TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

10 Février 2026

ROLE : N° RG 21/00585 – N° Portalis DBW2-W-B7F-KYKA

AFFAIRE :

[X] [D]

C/

MD PROMOTIONS

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Fabrice BATTESTI

M^e Véronique FERRANT-ABROUK

la SELARL GARRY [F] ASSOCIES

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Fabrice BATTESTI

M^e Véronique FERRANT-ABROUK

la SELARL GARRY [F] ASSOCIES

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [X] [D]

né le 17 Janvier 1960 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 11]

représenté [F] plaidant par M^e Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

DEFENDEURS

Société MD PROMOTIONS,

société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 6] n°814 451 845 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de :

SCP BR ASSOCIES,

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de Me [U] [Y], agissant en qualité de liquidateur judiciaire par jugement du Tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE, prononçant la liquidation judiciaire de la société MD PROMOTIONS en date du 6 mai 2021,

toutes deux représentées [F] plaidant par M^e Véronique FERRANT- ABROUK, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître [A] [W]

notaire, demeurant [Adresse 5]

Société [W] [A] [F] [J] [K] Notaires inscrite au RCS de [Localité 13] n°410 679 286, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

tous deux représentés par Maître Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, substitué à l’audience par Maître Maria DASILVA, avocats au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Monsieur [AX] [M] auditeur de justice [F] de Madame [G] [S] greffier stagiaire

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, après rapport oral de Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente [F] avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2017, la société MD PROMOTIONS a décidé de réaliser un nouveau projet sur la commune de [Localité 7], au [Adresse 2], dénommé [Adresse 9].

Dans le cadre de ce projet, la société MD PROMOTIONS a déposé une demande de permis de construire en date du 30 septembre 2017 auprès de la mairie de [Localité 7]. Ce permis de construire a été accordé en date du 30 avril 2018 (permis n°[Numéro identifiant 1]).

Par acte notarié en date du 26 octobre 2018, Monsieur [D] s’est porté acquéreur en VEFA de l’un des appartements proposés dans le cadre de ce projet, pour un montant de 166.000 Euros TTC. La somme de 58.100 euros a été versée à la signature de l’acte notarié, le surplus du prix de vente devant être payé au fur [F] à mesure de l’avancement des travaux. Monsieur [D] a versé au final une somme de 94.300 euros jusqu’à la réalisation du plancher du premier étage. La date d’achèvement [F] de livraison devait intervenir au plus tard à la fin du troisième trimestre 2019.

L’édification de l’ouvrage a débuté mais une requête en référé-suspension du permis de construire précité a été adressée au Tribunal administratif de Marseille par des voisins du projet, en date du 6 octobre 2018. Le Tribunal administratif de MARSEILLE, statuant en référé, a ordonné la suspension du permis de construire du 30 avril 2018 pour permettre la régularisation du dossier de permis de construire.

En parallèle, les voisins ont introduit un recours en annulation du permis de construire [F] par jugement avant dire droit du 3 décembre 2020, le Tribunal administratif de MARSEILLE a accordé un délai de 4 mois à la société MD PROMOTIONS pour justifier de la régularisation des vices affectant la légalité du permis de construire.

La Mairie de [Localité 7] a refusé la délivrance des permis de construire de régularisation en date du 9 novembre 2021.

Ces refus de permis de construire du 9 novembre 2021 ont été annulés par le Tribunal administratif de MARSEILLE par jugement du 20 mars 2024.

En parallèle de ces procédures administratives, la société MD PROMOTIONS a fait l’objet d’une procédure collective de redressement, puis de liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE du 06 mai 2021, la SCP BR ASSOCIES ayant été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par actes des 15 janvier 2021 [F] 07 juin 2022, Monsieur [D] a fait assigner la société SCP BR ASSOCIES, en qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire de la société MD PROMOTIONS [F] les notaires Maitre [W] [F] la société [W] [A] [F] [L] [P] [K] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE pour obtenir indemnisation de ses préjudices, se prévalant du dol de la société MD PROMOTIONS [F] de la responsabilité délictuelle des notaires au visa des articles 1137 [F] 1240 du code civil.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 septembre 2025, Monsieur [D] demande à la juridiction de :

— constater que la Société MD PROMOTIONS a commis un dol en ne révélant pas au jour de la signature de la vente en état futur d’achèvement à Monsieur [X] [D] l’existence d’un recours concernant le permis de construire du 30 avril 2018,

— constater que Monsieur [A] [W], de la Société [W] [A] [F] [J] [K], ont commis une faute dans la mesure où ils ont permis la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement sus évoqué sans vérifier la purge du recours des tiers,

— ordonner la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 26 octobre 2018 entre la Société MD PROMOTIONS [F] Monsieur [X] [D],

— fixer la créance de Monsieur [X] [D] à l’encontre de la Société MD PROMOTIONS à la somme de 110.900 euros augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner in solidum [A] [W], la Société [W] [A] [F] [J] [K], à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 110.900 € augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation.

— fixer la créance de Monsieur [X] [D] à l’encontre de la Société MD PROMOTIONS à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [A] [W], de la Société [W] [A] [F] [L] [P] [K], à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens [F] dire qu’ils seront employés en frais privilégiés de la procédure en ce qui concerne la Société MD PROMOTIONS.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2025, la société MD PROMOTIONS prise en la personne de son liquidateur judiciaire BR ASSOCIES demande à la juridiction de :

— recevoir l’intégralité des moyens [F] prétentions de la société MD PROMOTIONS

— rejeter l’ensemble des moyens [F] prétentions de Monsieur [D]

A TITRE PRINCIPAL

— juger que la société MD PROMOTIONS n’a pas commis de dol lors de la signature de l’acte notarié en date du 26 octobre 2018 ;

— juger par conséquent que la demande de nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 26 octobre 2018 entre la société MD PROMOTIONS [F] Monsieur [D] doit être rejetée;

— juger que Me [A] [W], la société [W] [A] [F] [J] [K] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité civile à l’égard de Monsieur [D], faute exonératoire de tout éventuel manquement de la société MD PROMOTIONS ;

— juger que Monsieur [D] ne démontre pas avoir subi un préjudice en l’absence de nullité du contrat de vente, [F] en présence d’une garantie financière d’achèvement qu’il n’a pas sollicitée ;

— rejeter les demandes de fixation de créance de Monsieur [X] [D] à l’encontre de la société MD PROMOTIONS à la somme de 110.900 Euros augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation ;

— rejeter la demande de fixation de créance de Monsieur [X] [D] à l’encontre de la société MD PROMOTIONS à la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

— juger que Me [A] [W], la société [W] [A] [F] [J] [K] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité civile à l’égard de la société MD PROMOTIONS ;

— condamner Me [A] [W], la société [W] [A] [F] [J] [K] in solidum en réparation du préjudice financier subi par la société MD PROMOTIONS en raison de ces fautes, à la somme de 333.950,38 euros ;

— condamner Me [A] [W], la société [W] [A] [F] [J] [K] in solidum en réparation du préjudice moral subi par la société MD PROMOTIONS en raison de ces fautes, à la somme de 50.000 euros ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner in solidum Monsieur [X] [D], Monsieur [A] [W] de la société [W] [A] [F] [J] [K], à payer à la société MD PROMOTIONS la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens au profit de la société MD PROMOTIONS.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 18 novembre 2025, Monsieur [A] [W] de la société [W] [A] [F] [J] [K] demandent à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL,

— prononcer le rabat de la clôture de la procédure fixée au 18 novembre 2025 selon décision du 21 janvier 2025, afin que soient admises Ies présentes conclusions récapitulatives n°2 signifiées immédiatement,

— prononcer une nouvelle clôture au jour de l’audience de plaidoirie fixée au 2 décembre 2025,

— prononcer le rejet des conclusions de la société MD PROMOTIONS signifiées le 14 novembre 2025.

— déclarer l’action [F] Ies demandes de Monsieur [X] [D] irrecevables pour défaut de publication de l’assignation introductive d’instance du 20 janvier 2021 (absence de justificatif attestant de l’effectivité de la publication).

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— déclarer mal fondées les demandes de Monsieur [X] [D] en tant que dirigées à l’encontre des Notaires [F] notamment de Maitre [A] [W], [F] de l’Office Notarial [A] [W] [F] [J] [K], en l’état des éléments exposés ci-dessus caractérisant l’absence de tout manquement des Notaires, de tout lien de causalité [F] préjudice subséquent en application de l’article 1240 du Code Civil [F] de l’omission fautive prépondérante [F] déterminante de la Société MD PROMOTIONS, exonératoire de tout éventuel manquement du notaire

EN CONSEQUENCE,

— débouter Monsieur [X] [D] de toutes ses demandes, fins [F] conclusions en tant que dirigées à l’encontre des Notaires [F] notamment de Maitre [A] [W], [F] de l’Office

Notarial [A] [W] [F] [J] [K].

