RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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RG 25/00278 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DGNH

N° de Minute : 26/126

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l’audience publique tenue le 03 mars 2026, sous la présidence de M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de M. SAKANDE, greffier, le délibéré de l’affaire a été fixé au 05 mai 2026.

ENTRE :

Société Public de l’Habitat de la Communauté du pays Ajacc io (OPH CAPA)

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège,, demeurant Résidence Stiletto Route du Stiletto -

20167 AJACCIO CEDEX

Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau D’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [D] [W]

né le 17 Février 1981 à AJACCIO,

demeurant résidence montée Saint Jean bât H étage 001 appt 0103 -

20090 AJACCIO

non comparant ni représenté

Madame [Q] [W] née [O]

née le 10 Avril 1986 à AJACCIO,

demeurant résidence montée Saint Jean bât H étage 001 appt 0103 – 20090 AJACCIO

comparante en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03/08/2022, l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) a donné à bail à [D] [W] et [Q] [W] née [O] un logement à usage d’habitation n° 103, étage 1, Montée Saint Jean, bâtiment H – 20090 AJACCIO, moyennant un loyer mensuel de 373,28€, outre des provisions sur charges de 84,24€.

Par acte de commissaire de justice du 13/10/2025, l’OPH CAPA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins d’obtenir :

le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l’acte introductif d’instance du bail d’habitation ;l’expulsion de [D] [W] et [Q] [W] née [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux sis appartement n° 103, étage 1, Montée Saint Jean, bâtiment H – 20090 AJACCIO ;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais risques et périls des défendeurs,la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer une somme de 6.206,12€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06/10/2025, ainsi qu’aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail;la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 24/03/2025.

A l’audience du 03/03/2026 à laquelle l’examen de l’affaire est retenu, l’OPH CAPA, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 500,32€ arrêtée au 19/02/2026. Sollicité en ce sens par la juge, il s’oppose à solliciter des délais de paiement suspensifs de la résiliation au bénéfice des locataires. Si la dette est désormais apurée, il déplore un mode de fonctionnement récurrent.

[Q] [W] née [O] comparaît en personne et indique que seul le loyer courant reste à payer aux termes du décompte présenté. Elle précise que l’ancienne dette qui lui est reprochée est en lien avec sa mère.

Les parties questionnées sur le sens de la ligne sur l’historique de compte locataire intitulée « décision CA du 17/12/2025 » qui diminue la dette à hauteur de 18.925,10€, ne savent pas l’expliquer.

[D] [W], cité à étude, n’est pas présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 05/05/2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Corse du Sud par voie électronique le 15/10/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 03/03/2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH CAPA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26/03/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 13/10/2025.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur le fond du droit

Aux termes de l’article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;solliciter une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice ».

Conformément à l’article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Conformément à l’article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de (…) payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 a) de la loi du 06/07/1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, aux termes de l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, par commandement en date du 25/03/2025, les locataires ont été mis en demeure de régulariser les impayés à déplorer à hauteur de 4.419,55€. Cela ne se recoupe pas avec l’historique de compte versé à la cause.

L’historique de compte produit par la partie demanderesse débute sur un solde nul au 30/06/2019, soit avant la conclusion du contrat en cause. Lorsque [D] [W] et [Q] [W] née [O] versent le dépôt de garantie le 19/08/2022, la dette sur leur compte s’élève déjà à 18.925,10€. Cela explique la ligne comptable sur l’historique en date du 17/12/2025 libellée « décision CA » diminuant la dette à hauteur de 18.925,10€. Une fois déduite une dette qu’ils ne doivent pas, celle-ci s’élève, selon le décompte, à la somme de 5.560,70€ au 17/12/2025, et est apurée par virement mensuel de 650,32€ dès le 30/12/2025, correspondant au montant du loyer (500,32€), outre 150€, et un versement de 4.760,38€ en date du 13/02/2026. Au 19/02/2026, il n’y a plus aucune dette à déplorer, seul le loyer en cours est dû, à hauteur de 500,32€, payable à terme échu conformément au contrat d’habitation. Il ne sera donc pas fait droit à la demande en paiement de l’OPH CAPA.

Il ne sera pas davantage prononcé la résiliation du contrat, ni l’expulsion des locataires, bien que [D] [W] et [Q] [W] née [O] aient manqué à leur obligation de paiement du loyer, puisqu’ils devaient 5.560,70€ au 17/12/2025. Dans les conditions sus-décrites, il n’est pas caractérisé un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des preneurs.

Les prétentions de l’OPH CAPA concernant l’indemnité d’occupation, la séquestration des meubles et objets mobiliers, les dépens et les frais irrépétibles seront donc rejetées. L’OPH CAPA, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

La question des délais de paiement suspensifs de l’expulsion, devient sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) de ses demandes tendant à obtenir :

le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l’acte introductif d’instance du bail d’habitation ;l’expulsion de [D] [W] et [Q] [W] née [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis appartement n° 103, étage 1, Montée Saint Jean, bâtiment H – 20090 AJACCIO ;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais risques et périls des défendeurs,la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer une somme de 6.206,12€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06/10/2025, ainsi qu’aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail; actualisé à la somme de 500,32€ arrêtée au 19/02/2026 ;la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;la condamnation conjointe et solidaire de [D] [W] et [Q] [W] née [O] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 24/03/2025 ;

DIT sans objet l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’expulsion ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE