COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

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N° du dossier : N° RG 25/00596 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DDX2

N° de Minute : 25/

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU, Greffier

Débats à l’audience publique du :11 Septembre 2025

JUGEMENT: réputé contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice , la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, IMMO DE CORSE [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

D’AUTRE PART,

Le

1 copie exécutoire à Maître [G] MERIDJEN

1 copie dossier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Se prévalant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, a, par acte du 28 avril 2025 fait assigner M. [G] [Y], propriétaire d’une villa dépendant de la copropriété, devant la présente juridiction afin de le voir condamné à lui payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Porticcio, représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, sollicite plus particulièrement du tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 44 du décret du 17 mars 1967 et 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— Condamner M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble requérant la somme de 9 617,89 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 12 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de la mise en demeure,

— Condamner M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble requérant la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts né de sa résistance abusive,

— Condamner M. [G] [Y] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures du demandeur pour l’exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Y] n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 21 mai 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] a été régulièrement assigné.

Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

1. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Conformément à l’article 5 de cette même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10-1 de cette même loi dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même prévoit enfin que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret au Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte enfin de l’article 1353 du code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, produit, au soutien de sa demande :

— Les procès-verbaux des assemblées générales du 19 août 2023 portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 mars 2023 et approbation des budgets prévisionnels 2023-2024 et 2024-2025 et du 5 novembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 mars 2024 et approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2025 eu 31 mars 2026, ainsi que la preuve de leur notification au défendeur.

— Les appels de fonds trimestriels sur la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025.

— Des lettres de relance en date des 24 janvier, 28 mai, 26 juin, 23 juillet et 25 septembre 2024.

— Une mise en demeure en date du 24 octobre 2024, distribuée le 28 octobre 2024, invitant le défendeur à s’acquitter de sa dette d’un montant de 7 736,42 euros.

— Un relevé de compte actualisé au 12 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 9 617,89 euros.

Ces éléments permettent d’établir la réalité tant dans son principe que dans son montant d’une créance exigible du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à l’encontre de M. [Y], relative à des arriérés de charges de copropriété à hauteur, en l’état du relevé de compte actualisé au 12 février 2025 et après déduction de 350 euros correspondant à des frais d’envoi du dossier pour assignation à un avocat qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sont déjà pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de 9 267,89 euros.

Le défendeur échouant à faire la preuve de ce qu’il se serait libéré, même partiellement, de son obligation dans la mesure où il est défaillant dans le cadre de la présente instance, il sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 736,42 euros à compter du 28 octobre 2024, correspondant à la date de réception de la mise en demeure de régler cette même somme, et à compter du 28 avril 2025, correspondant à la date de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il y a seulement lieu de constater, d’une part, que le syndicat des copropriétaires ne produit strictement aucune pièce de nature à établir la mauvaise foi du défendeur, étant rappelé que la bonne foi est présumée, et, d’autre part, qu’il ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement, déjà indemnisé par l’intérêt au taux légal.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

3. Sur les demandes accessoires

M. [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Condamne M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, la somme de 9 267,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 736,42 euros à compter du 28 octobre 2024 et à compter du 28 avril 2025 pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de Corse, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [Y] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Juge