— débouter la société MD PROMOTIONS, prise en la personne de son liquidateur, de toutes ses demandes, fins [F] conclusions en tant que dirigees a l’encontre des Notaires [F] notamment de Maitre [A] [W], [F] de l’Office Notarial [A] [W] [F] [J] [K].

— prononcer la mise hors de cause de Maitre [A] [W], [F] de l’Office Notarial [A] [W] [F] [J] [K].

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE,

— débouter Monsieur [X] [D] de sa demande de condamnation des Notaires [F] notamment de Maitre [A] [W], [F] de l’Office Notarial [W] [F] [J] [K] au titre de la restitution du prix de vente à hauteur de 110 900 € dans l’hypothèse de l’annulation de la vente au regard de la jurisprudence désormais constante qui précise que la restitution du prix de vente ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du Notaire qui n’en a pas perçu le prix [F] éléments exposes ci-dessus.

— débouter la société MD PROMOTIONS, pris en la personne de Maitre [U] [Y] de la société BR ASSOCIES, es qualité de liquidateur de la société MD PROMOTIONS, de ses demandes reconventionnelles au titre du préjudice financier à hauteur de 333 950,38 € [F] au titre du préjudice moral à hauteur de 50 000 € dirigés à l’encontre de Maitre [W] [F] de l’office notarial [Z] [P], en l’état des éléments exposes ci-dessus,

— débouter Monsieur [X] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 € qui s’avère injustifiée [F] infondée tant dans son principe que dans son quantum a défaut de tout justificatif susceptible d’étayer la demande [F] au regard de son caractère excessif.

— débouter la société MD PROMOTIONS, prise en la personne de son liquidateur, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 5 000 € qui s’avère injustifiée [F] infondée, en l’état des éléments exposés ci-dessus caractérisant sa responsabilité prépondérante.

— condamner Monsieur [X] [D] [F]/ou tout succombant à payer à Maitre [A] [W], [F] à l’Office Notarial [A] [W] [F] [J] [K] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— écarter l’exécution provisoire de droit, en l’état des éléments exposés ci-dessus, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL CABINET GARRY ET ASSOCIES, avocats, sur son affirmation de droit, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

La clôture a été fixée au 18 novembre 2025 [F] l’affaire fixée pour plaidoirie le 02 décembre 2025.

Par jugement du 02 décembre 2025, après débats lors de l’audience de plaidoirie, le tribunal a révoqué la clôture fixée au 18 novembre 2025, admettant les dernières écritures [F] a prononcé une nouvelle clôture à l’audience du 02 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes de « dire [F] juger » [F] de « constater » ne constituent pas des prétentions, de sorte que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il convient de constater que cette demande est sans objet, en l’état de la révocation déjà ordonnée lors des débats par la juridiction.

Sur l’irrecevabilité soulevée au titre de l’absence de publication de l’assignation tendant à l’annulation d’une vente immobilière

Il convient de constater que Monsieur [D] justifie des démarches de publicité foncière afférente à la publication de l’assignation par la production de sa pièce 11, cette formalité ayant été opérée le 19 juillet 2021, conformément à l’article 28 du décret du 04 janvier 1955.

Par conséquent, la formalité d’ordre public posée par cette disposition a été respectée [F] il convient de déclarer recevables les demandes formées par Monsieur [D].

Sur la demande de nullité du contrat de vente en état futur d’achèvement

Aux termes des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct [F] nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 [F] suivants.

Aux termes des dispositions de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1178 du code civil dispose que le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

C’est au vendeur professionnel tenu d’une obligation de renseignement qu’il incombe de prouver qu’il a exécuté cette obligation [F] non à l’acheteur de prouver la dissimulation.

En l’espèce, Monsieur [D] se prévaut de ces dispositions pour soutenir que la société MD PROMOTIONS lui a intentionnellement dissimulé l’existence de deux recours pendants devant le tribunal administratif de Marseille au jour de la conclusion de l’acte, abstention qui constitue un manquement à l’obligation d’information [F] de conseil précontractuelle alors même que cette information était une information essentielle [F] a affecté son consentement.

La société MD PROMOTIONS indique qu’elle ignorait l’existence du recours initié par les consorts [T] [F] qu’il n’est pas démontré de sa connaissance du référé-suspension [F] du recours en annulation. Elle fait valoir que Monsieur [D] avait accepté la signature de l’acte notarié malgré l’existence d’un recours gracieux, qui s’est conclu par la suite par un protocole d’accord, de sorte qu’il ne démontrerait pas que l’information relative à l’existence d’un recours était déterminante dans son consentement. Elle ajoute que la preuve de l’élément intentionnel du dol n’est pas rapportée. Enfin, elle indique que les travaux ayant connu un avancement jusqu’au R+1 [F] les permis tacites permettant la poursuite du projet par la mobilisation de la garantie financière d’achèvement, il ne peut être envisagé de prononcer la nullité du contrat.

Sur ce, il ressort de l’acte de vente notarié du 26 octobre 2018 établi par Maitre [W], notaire associé de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « Office Notarial de [B] [W] [A] [F] [J] [K] » que Monsieur [X] [D] a acquis auprès de la société MD PROMOTIONS dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement un bien immobilier au prix de 166.000 euros.

En page 9 de l’acte est mentionné un chapitre « urbanisme » dans lequel il est fait état d’une note d’urbanisme demeurée ci-jointe [F] annexée, délivrée par le cabinet [E] en date du 12 juin 2018 déposée aux termes d’un acte dépôt de pièces par le notaire soussigné le 27 juillet 2018. Il est également indiqué que « l’acquéreur (soit Monsieur [D]) s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges [F] prescriptions, du respect des servitudes publiques [F] autres limitations administratives du droit de propriété mentionnées sur cette note. Il reconnait avoir reçu du notaire soussigné toutes explications [F] éclaircissements sur la portée, l’étendue [F] les effets de ces charges, prescriptions [F] limitations mais également sur la nature juridique de ladite note [F] les conséquences du silence de la commune concernant la demande de certificat d’urbanisme informatif(…). ».

Il convient de constater que cette note [F] son dépôt par le notaire sont antérieurs à la contestation des permis de construire.

Puis, dans la rubrique « autorisations administratives », il est noté que : « le VENDEUR par son représentant déclare qu’il a obtenu concernant son projet :

Permis de construire [F] de démolir

L’immeuble objet du présent programme immobilier a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à la mairie de [Localité 7] le 30 avril 2018. Ce permis de construire [F] de démolir a été accordé par le maire de [Localité 7] le 30 avril 2018 sous le numéro PC 013044 1700024. Une copie de ce permis est demeurée annexée (annexe5).

Ce permis a fait l’objet d’un affichage régulier ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de constat établi par acte extra judiciaire de la Société Civile Professionnelle [X] [V], [O] [N], [R] [C], [TT] [I], huissier de justice à [Adresse 12] en date du 03 mai 2018, du 05 juin 2018 [F] du 04 juillet 2018 attestant l’affichage sur le terrain ». Il est ensuite fait état dans la rubrique « ouverture du chantier-état d’avancement des travaux » que la déclaration d’ouverture de chantier a été déposée à la mairie de [Localité 8] le 04 juin 2018 pour une ouverture de chantier le 04 septembre 2017. Une série de documents déposés sont listés [F] il est précisé que l’acquéreur en a reçu copie dès avant les présentes.

Il convient de constater qu’aucune mention n’est faite de l’existence de deux recours sur ce permis de construire du 30 avril 2018 dans le cadre de cet acte notarié en date du 26 octobre 2018, recours préexistants [F] pourtant multiples puisque les 5 [F] 6 octobre 2018, il est constant qu’un recours pour excès de pouvoir [F] une requête en référé-suspension avaient été formés.

L’information relative à l’existence d’un ou de plusieurs recours sur un permis de construire dans le cadre de la conclusion d’un contrat de vente en état futur d’achèvement, parce qu’elle peut compromettre ledit contrat [F] l’empêcher d’être mené à son terme dans les délais voire de façon complète doit être considérée comme une information ayant un lien direct [F] nécessaire avec le contenu du contrat [F] donc comme une information ayant une importance déterminante.

Par la même, l’absence d’information sur les risques liés au permis de construire affecte directement le consentement de l’acquéreur, celui-ci devant être éclairé sur les risques d’inachèvement ou de retard.

Monsieur [D] démontre que la société MD PROMOTIONS, vendeur professionnel, était débitrice de telles informations déterminantes mais cette dernière échoue à rapporter la preuve du fait qu’elle a fourni cette information, preuve qui lui incombe contrairement à ce qu’elle soutient.

La société MD PROMOTIONS ne conteste pas d’ailleurs ne pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’existence de ces recours. Elle se prévaut de son ignorance d’une telle information.

Cependant, dès lors qu’elle était tenue en sa qualité de vendeur professionnel à une obligation d’information pré contractuelle renforcée, il lui appartenait avant la signature de vérifier l’état du permis de construire dont elle a déclaré l’état lors de la signature de l’acte de vente [F] de s’informer de l’existence ou non d’un recours pendant au jour de la signature.

Au surplus, comme le soulève utilement Monsieur [D], l’article R600-1 du code de l’urbanisme dans sa version applicable au litige conditionne la recevabilité du recours contentieux à la notification par l’auteur de la décision [F] au titulaire de l’autorisation dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. Dès lors, outre le recours gracieux rejeté en août 2018, ce recours enregistré le 6 octobre 2018 lui a nécessairement été notifié avant le 20 octobre 2018, soit 6 jours avant la signature définitive.

D’ailleurs, la société MD PROMOTIONS était représentée dans l’instance litigieuse, ayant fait déposer un mémoire le 03 novembre 2018 par le biais de son conseil concluant au rejet de la requête devant le tribunal administratif de MARSEILLE, comme cela ressort de la décision n°1807995 rendue le 8 novembre 2018 par cette même juridiction. Il est intéressant de relever que l’argumentation de la société MD PROMOTIONS reprise dans la décision invoquait une décision qui, dans le cadre de travaux ayant commencé, « se révèlerait très préjudiciable pour la SARL MD PROMOTIONS qui doit faire face à des emprunts bancaires [F] s’est engagée à livrer des appartements à construire au 2eme trimestre 2019 sauf à devoir payer d’importantes pénalités de retard ainsi qu’aux « intérêts du pétitionnaire » qui s’est porté caution solidaire du prêt, cette situation mettant en danger l’avenir financier de la défense ».

Ainsi, par ces éléments, il est établi que la société MD PROMOTIONS se devait de porter au titre de son devoir d’information précontractuelle à la connaissance de Monsieur [D], acquéreur, le 26 octobre 2018 l’existence des recours pendants sur le permis de construire octroyé, dont les éléments susvisés démontrent qu’il avait connaissance [F] qu’il ne pouvait en tout état de cause ignorer. Il est établi qu’il s’est volontairement abstenu de communiquer ces informations à Monsieur [D] au regard des enjeux financiers qui se déduisent de ses propres arguments développés devant le tribunal administratif, caractérisant par la même un dol par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La société MD PROMOTIONS ne peut utilement soutenir que la mention du protocole d’accord en page 35 relative à la section BORNAGE suffit à démontrer que l’existence d’un recours n’était pas une information déterminante pour Monsieur [D] alors même que par la nature même du contrat de vente en état futur d’achèvement [F] des conséquences qu’une telle information pouvait avoir sur son objet, une telle information était nécessairement déterminante. De plus, la mention de ce protocole d’accord à un endroit distinct des informations relatives à l’urbanisme, outre le fait qu’elle n’était pas explicite quant à l’existence d’un recours, démontre qu’aucune difficulté ne persistait avec les consorts [H] lors de la signature le 26 octobre 2018 [F] que l’engagement pris par Monsieur [D] ne se heurtait à aucun obstacle sur la poursuite du projet immobilier.

De la même façon, c’est de façon inopérante que la société MD PROMOTIONS développe des moyens relatifs à la responsabilité éventuelle de son architecte qui n’est pas dans la cause [F] dont les agissements ne sont pas de nature à l’exonérer des obligations qui lui incombaient en sa qualité de vendeur.

Enfin, il ne peut être tiré argument du fait que les permis aient finalement été régularisés en 2024 par la décision du tribunal administratif dès lors que c’est dans sa formation [F] non dans son exécution que le contrat de vente en état futur d’achèvement est vicié [F] que la régularisation postérieure intervenant six ans après la conclusion du contrat, qui a été vidé de son objet, est sans effet sur le vice affectant sa formation.

La dissimulation de cette information à Monsieur [D] lors de la conclusion du contrat a vicié son consentement en l’état d’un dol [F] justifie que la nullité de la vente soit prononcée.

La nullité du contrat replaçant les parties dans leur situation antérieure par l’effet de l’anéantissement rétroactif du contrat annulé justifie que les sommes versées par Monsieur [D] lui soient intégralement restituées.

Celui-ci justifie par les pièces produites, [F] notamment les documents bancaires, avoir versé la somme de 94.300 euros par plusieurs virements :

—  8.300 euros versés le 27 juin 2018

—  3.000 euros versés le 31 juillet 2018

—  49.800 euros versés le 24 octobre 2018

—  33.200 euros versés le 19 novembre 2018 après émission de la facture du 13 novembre 2018 selon facture n°PILLO1211118

Monsieur [D] justifie être fondé à réclamer cette somme.

Il est établi par l’extrait du registre du commerce [F] des sociétés produit aux débats [F] justifié par la société MD PROMOTIONS que celle-ci est en procédure collective depuis jugement de redressement judiciaire prononcé par le tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE du 10 novembre 2020, mesure qui a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE du 06 mai 2021, son liquidateur BR ASSOCIES ayant été mis dans la cause.

La déclaration de créance pour un montant total de 166.000 euros à titre de restitution du prix de vente [F] des accessoires [F] de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en date du 07 janvier 2021 est versée aux débats.

En conséquence, il convient de fixer la créance d’un montant de 94.300 euros au passif de la société MD PROMOTIONS.

Monsieur [D] sollicite également le versement d’une somme de 16.600 euros à titre d’indemnités contractuellement prévues en page 14 de l’acte de vente en état futur d’achèvement.

Cependant, [F] dès lors que la sanction prononcée est une nullité du contrat affectant sa formation [F] non une résolution du contrat affectant son exécution, il ne peut réclamer le versement d’une telle indemnité. Sa demande de ce chef sera rejetée.

Il convient de rejeter la demande de Monsieur [D] au titre de l’indemnité de résolution.

Sur la responsabilité délictuelle des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est issu à le réparer.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties [F] de s’assurer de la validité [F] de l’efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d’information, oblige donc les notaires d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent [F], d’autre part, à veiller sur leur authenticité. Le notaire doit dresser des actes en considération du but poursuivi par les parties avec des conséquences conformes à celles que l’acte propose d’atteindre.

Cette exigence doit conduire le notaire à rechercher la volonté des parties [F] l’oblige à se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s’opposer à l’efficacité de son acte au regard du but poursuivi par les parties.

En l’espèce, Monsieur [D] soutient que les notaires, [F] notamment le notaire Maitre [W], rédacteur de l’acte, a commis une faute en ne procédant pas aux vérifications utiles pour s’assurer de la validité [F] de la régularité des actes rédigés par ses soins.

Les notaires font valoir qu’ils ont fait diligence en se faisant communiquer l’intégralité des autorisations administratives [F] les procès-verbaux de constats d’huissier attestant de l’affichage continu du permis de construire du 30 avril 2018 [F] que la société MD PROMOTIONS lui a dissimulé tout comme à Monsieur [D] l’existence des recours sur le permis de construire. Ils conviennent qu’un tel acte n’aurait pas été reçu si cette information avait été portée à leur connaissance mais qu’aucun élément objectif leur aurait permis de mettre en doute la déclaration du vendeur rappelée en page 40 de l’acte [F] visant l’article 1112-1 du code civil susvisé.

Cependant, il découle de leur obligation de s’assurer de la validité [F] de l’efficacité des actes une obligation de vérifier que le permis de construire objet d’une vente en état futur d’achèvement n’est pas l’objet de recours au jour de la signature de l’acte définitif, peu important qu’ils aient récupéré les actes préalablement à la signature, un tel recours pouvant pleinement remettre en cause l’efficacité de l’acte. Ils ne peuvent invoquer le fait que la société MD PROMOTIONS leur a dissimulé cette information pour s’exonérer de leur propre responsabilité, alors même qu’il leur était aisé de pouvoir accéder à cette information sans que l’intervention de la société MD PROMOTIONS ne soit requise en sollicitant notamment la mairie de [Localité 7].

Ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de s’être libérés de cette obligation d’information [F] de conseil en produisant tout document pouvant justifier des démarches de vérifications introduites.

En omettant de procéder à cette vérification de l’absence de recours pendant sur le permis de construire, ils ont commis une faute délictuelle.

Cette faute a causé un préjudice à Monsieur [D] qui, contrairement à ce qu’il soutient, ne porte pas sur le remboursement intégral des sommes qu’il a versées à la société MD PROMOTIONS mais qui consiste en la perte de chance de ne pas contracter une vente qui va s’avérait compromise au regard des refus de permis régularisé pendant plus de six ans, vidant de son sens le contrat de vente en état futur d’achèvement souscrit.

Cette perte de chance, qui est en lien de causalité immédiat avec la faute commise, est certaine [F] directe [F] peut être chiffrée à hauteur de 20% des sommes versées par Monsieur [D], à savoir 20% de la somme de 94.300 euros.

Ce préjudice doit être indemnisé par le versement d’une somme de 18.860 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] à payer à Monsieur [D] une somme de 18.860 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de la société MD PROMOTIONS

La société MD PROMOTIONS sollicite la condamnation des notaires à lui payer une somme de 333.950,38 euros en réparation du préjudice financier subi par elle du fait des fautes commises par les notaires [F] une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice moral.

Cependant, comme le soulèvent les notaires, de telles demandes ne peuvent prospérer.

En effet, il a été démontré de la connaissance par la société MD PROMOTIONS des recours exercés sur le permis de construire objet de la vente en état futur d’achèvement [F] il est constant que la société MD PROMOTIONS n’a pas porté à la connaissance des notaires cette information pourtant essentielle à la formation du contrat. La société MD PROMOTIONS ne démontre pas dans de telles conditions quelle faute aurait été commise par le notaire à son égard, celui-ci détenant l’information qui n’a pas été communiquée par le notaire. Au surplus, elle a par son agissement contribué aux dommages qu’elle invoque, à savoir assumer le coût financier des travaux déjà opérés.

La société MD PROMOTIONS échoue à rapporter la preuve d’un engagement de la responsabilité délictuelle des notaires à son égard.

Par conséquent, la société MD PROMOTIONS sera déboutée de ses demandes au titre tant du préjudice financier que du préjudice moral allégué.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, la société MD PROMOTIONS, Monsieur [A] [W], [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code civil.

Monsieur [D] est également fondé à réclamer une somme de 1.000 euros à la société MD PROMOTIONS au titre de l’article 700 du code de procédure. Il conviendra dès lors de fixer cette créance au passif de la société MD PROMOTIONS.

Les demandes de la société MD PROMOTIONS [F] de Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui n’apparait pas nécessaire [F] compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement [F] en premier ressort,

CONSTATE que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture est sans objet,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [D] en l’état de la publication de l’assignation aux fins de nullité de la vente,

PRONONCE la nullité de la vente en état futur d’achèvement du 26 octobre 2018 conclue entre Monsieur [D] [X] [F] la société MD PROMOTIONS du fait du dol commis par la société MD PROMOTIONS ;

FIXE en conséquence au passif de la société MD PROMOTIONS une créance correspondant à la restitution des sommes versées à hauteur de 94.300 euros,

DIT que les notaires ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [D] [X],

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] à payer à Monsieur [D] [X] une somme de 18.860 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision en réparation du préjudice découlant de la responsabilité délictuelle des notaires ;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] du surplus de ses demandes financières,

DEBOUTE la société MD PROMOTIONS représentée par son liquidateur judiciaire de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE in solidum la société MD PROMOTIONS représentée par son liquidateur judiciaire, Monsieur [A] [W], [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] à payer à Monsieur [D] [X] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code civil,

FIXE au passif de la société MD PROMOTIONS représentée par son liquidateur judiciaire une créance d’un montant de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DEBOUTE la société MD PROMOTIONS, Monsieur [A] [W] [F] la société [A] [W] [F] [W] [P] [K] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure,

REJETTE toute autre demande des parties,

ECARTE l’exécution provisoire de la décision ;

Ainsi jugé [F] prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction [F] de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, [F] M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT