TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08707 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUAJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[D]

C/

[C] [E]

[Z] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U] [H], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [E], demeurant [Adresse 2]

Mme [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2022 à effet au 1er août 2022, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat ([D]) a donné à bail à M. [C] [E] et Mme [Z] [E] un logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 390,69 euros, outre une provision sur charges de 62,53 euros, pour une durée de 3 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, [D] a fait signifier à M. [C] [E] et Mme [Z] [E] un commandement de payer la somme principale de 899,56 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 25 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [C] [E] et Mme [Z] [E] et déclaré recevable son dossier déposé le 20 août 2024, comprenant une dette locative contractée envers [D] à hauteur de 8.222,56 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, [D] a fait assigner M. [C] [E] et Mme [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de deux mois après le commandement de payer, dire que vous êtes occupant sans droit ni titre ;A défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.Ordonner l’expulsion de M. [C] [E] et Mme [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique ;Condamner conjointement et solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] au paiement de la somme de 6.655,06 euros représentant les loyers et charges dus au 17 juillet 2024 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu’au jour du jugement ; Condamner conjointement et solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ; Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ; Condamner conjointement et solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamner conjointement et solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] au paiement de la somme 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Certifier le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dire que le Greffier dudit Tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ; Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant l’exercice de toute voie de recours ; Condamner conjointement et solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] en tous les frais et dépens en ce compris le cout du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024.

Par jugement avant dire droit du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mars 2025 aux fins de respect du principe de la contradiction et de l’exercice des droits de la défense.

Le 23 décembre 2024, la commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [C] [E] et Mme [Z] [E], lesquelles prévoient le remboursement de la dette envers [D] d’un montant de 8.222,56 euros en 24 mensualités de 342,61 euros.

A l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires aux audiences du 22 mai 2025, 11 septembre 2025 et du 13 novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée.

A cette audience, Maître [T] expose à l’occasion de cette audience se dégager de sa responsabilité et indique en avoir avisé les parties.

[D] comparaît représentée par Mme [U] [H].

[D] s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 6 novembre 2025, à la somme de 12.528,17 euros. Elle indique que les mesures imposées par la commission de surendettement ont été contestées par les locataires et qu’un jugement sera rendu le 19 janvier 2026.

[D] s’oppose à la demande de délais de paiement. Enfin, elle dit s’en rapporter s’agissant du surendettement.

Avisés de la date d’audience par le greffe, M. [C] [E] et Mme [Z] [E] n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [C] [E] et Mme [Z] [E] n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

[D] justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 26 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [D] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 juillet 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [C] [E] et Mme [Z] [E] le 6 janvier 2023, pour la somme en principal de 899,56 euros.

Cependant, ledit commandement de payer vise un délai de deux mois.

Dès lors, il conviendra d’appliquer ce délai de deux mois au titre de la sécurité juridique.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [C] [E] et Mme [Z] [E] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 mars 2023, 24h00.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif:

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par [D] fait ressortir une dette d’un montant de 12.528,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 non comprise.

Il convient cependant de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 91,44 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 216,21 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 12.220,52 euros.

M. [C] [E] et Mme [Z] [E], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu à l’article V du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] à payer à [D] la somme de 12.220,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 novembre 2025 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi :

« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ; (…)

Le 23 décembre 2024, la commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [C] [E] et Mme [Z] [E], lesquelles prévoient le remboursement de la dette envers [D] d’un montant de 8.222,56 euros en 24 mensualités de 342,61 euros.

Ces mesures ont été contestées.

Il convient de constater qu’au jour de la première audience (7 novembre 2024), les locataires n’avaient pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Ils n’avaient effectué aucun règlement à la date du 6 mars 2025, date à laquelle les débats ont été rouverts. Ils n’ont fait qu’un règlement partiel le 3 octobre 2025 (440 euros sur les 495,09 dus).

Dans ces conditions, faute d’avoir repris le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ne sont pas envisageables.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [C] [E] et Mme [Z] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 mars 2023 24h00, M. [C] [E] et Mme [Z] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [C] [E] et Mme [Z] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 6 mars 2023, 24h00, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Ainsi, M. [C] [E] et Mme [Z] [E] seront encore condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 495,09 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à [D] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour [D] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [C] [E] et Mme [Z] [E], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2022 entre l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat et M. [C] [E] et Mme [Z] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 mars 2023, 24h00 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 12.220,52 euros, créance arrêtée au 6 novembre 2025, terme de novembre 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE à défaut pour M. [C] [E] et Mme [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [E] et Mme [Z] [E] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 495,09 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [C] [E] et Mme [Z] [E] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [E] et Mme [Z] [E] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 15 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LA JUGE