TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00353 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MTB5

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée d’Ophélie BATTUT, greffier

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Q],

né le 4 octobre 1977 à [Localité 2] (42)

demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [T] épouse [Q],

née le 19 juillet 1977 à [Localité 3] (93)

demeurant [Adresse 1]

tous les deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par M^e Elsa PANTALACCI, avocate au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X], [K], [S] [J]

né le 16 Juillet 1992 à [Localité 4] (75)

demeurant et domicilié chez Maître [Z] [V], notaire associé « NOTAMAR», – [Adresse 2]

Madame [N], [G] [I]

née le 06 Octobre 1992 à [Localité 5] (13)

demeurant et domicilié chez Maître [Z] [V], notaire associé « NOTAMAR», – [Adresse 2]

tous les deux représentés à l’audience par Maître Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 28 Avril 2026

Le 28 Avril 2026

Grosse à :

Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS,

Maître Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] et Madame [N] [I] ont fait édifier une maison avec piscine sur le terrain situé [Adresse 3] acquis par leurs soins le 16 septembre 2020.

Par acte notarié du 9 avril 2024, ils ont vendu ce bien à Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q].

Se prévalant de la constatation de plusieurs désordres postérieurement à la vente, Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q] ont dénoncé par courrier du 7 novembre 2024 ceux-ci aux vendeurs et ont sollicité une résiliation amiable de la vente, qui sera refusée par les consorts [J] [I] par courrier le 21 novembre 2024.

Le 28 janvier 2025, Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q] ont fait constater par Commissaire de Justice divers désordres affectant le bien.

Par acte du 19 mars 2025, Monsieur [U] [Q] a fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [N] [I] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 13 janvier 2026, une réouverture des débats a été ordonnée pour que Madame [Q] justifie de son intervention volontaire.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 janvier 2026, Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q], intervenante volontaire, demandent à la juridiction de recevoir l’intervention volontaire de Madame [Q], d’ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 février 2026, Monsieur [X] [J] et Madame [N] [I] sollicitent le débouté des consorts [Q] en leurs demandes et leur condamnation au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de Madame [T] [Q] qui justifie de sa qualité de copropriétaire du bien aux côtés de Monsieur [Q].

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code énonce ensuite que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code énonce qu’est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ainsi que toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, les consorts [Q] sollicitent une expertise judiciaire sur des désordres qu’ils estiment relever de la qualification de vices cachés. Ils font valoir que sept mois après la vente, ils ont constaté des désordres, non apparents lors de la vente, qu’ils ont dénoncés et fait constater par commissaire de justice et qu’il est nécessaire que des investigations techniques soient menées pour déterminer si ces désordres préexistaient à la vente, étaient connus des vendeurs et s’ils avaient été dissimulés par ces derniers.

Ils produisent l’acte de vente du 09 avril 2024 passé devant Maitre [V] duquel il ressort que la maison a été édifiée après acquisition du terrain selon permis de construire du 16 juillet 2020 et s’est achevée le 31 mars 2022 selon la déclaration d’achèvement des travaux.

Selon l’acte de vente, sont intervenus à l’acte de construire la société LD2A pour le gros œuvre, la société LM BAT pour une partie du placo, la société LPE pour l’autre partie du placo, la société ATOUT pour la fourniture et pose de menuiserie. Il est également précisé que tous les autres travaux de construction et d’aménagement et la piscine ont été réalisés par le vendeur. Les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil sont rappelés dans l’acte de vente.

Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés classique est insérée dans l’acte, et les vendeurs ont indiqué ne pas avoir subi de « désagréments consécutifs à une remontée d’humidité, des fuites quelconques en toiture, sur le réseau d’eau ou évacuation des eaux usées et à un désordre dans le réseau de tout à l’égout et au système de chauffage ou de climatisation s’il en existe un ». ils ont également mentionné que le bien se situe dans une zone d’aléa fort d’exposition aux mouvements liés à des phénomènes de catastrophe naturelle.

Cet acte de vente ne précise pas que le bien présente des fissures importantes ni des probl-èmes d’humidité.

Les consorts [Q] justifient par le constat de commissaire de justice du 28 janvier 2025 établi par Maitre [Y] [M] que des désordres impactent le bien et notamment :

— une odeur d’humidité et des traces de moisissures et d’humidité au sous-sol ;

— de nombreuses fissures sur les dalles et écarts importants entre les jonctions a priori dus à un glissement de terrain à l’extérieur,

— des fissures verticales sur le mur de soutènement à proximité immédiate de la piscine ,

— des fissures sur les dalles de la piscine, une coque bombée.

Par ces éléments, ils justifient d’un motif légitime à voir réaliser une expertise judiciaire afin de déterminer la nature et l’origine des désordres constatés, leur date d’apparition et leur connaissance éventuelle par les vendeurs avant la vente.

Le fait que l’acte de vente mentionne que le bien se situe en zone « aléa fort d’exposition à des phénomènes de mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » est inopérant pour s’opposer à une mesure d’expertise judiciaire. Non seulement il n’est pas démontré par les défendeurs que ces fissures et désordres étaient apparents au jour de la vente, mais au surplus, l’existence d’une telle clause et de celle d’exclusion des vices cachés ne rendent pas toute action in futurum à l’encontre des vendeurs vouée à l’échec alors même que la date d’apparition des désordres est indéterminée à ce stade, tout comme la possible connaissance et dissimulation de ces désordres notamment liés à l’humidité par les défendeurs, et qu’il n’est pas démontré par les défendeurs que ces fissures auraient pour cause un phénomène de catastrophe naturelle et non des désordres constructifs, qui les concernent également au premier chef, ceux-ci ayant vendu après achèvement un ouvrage s’agissant de la piscine.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés par les consorts [Q], dont la mission sera définie dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge des époux [Q] sauf décision ultérieure du juge du fond.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aucune partie n’étant succombante dans un référé expertise.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

[B] [E] (1974)

Ingénieur Travaux du Bâtiment E.S.T.P., Certificat Formation à l’Expertise Judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 6]

Port. : 06.77.54.14.12

Courriel : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 1], avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés [Adresse 5], et les visiter,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, notamment l’acte de vente du 09 avril 2024 ainsi que le constat de Commissaire de Justice daté du 28 janvier 2025,Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation, et dans les pièces annexées, et notamment le constat de Commissaire de Justice daté du 28 janvier 2025,Le cas échéant, décrire les désordres,Déterminer leur date d’apparition,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres existaient avant l’acquisition du bien par les époux [Q] et s’ils étaient connus des vendeurs, désordre par désordre,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause, En cas de pluralité de causes, apporter tout élément utile pour permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues en pourcentage en expliquant les éléments techniques et de fait pour permettre à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis et indiquer la part incombant à chaque cause,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres étaient apparents au jour de la vente, pour un acheteur profane normalement vigilant, et ce, désordre par désordre,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres rendent le bien impropre à son usage ou en diminue l’usage, et en ce cas dans quelle proportion, ou en affecte le prix (au moment de la vente), en ce cas dans quelle proportion,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Déterminer la nature des mesures conservatoires éventuellement nécessaires,Décrire et chiffrer, poste par poste, les travaux nécessaires à la reprise des dommages en précisant leur durée prévisible, à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,Fournir tous éléments d’appréciation sur les préjudices subis ou à subir, notamment du fait des désordres et des travaux de reprise, notamment en termes de moins-value,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de six semaines au moins pour présenter un dire, avant de déposer son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000€ HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Monsieur [U] [Q] et Madame [T] [Q] supporteront la charge des dépens de la présente instance,

DISONS N’Y AVOIR LIEU A APPLICATION des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE