REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° RG 25/00209 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DGBW

N° de Minute : 159/2026

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Après débats à l’audience publique tenue le 07 avril 2026, sous la présidence de M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur SAKANDE, greffier, lors de l’audience et de Madame GUILLET, greffier, lors du prononcé, le délibéré de l’affaire a été fixé au 02 juin 2026.

ENTRE :

Monsieur [D] [Z]

demeurant 3 Montée Saint Jean – 20090 AJACCIO

Rep/assistant : Maître Nathalie GASCHY de la SCP CASALTA GASCHY, avocats au barreau d’AJACCIO

Madame [T] [Z] épouse [Z]

demeurant 3 Montée Saint Jean – 20090 AJACCIO

Rep/assistant : Maître Nathalie GASCHY de la SCP CASALTA GASCHY, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [R] [F]

Immeuble Castellani, Bât B, Quartier Saint Joseph – 20090 AJACCIO

Rep/assistant : Maître Aljia FAZAI-CODACCIONI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 09/07/2007, [L] [I] a donné à bail à [R] [F] un appartement sis immeuble Castellani, bâtiment B, étage 1er, porte de gauche, quartier Saint Joseph – 20090 AJACCIO, pour une durée de 3 ans à compter du 01/08/2007, avec anticipation au 09/07/2007, jusqu’au 31/07/2010, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510€, outre des provisions mensuelles sur charges de 30€ et sur taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 10€.

[D] [Z] et [T] [Z] née [Z] ont acquis le bien loué le 22/02/2023.

Par exploit signifié le 22/09/2025, [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] ont assigné [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’Ajaccio, aux fins d’expulsion suite à la délivrance d’un congé pour reprise.

A l’audience du 07/04/2026, se référant expressément à leurs conclusions déposées, [D] [Z] et [T] [Z] née [Z], représentés par leur conseil, sollicitent de voir la juge des contentieux de la protection :

— valider le congé délivré le 08/03/2023 à [R] [F],

— constater que [R] [F] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 01/08/2025,

— ordonner l’expulsion de [R] [F] du logement sis Immeuble CASTELLANI, bâtiment B, quartier Saint Joseph – 20090 AJACCIO,

— dire qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision, il sera procédé à l’expulsion de [R] [F] et de tous occupant de son chef avec le concours de la force publique,

— condamner [R] [F] à leur payer à compter du 01/08/2025, jusqu’à libération effective des lieux une indemnité d’occupation de 642€ par mois, correspondant au montant du loyer, qui variera comme les loyers et les charges l’eurent fait,

— constater qu’il existe un arriéré restant dû d’un montant de 1.241€ au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 01/08/2025 au 28/02/2026,

— condamner [R] [F] à leur payer 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il convient de se référer à leurs écritures auxquelles ils se reportent pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Oralement, ils ajoutent que le logement était décent, que le locataire n’explique pas quels vices affecteraient le logement, qu’il n’a adressé aucune demande de remise en état des lieux, qu’ils ont assumé le changement du cumulus, et que les travaux envisagés en mars 2023 consistent en un réagencement de l’appartement. Ils actualisent les sommes dues à 1.649€ au 09/03/2026.

A l’audience du 07/04/2026, [R] [F], représenté par son conseil, sollicite, en se référant expressément aux termes de ses écritures déposées lors des débats, que :

— soient déboutés [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] de leurs demandes,

A titre principal :

— soit rejetée la demande de validité de congé pour reprise au regard des mentions manquantes dans l’acte,

— soit prononcée la nullité de l’acte de congé pour reprise en date des 03 et 06/03/2023,

A titre subsidiaire :

— soient condamnés [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] à la restitution du dépôt de garantie par lui versé au jour de la signature du bail, soit 1.020€,

— soit constaté que les délais légaux pour la reprise du bien ne sont pas respectés,

— soit constaté qu’il n’a pas les ressources pour se loger dans des conditions équivalentes,

— soient condamnés [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] à lui payer la somme de 5.000€ au titre du préjudice de jouissance,

— soient condamnés [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience du 07/04/2026, le délibéré est fixé au 02/06/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

L’article 15 de la loi du 06/07/1989 dispose :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

(…)

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Selon l’article 114 du Code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Selon l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ».

En l’espèce, Madame et Monsieur [Z] ont donné congé pour reprendre le logement à Monsieur [F], suivant lettre recommandée réceptionnée le 06/03/2023, pour la date du 31/07/2025. Le courrier précise que le congé est motivé par le souhait de rénover le logement et d’y emménager.

Si Monsieur [F] critique l’absence, aux termes du congé, de précision lui permettant d’apprécier le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, les époux [Z] font remarquer à juste titre que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité ( Civ. 3e, 12 oct. 2023, no 22-18.580).

En outre, Monsieur [F] ne démontre, ni même n’allègue, aucun grief en lien avec l’absence de notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire censément jointe au congé délivré par le bailleur, dont il déduit la nullité de ce fait.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux moyens de nullité soulevés.

La non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes, la famille [Z] expliquant souhaiter déménager dans un logement plus grand. Les défendeurs prouvent habiter actuellement un « F1 » alors qu’ils ont deux enfants, dont un mineur.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction tous les 3 ans, à compter du 01/08/2007, de la manière suivante : 01/08/2010, 01/08/2013, 01/08/2016, 01/08/2019, 01/08/2022, et est donc arrivé à échéance au 31/07/2025. Les époux [Z] ayant acquis le bien loué le 22/02/2023, le terme du contrat de location en cours est intervenu plus de deux ans après l’acquisition du bien occupé. C’est donc à juste titre qu’ils ont donné congé à leur locataire au terme du renouvellement du contrat en cours.

En conséquence, le congé ne prendra pas effet à une autre date.

Enfin, Monsieur [F], qui fait valoir être dans l’incapacité de retrouver un logement équivalent au regard de la faiblesse de ses revenus, ne démontre pas remplir les conditions prévues par l’article 15 III de la loi du 06/07/1989, s’agissant notamment de son âge, et ne saurait donc faire obstacle à la reprise pour cette raison.

In fine, le congé sera donc déclaré valide.

Monsieur [F] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 01/08/2025.

Il doit donc quitter les lieux. A défaut, il pourrait être procédé à son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours et l’assistance de la Force Publique.

Monsieur [F] sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 642€, égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de non-reconduction du bail jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité est fixe, et la demande d’indexation sera rejetée.

Il ressort du bail, des preuves de paiement produites en demande, et des décomptes dont le dernier est arrêté au 09/03/2026 et débute sur un solde nul, qu’il reste dû une somme de 1.649€ à titre d’arriéré concernant les indemnités d’occupation depuis août 2025. Monsieur [F] ne le conteste pas, et ne prouve pas de paiement supplémentaire.

Monsieur [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance du fait du caractère indécent du logement qu’il énonce sans le préciser, ni le démontrer, étant observé qu’aucune preuve en lien avec l’état du bien n’est mentionnée au bordereau des pièces jointes, ni n’est versée à la cause.

La prétention concernant la restitution du dépôt de garantie est prématurée, et sera rejetée de ce fait.

II. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [F], qui succombe, supportera les dépens.

Monsieur [F], qui succombe, paiera en outre une somme de 1.200€ aux époux [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité du congé pour reprise délivré par [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] à [R] [F], suivant lettre recommandée reçue le 06/03/2023

DECLARE valide le congé pour reprise délivré par [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] à [R] [F], suivant lettre recommandée reçue le 06/03/2023 ;

CONSTATE que [R] [F] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 01/08/2025;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à [R] [F] de libérer l’appartement situé immeuble Castellani, bâtiment B, étage 1er, porte de gauche, quartier Saint Joseph – 20090 AJACCIO, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la Force Publique ;

CONDAMNE [R] [F] à verser à [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 642€ à compter du 01/08/2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONSTATE l’existence d’un arriéré constitué d’indemnités d’occupation à hauteur de 1.649€ au 09/03/2026 ;

CONDAMNE [R] [F] à payer à [D] [Z] et [T] [Z] née [Z] une somme de 1.200€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [R] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE