TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04837 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4L4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [E], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [U] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 25 avril 2018 et avenant du même jour, pour un loyer mensuel de 300,81 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier par procès-verbal remis à tiers présent à domicile le 9 mai 2023 à Monsieur [U] [O] un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 501,58 euros.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier par procès-verbal remis à personne le 25 juin 2024 à Monsieur [U] [O] un commandement de justifier de l’assurance et un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.778,00 euros.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 10 septembre 2024 Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [O], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 1.778,00 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Monsieur [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [U] [O] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA d’HLM [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [E], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.845,51 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué qu’une reprise des paiements avait eu lieu. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec la mise en place d’un échéancier de 50 euros par mois en plus du loyer mensuel.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [U] [O] a comparu. Il a fait état de sa situation familiale et de ses ressources. Il a demandé des délais de paiement et a proposé de régler 50 euros par mois pour solder la dette locative en précisant toutefois ne pas être en accord avec le montant réclamé et a excipé de sa bonne foi. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, le bail du 25 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 6) dans un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 1.778,00 euros.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 26 août 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 25 juin 2024 et le 26 août 2024 à 24 heures, Monsieur [U] [O] a procédé deux règlements d’un montant total de 500 euros. Il en résulte que Monsieur [U] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 25 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 27 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (305,15 euros qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1.893,51 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [U] [O] ne conteste pas le principe mais ne reconnaît pas le montant de la dette, sans pour autant apporter le justificatif de sa contradiction et du montant estimé par lui de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [U] [O] sera condamné au paiement de cette somme de 1.893,51 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] sollicite des délais de paiement et propose de régler 50 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Le locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [U] [O] a repris des paiements irréguliers parfois supérieurs ou inférieurs au montant intégral du loyer. Au titre du mois de février 2025 le montant du loyer n’est pas acquitté intégralement. Malgré cela, informé des termes de la loi, le bailleur a indiqué être favorable à un plan d’apurement et a donné son accord en la matière ainsi que pour la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par le locataire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur, en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 50 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [U] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [U] [O] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 25 avril 2018 objet d’un avenant du même jour, conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [U] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.893,51 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés incluant la mensualité du mois de février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [O] soit condamné à verser à la SA d’HLM [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,