N° RG 25/01466 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LRU

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 25/01466 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LRU

Minute :

JUGEMENT

Du : 19 Janvier 2026

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14]

C/

M. [B] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [B] [J]

le : 19/01/2026

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Alex DEWATTINE

le : 19/01/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Le [Adresse 16] [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOPROS exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET, dont le siège est [Adresse 5].

représenté par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [J]

[Adresse 15]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [J] est propriétaire d’un appartement (lot n°59) et d’un emplacement de stationnement (lot n°108) au sein de l’ensemble immobilier la résidence [Adresse 13] soumis au régime de la copropriété située [Adresse 2] et [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS, a fait commandement à M. [B] [J] d’avoir à lui payer la somme principale de 2157,35 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 174,47 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2025, le [Adresse 16] [Adresse 13], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS, a assigné M. [B] [J] devant le juge du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 3255,55 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, le [Adresse 16] [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation, valant conclusions.

Le demandeur expose, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que les charges de copropriété ne sont plus payées depuis de nombreux mois malgré les différentes relances qui ont été adressées à M. [B] [J]. Il précise qu’en outre, cette absence de paiement l’a privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, lui causant un préjudice distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires dont il demande réparation.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [B] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 3255,55 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 18 août 2025.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] verse notamment au débat :

un relevé de propriété faisant état que M. [B] [J] est propriétaire des lots n°59 et n°108 représentant au total 44 tantièmes au sein de la copropriété,le règlement de copropriété du 8 août 2025 qui prévoit une répartition par tantièmes spécifique par poste de charges,les contrats de syndic signé entre le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 13] et la SARL IMMOPROS prenant effet entre 8 septembre 2023 et le 7 septembre 2026; ce contrat que les frais de recouvrement sont facturés au temps passé et au coût horaire avec reconduction des frais réels engagés,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 16 décembre 2020 valant notamment approbation,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 7 septembre 2021 valant notamment approbation,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 23 juin 2022 valant notamment approbation,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 26 juin 2023 valant notamment approbation,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence du 26 juin 2024 valant notamment approbation et faisant état d’un budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 165 000 euros,les courriers de relance adressés à M. [B] [J] par lettres simples le 24 novembre 2022, le 2 novembre 2023, le 15 novembre 2023, le 26 avril 2024, le 21 août 2024, le 19 novembre 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 novembre 2024,Le commandement de payer par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024,Les bordereaux d’appels de fond pour les années 2022, 2023 et 2024,La situation comptable de M. [B] [J] à la date du 22 avril 2025 et à la date du 18 août.

Il résulte des éléments communiqués que les appels de fonds et les régularisations de charges mentionnent bien les lots appartenant à M. [B] [J] soit le n°59 et le n°108. Par ailleurs, les tantièmes figurant dans les appels sont spécifiques à chaque type de charges, conformément à ce qui est relevé dans le règlement de copropriété.

Cependant, il convient d’exclure de la somme due par M. [B] [J], le montant de 202,23 euros intitulé « huissier du 26/12/2024 » et le montant de 6,40 euros intitulé « frais de mise en demeure » car ceux-ci ne sont pas justifiés en leur montant.

Par conséquent, M. [B] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS, la somme de 3046,92 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 1er octobre 2022 au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de M. [B] [J].

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [J], partie perdante, sera donc condamné au paiement des dépens.

L’équité commande de la condamner à payer la somme de 500 euros au [Adresse 16] [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Calais, statuant après débats en audience publique, en dernier ressort, par jugement par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS la somme de 3046,92 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2022 au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE [Adresse 16] [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [B] [J] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], agissant par son syndic la SARL IMMOPROS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,