TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 26/00034 – N° Portalis DBXH-W-B7K-DIT7 NAC : 5AA N° de Minute : 62/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2026

MAGISTRAT : Sarah GONZALVEZ, Vice-présidente en charge des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DE l’AUDIENCE : Josiane PIRAS

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Laëtitia GUILLET

Débats à l’audience publique du 05 mai 2026

Mise à disposition le 02 juin 2026

Entre

La société ERILIA, demeurant 72 bis rue Perrin Solliers – 13006 MARSEILLE

Rep/assistant : M^e Jean Baptiste APPIETTO, avocat au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

Monsieur [Q] [Z]

né le 22 Juin 1988 à NEUILLY SUR SEINE (92200)

demeurant RESIDENCE LIVRELLI B5 – 20000 AJACCIO

comparant

D’autre part

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail d’habitation en date du 5 juillet 2022 avec prise d’effet au 7 juillet 2022, la société LOGIREM SA HLM, devenue par fusion la SA ERILIA, a donné en location à M. [Q] [Z] un logement situé rue Salicetti, Résidence Livrelli, Bâtiment B5, lot n°042, à Ajaccio, moyennant un loyer mensuel de 395,12 euros, outre des provisions sur charges.

En raison d’impayés locatifs, un commandement de payer la somme de 1 822,62 euros comprenant le coût de l’acte, et visant le jeu de la clause résolutoire a été délivré à M. [Q] [Z] le 17 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SA ERILIA a fait assigner M. [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé aux fins de :

— voir constater la résiliation du contrat de bail susvisé au jour de l’ordonnance de référé à intervenir, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le voir déclarer sans droit ni titre du bien immobilier occupé,

— voir ordonner l’expulsion de M. [Q] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin et avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis 0 résidence Livrelli, Bâtiment B5, à Ajaccio,

— le condamner au paiement à titre de provision de la somme de 2 257,06 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés le 17 février 2026 suivant relevé de compte, outre les intérêts à compter de la date de l’assignation,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du jour de l’assignation jusqu’à la libération complète des lieux à une somme égale au montant du loyer et des charges, en tenant compte des augmentations légales,

— le condamner au paiement à titre de provision de l’indemnité d’occupation mensuelle avec les intérêts de droit, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et jusqu’à libération complète des lieux,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— le condamner à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir est de droit.

A l’audience du 5 mai 2026 à laquelle l’examen de l’affaire est retenu, la SA ERILIA, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la dette locative s’élève au 4 mai 2026 à la somme de 3 837,34 euros. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

M. [Q] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de sa dette et sollicite des délais de paiement suspensifs. Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières mais qu’il perçoit actuellement un revenu net d’environ 1 800 euros par mois et qu’il a repris le paiement du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Corse-du-Sud par voie électronique le 2 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Corse-du-Sud le 18 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, l’action de la SA ERILIA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 5 juillet 2022 contient dans l’article 7-6 de ses conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Q] [Z] le 17 décembre 2025 pour un montant principal de 1 690,23 euros.

Au vu du relevé de compte arrêté au 4 mai 2026, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité de l’arriéré locatif dans ce délai. Il convient par conséquent de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur à compter du 17 février 2026 et le bail conclu le 5 juillet 2022 résilié à cette date.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au vu du contrat de bail, du commandement de payer, de l’assignation et du relevé de compte, il apparaît que M. [Q] [Z] reste redevable de la somme de 3 456,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 4 mai 2026, déduction faite des divers frais (pénalités de défaut d’assurance, frais de justice et frais de non réponse à enquête sociale) qui ne sont pas justifiés par la SA ERILIA et qui ne sont donc pas pris en compte.

M. [Q] [Z] reconnaissant le montant de sa dette, il convient de faire droit à la demande de la SA ERILIA à concurrence de cette somme, outre intérêt au taux légal à compter de la décision

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il résulte du dernier relevé de compte produit par la SA ERILIA que M. [Q] [Z] a repris le paiement des loyers courants, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse. Il indique par ailleurs percevoir un salaire net d’environ 1 800 euros par mois.

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans la limite légale de 36 mois. L’échéance mensuelle courante s’élève actuellement à 645,87 euros. M. [Q] [Z] paiera en plus de cette échéance la somme de 96 euros par mois pendant 35 mois, et le solde de la dette au 36ème mois, c’est-à-dire 96,62 euros, auquel s’ajouteront les intérêts aux taux légal.

Sur la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, au vu de la demande de M. [Q] [Z] de bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, du fait que la SA ERILIA ne s’y oppose pas et de la situation du locataire, dont il n’est pas contesté qu’il a repris le versement intégral du loyer courant à la date de l’audience, il convient de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

En cas de non-respect des modalités de paiement telles que fixées au dispositif ou de défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets et l’expulsion de M. [Q] [Z] pourra être entreprise. Dans cette hypothèse, il convient de prévoir que M. [Q] [Z] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation par référence au montant actuel du loyer et des provisions (645,87 euros à la date de l’audience), à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de relouer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes condamnations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les ressources du défendeur devront être prioritairement affectées au paiement des loyers courants et des arriérés.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

DECLARE l’action en référé engagée par la SA ERILIA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu entre la société LORIGEM SA HLM, devenue la SA ERILIA, et M. [Q] [Z] sont réunies à la date du 17 février 2026 ;

CONDAMNE M. [Q] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de

3 456,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mai 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la décision;

AUTORISE M. [Q] [Z] à s’acquitter de la dette précitée en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 96 euros et une dernière mensualité équivalente au solde, soit 96,62 euros, auquel s’ajoute les intérêts au taux légal, le premier versement devant intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et ce en plus des loyers et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DANS LE CAS DE NON RESPECT DES DÉLAIS DE PAIEMENT OU D’UN IMPAYÉ DE LOYER, LA CLAUSE RESOLUTOIRE REPRENANT SES PLEINS EFFETS ET LA RÉSILIATION DU BAIL ETANT CONSTATÉE :

— AUTORISE la SA ERILIA à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [Z] et de tous occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, à défaut pour M. [Q] [Z] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du dernier loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit 645,87 euros, et CONDAMNE M. [Q] [Z] à payer à titre provisionnel cette somme jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE M. [Q] [Z] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA ERILIA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE