IC

M-C P

LE 20 MARS 2025

Minute n°

N° RG 18/03788 – N° Portalis DBYS-W-B7C-JSZB

[I] [C] épouse [V]

C/

S.A. ALLIANZ IARD en qualité d’assureur responsabilité civile de l’EURL [F] DIAG IMMO

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 10]

[O] [P]

S.A.R.L. [F] DIAG IMMO

[E] [J] exerçant sous le nom commercial [J] IMMOBILIER

Le

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Audrey Vaultier

— M^e François-Xavier Maillol

— M^e Hervé Boulanger

— M^e Loïc Rajalu

— M^e Vianney de Lantivy

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 14 JANVIER 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente et de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

Prononcé du jugement fixé au 20 MARS 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Réputé Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [I] [C] épouse [V]

née le 23 Octobre 1988 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Audrey VAULTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Frédéric BIAIS de la SDE BIAIS ET ASSOCIES (ME FREDERIC BIAIS), avocats au barreau de BORDEAUX

Rep/assistant : Maître François-xavier MAYOL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [O] [P]

né le 04 Février 1976 à [Localité 16] (MORBIHAN), demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Hervé BOULANGER de l’ASSOCIATION BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. [F] DIAG IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES

S.A. ALLIANZ IARD en qualité d’assureur responsabilité civile de l’EURL [F] DIAG IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [E] [J] exerçant sous le nom commercial [J] IMMOBILIER, domicilié : chez , [Adresse 8],

NON comparant, NON réprésenté

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant acte authentique reçu par Me [X], notaire à [Localité 15] le 17 juillet 2017, Monsieur [O] [P] a vendu à Madame [I] [C] un studio sis [Adresse 5] à [Localité 14], d’une surface « Loi CARREZ » de 16,01 m², selon certificat de superficie du 12 mars 2017 établi par la SARL [F] DIAG IMMO.

Madame [C] donnait le bien en location suivant contrat de bail consenti le 29 août 2017.

Bénéficiant d’une garantie de superficie pendant un an à compter de la signature, Madame [C] sollicitait la société OUEST-EXPERTISES afin de s’assurer de la superficie du bien acquis, laquelle aux termes d’un rapport du 4 septembre 2017, faisait état d’une superficie « Loi CARREZ » de 14,32 m².

L’article 251-4 du Règlement Sanitaire Départemental applicable à la [Localité 11]-ATLANTIQUE issu du décret du 03 février 1982 (ci-après RSD) conditionnant la possibilité de louer un bien à titre d’habitation pour les seuls appartements de plus de 16m² ou, à défaut, d’une pièce principale de 9 m² minimum sous plafond supérieur à 2m20, la ville de [Localité 13] refusait à Madame [C] toute dérogation pour louer le bien.

Madame [C] découvrait alors que l’acte de vente antérieur au sien, établi en 2012 faisait état d’une surface Loi Carrez de 15,31 m2 selon certificat de superficie établi par la SARL [F] CTB.

Saisi en référé par Madame [C] , le président du tribunal judiciaire de Nantes ordonnait, par ordonnance du 26 juillet 2018, une expertise judiciaire afin de mesurer la surface du bien acquis, de dire si le vendeur avait connaissance de l’erreur de surface et dire si le bien est conforme au RSD.

L’expert a rendu son rapport définitif le 18 juillet 2019 et a conclu notamment que la surface Loi CARREZ du bien est de 13,64 m², et qu’elle a été majorée de 17,37% dans l’acte de 2017, l’expert calculant une surface selon le RSD de 14,90 m2.

Entre-temps, suivant exploit du 31 juillet 2018 Madame [C] a assigné Monsieur [P], la SARL [F] DIAG IMMO, Monsieur [J] exerçant sous l’enseigne [J] IMMOBILIER et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] aux fins notamment d’obtenir l’annulation de la vente de l’appartement pour erreur sur la surface.

Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 21 mars 2019 il a été sursis à statuer dans l’attente du dépot du rapport d’expertise.

Suivant exploit du 8 décembre 2021, la SARL [F] DIAG IMMO a attrait son assureur responsabilité civile professionnelle, la société ALLIANZ IARD en garantie.

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier le 25 janvier 2022, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro 18/3788.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2024, Madame [C] demande au tribunal de :

À titre principal

— DIRE que Monsieur [P] et la Société [F] DIAG IMMO ont commis des manœuvres dolosives en vue de déterminer le consentement de Madame [C], de sorte que le contrat est vicié,

À titre subsidiaire

— DIRE que le contrat de vente du 17 juillet 2017 est entaché d’une erreur excusable sur la qualité substantielle ayant déterminé le consentement de Madame [C],

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER l’annulation de la vente du 17 juillet 2017 du lot 134 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré Section HZ n°[Cadastre 3] d’une contenance de 3 ares et 78 centiares, entre Monsieur [O] [P] et Madame [I] [C],

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la Société [F] IMMO DIAG à payer à Madame [C] la somme de 55 000 € en restitution du prix de vente,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [P] et la SARL [F] DIAG IMMO à payer à Madame [C] les sommes de :

. Honoraires d’agence : 4 500,00 € TTC

. Honoraires de la Société OUEST EXPERTISE : 63,00 € TTC

. Frais bancaires liés à la souscription des deux crédits : 744,64 € + 565,36 €

. Remboursement charges de copropriété (actualisé au mois de février 2021) : 2 260,84 €

. Remboursement charges de copropriété (de mars 2021 au jour de l’exécution du jugement à venir : …………….. 1 419,23 €

. Honoraires du Notaire : ………………… 2 206,00 €

. Assurance habitation de décembre 2018 à novembre 2021: 361,53 €

. Assurance habitation décembre 2021 au jour de l’exécution du jugement à venir : 262,49 €

. Impôts et taxes afférents à l’acte : …………………………. 3 194,00 €

. Taxes foncières et sur logement vacant de 2018 à 2020 : 1 150,00 €

. Taxes foncières 2021 et 2022 : . 712,00 €

. Contrats et factures d’électricité du 24 janvier 2019 au 9 novembre 2022:

1 492,30 €

. Remplacement du ballon d’eau chaude 999,46 €

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [P] et la SARL [F] DIAG IMMO à payer à Madame [C] tous les frais engagés par elle au titre du bien immobilier (assurances habitation, taxes foncières, charges de copropriété, contrat et consommation d’électricité) du jour des conclusions du 9 novembre 2022 à la date d’exécution du jugement à intervenir,

— PRONONCER en conséquence l’annulation des prêts immobiliers affectés souscrits par Madame [C] auprès de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10], respectivement d’un montant de 30 500 € et 25 500 €,

— ORDONNER le remboursement des sommes à la banque, déduction faite des intérêts, assurance d’emprunt et frais bancaires,

— DIRE que le remboursement des sommes à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] ne sera exigible qu’après que Madame [C] ait elle-même perçu le remboursement du prix,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la Société [F] DIAG IMMO à payer à Madame [I] [C], la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance en ceux compris de l’expertise judiciaire et les frais de signification.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 46 de la Loi n°65-557 du 10/07/1965,

Vu l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 251-4 du Règlement Sanitaire Départemental applicable à la [Localité 11] ATLANTIQUE issu du décret du 03/02/1982 précise,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la société [F] DIAG IMMO à verser la somme de 8 141,83 € à Madame [I] [C]

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la Société [F] DIAG IMMO à payer à Madame [I] [C], la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance en ceux compris de l’expertise judiciaire et les frais de signification.

Au soutien de ses demandes, Madame [C] fait valoir pour l’essentiel que Monsieur [P] a manoeuvré pour obtenir un diagnostic de surface erroné, et a tu l’existence du précédent diagnostic. Elle ajoute que la SARL [F] DIAG IMMO s’est rendue complice de ces manoeuvres, étant l’auteur des deux diagosctics aux résultats différents. Elle soutient qu’ils ne pouvaient ignorer les termes du RSD qui impose une surface minimum de 15 m2 pour pouvoir louer. Elle indique que son consentement a été vicié, et que cela doit entraîner l’annulation du contrat, la surface minimum pour pouvoir louer étant déterminante pour son consentement. Subsidiairement, si les manoeuvres ne devaient pas être retenues elle indique que l’annulation doit être prononcée en raison de l’erreur sur la surface. En réplique aux défendeurs qui soutiennent que le décret du 30 janvier 2002 permettrait la location du bien malgré la contravention avec le RSD, de sorte qu’il appartenait à Madame [C] de saisir les juridictions compétentes pour contester l’interdiction de louer de la ville de [Localité 13], et qu’elle est donc à l’origine de son impossibilité de louer le bien, elle indique que ce décret n’est pas applicable au litige, et qu’en tout état de cause l’acte authentique qui contient une erreur de surface de 17% est en soi vicié.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de Madame [C] quant aux conséquences de l’annulation, à ses dernières conclusions susvisées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 novembre 2023, Monsieur [P] demande au tribunal:

— DEBOUTER Madame [C] épouse [V] de ses demandes, les dire aussi irrecevables en l’état que mal fondées.

— DEBOUTER toutes autres parties de leurs prétentions à l’encontre de l’exposant

— CONDAMNER la société [F] DIAG IMMO au paiement de la somme de 8 141,83 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 220 € en remboursement de sa facture d’intervention

— De manière générale, LA CONDAMNER au paiement de toute somme qui pourrait être mise à la charge de Monsieur [P], à quelque titre que ce soit, afin qu’il se relève indemne de toute condamnation.

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [C] au paiement de la somme de 50 000 € à raison de la perte de valeur du bien, du fait de l’abstention de la requérante à saisir la juridiction administrative.

A titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente,

— DEBOUTER Madame [C] épouse [V] de ses demandes au titre des frais engagés par elle au titre du bien immobilier ( assurance, taxe foncière, taxe d’habitation, contrat EDF, charges de copropriété, ballon d’eau chaude)

— CONDAMNER Madame [C] épouse [V] à reverser à Monsieur [P] les loyers perçus par Madame [D] soit 390 € outre 20€ du mois d’août 2017 au 15 avril 2018

— CONDAMNER Madame [C] épouse [V] et la société [F] DIAG IMMO ou l’une à défaut de l’autre en tous les dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du CPC.

Il fait valoir en substance qu’il n’y a eu aucune tromperie de sa part, ni aucune connivence avec le diagnostiqueur qui a été choisi par l’agent immobilier, qu’il a confié la gestion du dossier à son notaire et qu’il n’était pas présent à la signature. S’agissant de la demande de nullité pour erreur, il soutient que Madame [C] aurait pu contester la décision de la ville de [Localité 13] de l’empécher de louer dans la mesure où le bien loué qui présente un volume global de 48,41 m3 n’est pas impropre à l’habitation au sens du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques des logements décents. Il en déduit que Madame [C] ne démontre pas être dans l’impossibilité de louer son bien, ce d’autant que depuis le 1er octobre 2023 les RSD ne sont plus applicables. Très subsidiairement en cas d’annulation il demande que soit retranchés des demandes de Madame [C] les loyers qu’elle a perçus de sa locataire entre aout 2017 et avril 2018, les remboursements de mensualités d’emprunt qui seront déduites des sommes à rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] et le remboursement du ballon d’eau chaude. Il demande en tout état de cause la condamnation de la SARL [F] DIAG IMMO à lui verser des dommages et intérêts équivalents à la somme qui pourrait être mise à sa charge, outre le remboursement de sa facture d’intervention.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de Monsieur [P], à ses dernières conclusions susvisées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 décembre 2023, la SARL [F] DIAG IMMO demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [I] [C] épouse [V] de ses demandes fins et conclusions.

— DEBOUTER Monsieur [P] de ses demandes incidentes.

— CONDAMNER solidairement Madame [I] [C] Epouse [V] et Monsieur [P] à payer à la SARL [F] DIAG IMMO la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

Subsidiairement

— DECLARER recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée délivrée à l’encontre de la Société ALLIANZ IARD

— DIRE ET JUGER que la Société ALLIANZ IARD devra également garantir la SARL [F] DIAG IMMO de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— CONDAMNER la Société ALLIANZ IARD à payer à la SARL [F] DIAG IMMO la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC .

La SARL [F] DIAG IMMO fait valoir en substance que la demanderesse ne justifie pas formellement d’une décision administrative qui lui interdirait de louer son logement parce que celui-ci aurait une surface inférieure au règlement sanitaire départemental du 3 février 1982. La SARL [F] DIAG IMMO soutient que d’autres normes dont un décret ministériel du 30 janvier 2002 permet de louer ce bien eu égard à son volume retenu par l’expert à 48,41 m2, ajoutant que la Cour de cassation dans un arrêt du 20 avril 2017 a retenu que les dispositions du décret du 30 janvier 2002 prévalaient sur la norme locale découlant de l’arrêté préfectoral du 3 février 1982 en ajoutant le critère alternatif du volume de l’habitation et fait encore état du décret du 29 juillet 2023 sur ce point. La SARL [F] DIAG IMMO en déduit que le logement n’est pas impropre à l’habitation. Sur le dol, la SARL [F] DIAG IMMO explique que l’erreur de mesurage est très faible, et peut résulter d’une modification de l’agencement du logement entre 2012 et 2017, rappelant qu’elle n’est en tout état de cause pas partie à l’acte de vente de sorte qu’aucun dol ne peut lui être reproché, ajoutant que les diagnostics n’ont pas été effectués par les mêmes sociétés, personnes morales différentes ayant chacune son dirigeant. La SARL [F] DIAG IMMO refuse en tout état de cause toute condamnation à restituer tout ou partie du prix, ne l’ayant pas reçu. Elle s’oppose également à la demande de garantie présentée par Monsieur [P] n’ayant pas pu confronter son mesurage avec le mesurage de 2012, contrairement au vendeur qui disposait du premier diagnostic, de même qu’elle s’oppose à la demande de remboursement du coût de sa prestation de diagnostic global d’avant vente, qui a été réalisée quand bien même elle comporterait une erreur. De même la SARL [F] DIAG IMMO s’oppose à la demande de condamnation solidaire formée par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10], rappelant que l’annulation de la vente aura pour effet d’entraîner l’annulation du prêt et le remboursement de la banque. Subsidiairement la SARL [F] DIAG IMMO demande la garantie de son assurance ALLIANZ, l’erreur de superficie entrant dans le champ de la garantie.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la SARL [F] DIAG IMMO , à ses dernières conclusions susvisées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 janvier 2023, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

— Débouter Madame [C] de toutes ses demandes formées contre la société [F] DIAG IMMO et la compagnie ALLIANZ,

— La débouter de sa demande d’annulation de la vente,

— La débouter de toutes ses demandes excédant la somme de 3.322,92 € au titre de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure,

— Débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes formées contre la société [F] DIAG IMMO et la compagnie ALLIANZ,

— Débouter la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de ses demandes formées contre la société [F] DIAG IMMO et la compagnie ALLIANZ,

— Dire que la société ALLIANZ en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [F] DIAG IMMO est bien fondée à opposer la franchise contractuelle d’assurance d’un montant de 1.500 € tant à son assurée qu’aux autres parties, cette somme devant être déduite de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à son encontre,

— Condamner tout succombant à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Vianney de LANTIVY de [Localité 17] pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En substance la société ALLIANZ discute la superficie retenue par l’expert judiciaire faisant valoir que l’accès à la pièce sous combles se fait par une échelle et non un escalier de sorte que son emprise ne doit pas être déduite de la surface du logement dont la superficie à retenir est donc de 14,49 m2 soit un écart de 1.52 m2 avec celle annoncée à l’acte de vente, qui peut entraîner une réduction du prix mais pas l’annulation de l’acte sur fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La compagnie d’assurance ajoute qu’au regard du RSD la demanderesse pouvait louer ce bien et qu’elle a négligé de contester le refus de la ville de [Localité 13] à ce titre. Sur l’appel en garantie de la société coopérative Caisse de Crédit Mutuel, elle soutient que seul Monsieur [P], qui avait connaisance du caractère erroné de la surface mesurée par son assuré, peut être condamné à régler les intérêts échus et les frais de dossier. Elle discute le calcul de la surface globale pour l’évaluation de réduction du prix proportionnelle, affirmant qu’il faut tenir compte des surfaces hors Carrez (sous pentes) dès lors qu’elles sont aménagées et utiles à l’occupant, avec un coefficient de pondération de 80%. En tout état de cause s’agissant de la diminution du prix elle rappelle qu’elle tient compte de la surface réelle du bien donc de sa valeur réelle, que seul le vendeur doit supporter. Elle s’oppose en tout état de cause à la prise en charge du cout des prestations du diagnostiqueur, auquel elle oppose enfin sa franchise contractuelle.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la compagnie d’assurance, à ses dernières conclusions susvisées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 juin 2023, la Caisse de Crédit Mutuel de Chasseneuildemande au tribunal de :

— DONNER ACTE à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] de ce qu’elle s’en rapporte à justice quant à la demande de nullité du contrat de vente formée par Madame [I] [V] née [C].

Par voie de conséquence, et dans l’hypothèse où il est fait droit à cette demande entraînant la résolution des contrats de prêt immobilier conclus entre la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] et Madame [V] née [C],

— CONDAMNER Madame [I] [V] née [C] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 30.500 € en résolution du contrat de prêt immobilier n°NE02564166, sous déduction du montant des échéances du prêt versées en exécution de ce contrat, hors assurance.

— CONDAMNER Madame [I] [V] née [C] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 25.500 € en résolution du contrat de prêt immobilier n°NE02564167, sous déduction du montant des échéances du prêt versées en exécution de ce contrat, hors assurance.

— JUGER que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] ne pourra être condamnée à rembourser à Madame [I] [V] née [C] que :

— Les seuls intérêts perçus au jour de la nullité des prêts, à savoir :

o Au titre du contrat de prêt immobilier n°NE02564166 : 2.807,59 € après prélèvement de l’échéance de janvier 2023, somme à parfaire ;

o Au titre du contrat de prêt immobilier n°NE02564167 : 1.134,57 € après prélèvement de l’échéance de janvier 2023, somme à parfaire.

— Les frais de dossier, à savoir :

o Au titre du contrat de prêt immobilier n°NE02564166 : 200 € ;

o Au titre du contrat de prêt immobilier n°NE02564167 : 110 €.

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [I] [V] née [C] de sa demande tendant à la restitution par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] des cotisations versées au titre de l’assurance emprunteur.

— JUGER que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] subit un préjudice financier consécutif à la nullité prononcée.

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la société [F] DIAG IMMO, ou l’un à défaut de l’autre, à relever indemne la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] de toute condamnation à restituer à Madame [I] [V] née [C] qui serait prononcée à son encontre.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [P] et la société [F] DIAG IMMO, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10], à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance, une somme équivalente aux montants des intérêts à échoir au jour de la caducité des prêts, soit une fois l’échéance du mois de janvier 2023 prélevée, la somme de 5.297,67€, à parfaire au jour du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la ou les partie(s) succombante(s), le cas échéant solidairement, à verser une indemnité de 2.500 € à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la ou les partie(s) succombante(s), le cas échéant solidairement, aux entiers dépens.

Il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la société coopérative Caisse de Crédit Mutuel, à ses dernières conclusions susvisées.

Monsieur [E] [J] exerçant sous l’enseigne [J] IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire le tribunal observe que la demanderesse justifie avoir procédé à la publicité de son assignation au service de la publicité foncière du lieu de situation de son immeuble.

Sur la demande de nullité du contrat de vente pour dol

L’article 1137 du Code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’article 1138 du même Code précise que « Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence ».

L’article 1139 du Code civil énonce enfin que « L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat ».

En l’espèce, il ressort notamment des éléments du dossier que Monsieur [P] qui détenait le bien litigieux pour l’avoir acquis en 2012, en a confié la vente à l’agence immobilière [J] qui s’est chargée de solliciter un diagnostiqueur pour effectuer tous les diagnostics obligatoires préalablement à la vente. Par ailleurs, il est acquis que Monsieur [P] n’était présent ni à la signature de la promesse de vente ni à celle de l’acte définitif ayant à chaque fois donné procuration à Madame [W] clerc de notaire pour le représenter.

Ainsi, s’il est constant que le diagnostic effectué en 2012 faisait état d’une superficie moindre que celle calculée en 2017, les circonstances de la vente du bien par Monsieur [P] ne permettent pas de retenir qu’il aurait effectué des manoeuvres pour obtenir un diagnostic erroné et induire volontairement en erreur Madame [C] sur la surface du bien vendu, et ce de connivence avec le diagnostiqueur.

Il s’ensuit que le dol ne pourra être retenu.

Sur la demande de nullité du contrat de vente pour erreur

L’article 1132 du code civil dispose que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1133 du Code civil précise que « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. »

En l’espèce il ressort notamment des échanges que Madame [C] a eu avec l’agence immobilière avant la vente, et du fait qu’elle a mis le bien en location dès qu’elle en est devenue propriétaire, qu’elle a acquis le bien litigieux à des fins locatives. Il s’ensuit que le caractère locatif du bien est une qualité essentielle l’ayant déterminée à acheter.

Par ailleurs il est constant qu’elle a acquis un bien qui lui a été présenté comme ayant une superficie de 16,10 m2, alors que le mesurage qu’elle a fait effectuer par la société OUEST EXPERTISE quelques semaines après la vente faisait état d’une superficie “Loi Carrez” de 14,32 m2, et que l’expertise judiciaire a révélé quant à elle que la surface véritable du bien était de 13,64 m², ayant été majorée de 17,37% dans l’acte de vente.

Il n’est par ailleurs pas discuté que le RSD impose une surface minimum de 15 m2 pour pouvoir louer le bien et que la ville de [Localité 13] a refusé à Madame [C] toute dérogation à ce titre.

En conséquence, il importe peu qu’un recours contre cette décision aurait pu être exercé par cette dernière pour tenter d’obtenir cette dérogation, et qu’un décret de 2023 soit depuis venu assouplir les règles de calcul de surface et élargir les possibilités de location, dès lors qu’au moment de la vente, ce type de surface était interdit à la location par le RSD, et que dans l’ignorance de sa surface réelle, Madame [C] a acheté le bien en commettant une erreur sur une de ses qualités essentielles. Celle-ci n’ayant pas la qualité de professionnelle de l’immobilier, cette erreur sur une qualité essentielle du logement acquis est excusable, et a vicié son consentement.

Il en résulte que cette erreur sur la surface du bien doit entraîner l’annulation du contrat de vente.

Sur les conséquences de l’annulation du contrat de vente

Du fait de l’annulation du contrat de vente les parties seront remises dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion du contrat, et chacune restituera à l’autre ce qu’elle en a reçu.

Monsieur [P], vendeur sera donc condamné à la restitution du prix de vente du bien.

Quant au diagnostiqueur, le tribunal observe en premier lieu que la SARL [F] DIAG IMMO n’est pas partie à l’acte de vente. Par ailleurs contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, le diagnostic établi en 2012 émane d’une société [F] CTB, dont le dirigeant était Monsieur [F] [R], tandis que la SARL [F] DIAG IMMO est une autre personne morale dirigée par Monsieur [G] [F] de sorte que ce dernier n’avait aucune raison de connaître ces premières mesures de surface. Par ailleurs, si le diagnostic de surface de la SARL [F] DIAG IMMO comporte une erreur, force est de constater que les quatre mesurages effectués ont abouti à quatre résultats différents, l’expertise judiciaire ayant permis d’aboutir à un résultat réputé fiable à l’issue de calculs relativement complexes. Il découle de ces éléments que la SARL [F] DIAG IMMO ne saurait être tenue solidairement avec le vendeur à restitution du prix, et à indemniser Madame [C] de l’ensemble des préjudices subis suite à l’annulation de l’acte.

Le vendeur, qui, à l’occasion de la vente de son appartement à Madame [C], n’a pas vérifié les mentions relatives à la surface de son bien, alors qu’en 2012 il l’avait acquis comme présentant une surface de 15,31 m2, a laissé l’acte de vente de 2017 comporter une mention de surface différente de ce qu’il avait lui-même acquis, et ce faisant a participé à l’erreur commise par la demanderesse. Il s’ensuit que cette abstention fautive doit le conduire à réparer l’intégralité du préjudice subi par Madame [C]. Il sera donc également tenu de rembourser à la demanderesse les frais qu’elle justifie avoir exposés qui n’auraient pas été engagés en l’absence de vente et constituent donc des préjudices indemnisables, à savoir : les honoraires d’agence immobilière et les honoraires du notaire, les frais bancaires liés à la souscription des deux crédits, du règlement des charges de copropriété, du coût de l’assurance habitation, du coût des taxes foncières.

En revanche, s’agissant des impôts et taxes afférents à l’acte à hauteur de 3 194,00 €, il résulte de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts qu’en cas d’annulation d’une vente, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière perçus sur l’acte annulé, sont restituables par l’administration fiscale si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. Il s’ensuit qu’il appartient au contractant qui a exposé ces frais d’en obtenir le remboursement et que la créance de restitution de telles impositions ne peut, en aucun cas, être mise à la charge du vendeur. En conséquence, Madame [C] sera déboutée de cette demande.

Monsieur [P] sera également tenu de rembourser à Madame [C] les honoraires de la société OUEST EXPERTISE qu’elle n’aurait pas exposés en l’absence de vente. De même il sera tenu de lui rembourser le coût du changement de ballon d’eau chaude dont il n’est pas contesté qu’il était défectueux.

S’agissant des factures d’électricité exposées du 24 janvier 2019 au 9 novembre 2022, il doit en revanche être relevé qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable des suites de l’annulation, ces coûts ayant été exposés en contrepartie de la jouissance du bien pendant cette période. Madame [C] sera donc déboutée de cette demande.

S’agissant de la demande de Monsieur [P] d’obtenir la restitution des loyers perçus par Madame [C], dès lors qu’il est acquis que l’erreur de cette dernière était excusable et qu’elle n’était pas de mauvaise foi (l’absence de recours contre la décision de la ville de [Localité 13] ne pouvant être constitutive de mauvaise foi), elle ne saurait être tenue de restituer les sommes perçues au vendeur. Il sera donc débouté de cette demande.

S’agissant de la demande de Monsieur [P] de condamnation de la SARL [F] DIAG IMMO à lui rembourser le coût de sa prestation, force est de constater qu’il ne démontre pas que sa mission a été totalement mal inexécutée. En premier lieu, il peut être constaté que la configuration des lieux sur deux niveaux, dont une partie en sous-pente a pu générer des approximations de calcul étant rappelé que les quatre professionnels ayant été amenés à mesurer les lieux ont abouti à quatre résultats différents. En second lieu le tribunal observe que le calcul de la surface du bien par la SARL [F] DIAG IMMO était englobée dans une mission plus complète de diagnostic préalable à la vente, dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mal exécutée. Il en résulte que Monsieur [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

Il résulte notamment de ces éléments qu’en l’absence de condamnation de la SARL [F] DIAG IMMO, sa demande de garantie présentée à l’encontre de son assureur ALLIANZ IARD devient sans objet.

S’agissant des contrats de prêts affectés, il résulte de l’article L.313-55 du code de la consommation que le contrat de crédit est résolu ou annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé.

Il s’ensuit que les deux contrats de prêt immobiliers NE02564166 de 30 500 € et NE02564167 de 25 500 €, souscrits auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] pour financer l’acquisition du bien seront annulés.

Madame [C] sera tenue de reverser à la banque la somme de 56 000 € sous la déduction des échéances de prêts, en principal et intérêts, qu’elle a déjà versées en exécution des contrats. Par ailleurs elle ne sera tenue de restituer à la banque le capital prêté non remboursé qu’une fois qu’elle aura elle-même perçu la restitution du prix de vente,

Madame [C] sera également déboutée de sa demande de remboursement par la banque des cotisations d’assurance emprunteur versées, lesquelles n’ont pas été perçues par la banque.

S’agissant du préjudice de la banque, rémunérée par la perception des frais de dossier et le versement des intérêts, la nullité des contrats de prêt la pénalise nécessairement du fait de la restitution des frais exposés pour étudier et monter le dossier de financement de l’emprunteur, et du fait de l’absence de perception des intérêts prévus au contrat, qu’elle est amenée à restituer s’agissant de ceux perçus, ou à ne jamais percevoir, pour ceux à échoir.

En conséquence, la banque qui accepte de rembourser à Madame [C] les frais de dossier perçus au moment de la souscription des prêts, et de déduire du montant de la somme prêtée les intérêts échus et payés par l’emprunteuse, est fondée à solliciter la condamnation de la partie succombante à la relever indemne de ces restitutions consécutives à l’annulation.

La banque sollicite encore la condamnation de la partie succombante à l’indemniser de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir au jour de la caducité des prêts soit une fois l’échéance du mois de janvier 2023 prélevée, la somme de 5 297,67€, à parfaire. Il ressort en effet des tableaux d’amortissement produits qu’au 6 février 2023 les intérêts à échoir s’élèvent au titre du prêt NE02564166 à 4 986,17 € et au titre du prêt n° NE02564167 à 311,50 €. En conséquence, dès lors que l’annulation des contrats de prêt crée pour la banque une perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, il sera fait droit à la demande de la banque à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur [P] au titre de la perte de valeur de son bien

Alors que dans le dispositif de ses dernières conclusions Monsieur [P] demande la condamnation de Madame [C] à lui régler une somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts, en raison de l’abstention de Madame [C] à former recours contre la décision de la ville de [Localité 13], force est de constater qu’il ne développoe aucun moyen dans le corps de ses conclusions à l’appui de cette demande reconventionnelle.

Il sera débouté de cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [P] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens.

Il sera tenu de verser à Madame [C], et à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 3 000 euros à chacune au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [P] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [F] DIAG IMMO, dont l’erreur de mesurage de surface a vicié le consentement de Madame [C], sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [F] DIAG IMMO sera par ailleurs condamnée à régler une somme de 1 500 € à la société ALLIANZ IARD.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la vente du 17 juillet 2017 du lot 134 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré Section HZ n°[Cadastre 3] d’une contenance de 3 ares et 78 centiares, entre Monsieur [O] [P] et Madame [I] [C] ;

ANNULE les prêts immobiliers NE02564166 et NE02564167 souscrits par Madame [C] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10];

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Madame [C] la somme de 55 000 € en restitution du prix de vente ;

DIT que Madame [C] devra rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 30 500 € en résolution du contrat de prêt immobilier NE02564166, sous déduction du montant des échéances de prêt versées en exécution de ce contrat, hors assurance;

DIT que Madame [C] devra rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 25 500 € en résolution du contrat de prêt immobilier NE02564167, sous déduction du montant des échéances de prêt versées en exécution de ce contrat, hors assurance;

DIT que le remboursement de ces sommes à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] ne sera exigible qu’après que Madame [C] aura reçu la restitution du prix;

DIT que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] devra rembourser à Madame [C] la somme de 744,64 € correspondant aux frais de dossier et frais de garantie du prêt NE02564166 ;

DIT que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] devra rembourser à Madame [C] la somme de 565,36 € correspondant aux frais de dossier et frais de garantie du prêt NE02564167 ;

DIT que Monsieur [P] devra relever indemne la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] de ses condamnations à restituer à Madame [C] les frais de dossier et frais de garantie;

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] le montant des intérêts échus au jour de la caducité des prêts ainsi que le montant des intérêts à échoir soit :

— pour le prêt NE02564166: 7793,76 €

— pour le prêt NE02564166 : 1146,07 € ;

CONDAMNE Monsieur [P] à payer Madame [C] les sommes suivantes:

— Honoraires d’agence : 4 500,00 €

— Honoraires du notaire : 2 206,00 €

— Remboursement des charges de copropriété sauf à parfaire au jour de l’exécution du jugement à intervenir: 3 680,07 €

— Assurance habitation depuis décembre 2018 sauf à parfaire au jour de l’exécution du jugement à intervenir : 624,02 €

— Taxes foncières et sur logement vacant de 2018 à 2022 : 1 862,00 €

— Remplacement du ballon d’eau chaude : 999,46 €

— Honoraires de la Société OUEST EXPERTISE : 63,00 € ;

DEBOUTE Madame [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] à lui régler le montant des impôts et taxes afférents à l’acte d’achat à hauteur de 3 194,00 € ;

DEBOUTE Madame [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] à lui régler le montant des factures d’électricité exposées du 24 janvier 2019 au 9 novembre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [P] de sa demande de condamnation de la SARL [F] DIAG IMMO à lui régler des dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à condamner la société ALLIANZ ;

DEBOUTE Monsieur [P] de sa demande de condamnation de Madame [C] à lui restituer les loyersperçus du mois d’aout 2017 au mois d’avril 2018 ;

DEBOUTE Monsieur [P] de sa demande reconventionnelle de dommage et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] à régler à Madame [C] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] à régler à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] et la SARL [F] DIAG IMMO de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [F] DIAG IMMO à régler à la société ALLIANZ IARD une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de signification, dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Vianney de LANTIVY de [Localité 17] pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER