l’étude notariale, M. [T] [P] et Mme [Q] [M], il était mentionné “la signature de l’acte de vente, initialement fixée au 3 février dernier, a été annulée en dernière minute suite au constat d’un dégât des eaux provenant du logement situé à l’étage supérieur. Depuis, aucun nouveau rendez-vous n’a été programmé. Tous les mails et appels téléphoniques des acquéreurs, de l’étude notariale ou de moi-même sont restées sans suite. Monsieur [P] et Madame [M] sont toujours dans l’attente de savoir si leur acquisition sera toujours réalisable, compte tenu des délais de validité de leur financement. Aussi, je vous prie de bien vouloir intervenir sur ce dossier, et nous indiquer les possibilités de prévoir une date de régularisation de cette vente au plus tôt. “

La SA CDC Habitat social justifie de la signature en mars 2023 du constat amiable de dégâts des eaux par la locataire y résidant ainsi que d’échanges internes de juillet 2023 relatifs aux travaux éventuels à réaliser.

Par mail du 27 juin 2023 adressé à l’étude notariale, puis par mail du 6 juillet 2023 adressé à la SA CDC Habitat social avec copie jointe à l’étude notariale intitulé “mise en demeure application clause pénale”, M. [T] [P] et Mme [Q] [M] ont indiqué dénoncer le compromis de vente compte tenu de l’absence de réponse de la SA CDC Habitat social suite à l’annulation de la signature de l’acte de vente et en conséquence à la caducité de leur offre de prêt. Ils ont sollicité, du fait de l’absence de la signature de l’acte de vente dans les délais, le règlement sous quinzaine de l’acte de la clause pénale.

Cette mise en demeure a été réitérée par lettre recommandée avec accusé réception du 11 juillet 2023 adressée par M. [T] [P] et Mme [Q] [M] à la SA CDC Habitat social.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la réitération de promesse de vente initialement prévue le 6 février 2023, n’a pu avoir lieu du fait d’un dégât des eaux survenu dans un appartement situé au dessus de l’appartement litigieux.

Dès lors que les conditions suspensives ont été levées, ce qui n’est pas contesté, il appartenait aux parties de régulariser l’acte de vente dans les délais.

La clause pénale fait expressément référence aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, les parties n’ayant pas entendu déroger à une mise en demeure préalable à son application.

Toutefois, il est établi que la promesse de vente n’a pas fait l’objet d’une réitération dans les trois mois, délai convenu entre les parties, et qu’aucune prorogation n’a été convenue entre les parties.

Il résulte des termes de la promesse synallagmatique, que le terme fixé pour la signature constituait un délai extinctif dès lors que la promesse stipule en page 18 relative à la condition suspensive qu'“en cas de réalisation des conditions suspensives, l’acte authentique devra être signé à la date convenue”.

Ainsi, alors que l’inexécution était devenue définitive en raison de la caducité de la promesse synallagmatique de vente au 29 février 2023, laquelle est intervenue automatiquement et sans autre modalités selon les termes de la promesse, élément corroboré par les mails adressés les 27 juin 2023 puis 6 juillet 2023 par M. [T] [P] et Mme [Q] [M] selon lesquels ils informent dénoncer le compromis et ainsi se dégager de la transaction, la mise en oeuvre de la clause pénale par M. [T] [P] et Mme [Q] [M], qui survit à la caducité de l’acte, n’était plus soumise à une mise en demeure préalable de réitérer l’acte authentique, laquelle n’est pas exigée en cas d’inexécution définitive.

En conséquence, la SA CDC Habitat social est condamnée à payer à M. [T] [P] et Mme [Q] [M] la somme de 8 325 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 14 et 22 novembre 2022.

En revanche, dès lors que la clause pénale est destinée à sanctionner le comportement d’une partie qui, alors que les conditions suspensives prévues à l’acte sont levées, refuse de réitérer la vente et ainsi indemniser le cocontractant des préjudices subis de ce fait, les demandes de M. [T] [P] et Mme [Q] [M] en condamnation de la SA CDC Habitat social au paiement d’une somme de 50 euros par jour à compter de sa mise en demeure au titre de la résistance abusive à l’exécution de la clause de pénalité, ainsi que celle en indemnisation du préjudice matériel et moral résultant de la rétractation au consentement et enfin en réparation de préjudice pour perte de chance d’acquérir seront rejetées.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable que M. [T] [P] et Mme [Q] [M] conservent la charge des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de la présente instance pour faire valoir leurs prétentions et la partie qui succombe supporte les dépens.

La SA CDC Habitat social sera, en conséquence, condamnée à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SA CDC Habitat social à payer à M. [T] [P] et Mme [Q] [M] la somme de 8 325 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente signée entre elles les 14 et 22 novembre 2022,

REJETTE la demande de M. [T] [P] et Mme [Q] [M] en condamnation de la SA CDC Habitat social au paiement d’une somme de 50 euros par jour à compter de sa mise en demeure au titre de la résistance abusive à l’exécution de la clause de pénalité,

REJETTE la demande de M. [T] [P] et Mme [Q] [M] en condamnation de la SA CDC Habitat social au paiement des sommes de 1 800 et 3 000 euros à titre de préjudice matériel,

REJETTE la demande de M. [T] [P] et Mme [Q] [M] en condamnation de la SA CDC Habitat social en réparation de préjudice pour perte de chance d’acquérir,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE la SA CDC Habitat social à payer à M. [T] [P] et Mme [Q] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA CDC Habitat social aux dépens,

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT TROIS FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE