RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 350/25JCP

N° RG 25/00115 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQA5

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

Madame [K] [F] [U] [C]

née le 02 Avril 1966 à [Localité 5] (OISE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante et assistée de M^e Lucy CAMARA, avocat au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [T] [L] [V] [M]

né le 28 Octobre 1966 à [Localité 8] (NORD)

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00115 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQA5 – jugement du 19 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2009, les consorts [W], aux droits desquels se trouve désormais Madame [K] [C], ont donné bail d’habitation à Monsieur [T] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer de 452,50 euros, outre une provision mensuelle sur charge d’un montant de 15 euros et des frais informatiques pour 2,50 euros.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 5 février 2024, Madame [K] [C] a fait délivrer à Monsieur [T] [M] un congé aux fins de reprise pour habiter.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [K] [C] a fait délivrer dans un second temps, par acte d’un commissaire de justice en date du 13 mars 2025, un commandement de payer l’arriéré locatif, soit la somme principale de 1591,17 euros.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Madame [K] [C] a assigné Monsieur [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :

A titre principal,

Déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré à Monsieur [T] [M] le 5 février 2024 pour le 30 septembre 2024, Déclarer Monsieur [T] [M] occupant sans droit ni titre, depuis le 1er octobre 2024, des locaux qu’il occupe au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], outre une cave, Ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert dans tout garde meubles qu’il plaira à la bailleresse, aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [M],

A titre subsidiaire,

Constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 13 mars 2024 et la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [T] [M] sur le logement sis à [Adresse 7], outre une cave, Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert dans tout garde meuble qu’il plaira à la bailleresse, aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [M],

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] [M] à payer à Madame [K] [C] les sommes suivantes : Dans l’hypothèse de la validation du congé délivré le 5 février 2024 pour le 30 septembre 2024 : 2 586,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 30 septembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, la somme de 258,60 euros à titre de clause pénale et une indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2024 d’un montant égal par jour de retard à deux fois le loyer quotidien, majoré des charges récupérables et des taxes habituelles et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, Dans l’hypothèse subsidiaire de constat de l’acquisition de la clause résolutoire : la somme de 1788,98 euros en principal au titre des arriérés de loyers et charges au 13 mai 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1591,17 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, la somme de 234,39 euros à titre de clause pénale et une indemnité d’occupation due depuis la date d’effet du commandement de payer du 13 mars 2024 d’un montant égal, par jour de retard, à deux fois le loyer quotidien, majoré des charges récupérables et des taxes habituelles et ce jusqu’à libération effective des lieux et remises des clés, Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais qu’il s’agisse de délais pour quitter les lieux et/ou de délais de paiement, Rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [T] [M] à verser à Madame [K] [C] la somme de 1560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [T] [M] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la délivrance du congé aux fins de reprise pour habiter du 5 février 2024 et le coût du commandement de payer du 13 mars 2024.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Madame [K] [C], assistée de son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 6 443,73 euros.

En défense, Monsieur [T] [M], comparant, conteste le congé et considère que ce dernier n’a pas été valablement délivré. Il ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement. Il indique vouloir rester dans le logement jusqu’au 30 juin 2025. Il déclare percevoir l’allocation de solidarité spécifique.

Le délibéré a été fixé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé aux fins de reprise

En application du paragraphe I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En son 6ème alinéa l’article précité prévoit qu'« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

In fine, l’article précité dispose que le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, Madame [K] [C] a fait délivrer à Monsieur [T] [M] un congé aux fins de reprise du logement pour habiter, par acte d’un commissaire de justice en date du 5 février 2024 remis au « destinataire ainsi déclaré ». Le congé sollicitait la libération des locaux au 30 septembre 2024. Le congé ainsi délivrer, contrairement à ce que soutient Monsieur [T] [M], respecte les exigences légales de l’article susvisé.

Ainsi, Monsieur [T] [M] est déchu de plein droit de son titre d’occupation, si bien qu’il est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2024. L’expulsion de Monsieur [T] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Madame [K] [C] produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties en date des 1er octobre 2009 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 mars 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 14 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour une somme totale de 6 443,73 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le défendeur n’apporte par aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6 443,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 586,05 euros à compter du 12 mars 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] ne justifie pas d’une situation économique compatible avec l’octroi de délais de paiement, ce d’autant que la dette est importante et que ce dernier n’a entrepris aucune diligence aux fins de la limiter, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :« Est réputée non écrite toute clause : (…) i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er octobre 2009 entre les parties, prévoit une prévoit une clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES » au terme de laquelle il est prévu que « sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent : 1) tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil. »

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de Madame [K] [C] tendant à son application seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [T] [M] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront le coût de la délivrance du congé aux fins de reprise pour habiter du 5 février 2024 et le coût du commandement de payer du 13 mars 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [C] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [T] [M] sera condamné à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare valable le congé aux fins de reprise pour habiter signifié à Monsieur [T] [M] par acte de commissaire de justice du 5 février 2024 concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Déclare Monsieur [T] [M] occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] à compter du 1er octobre 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [T] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne Monsieur [T] [M] à payer à Madame [K] [C] la somme de 6 443,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 586,05 euros à compter du 12 mars 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Monsieur [T] [M] à payer à Madame [K] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne Monsieur [T] [M] à payer à Madame [K] [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [M] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût de la délivrance du congé aux fins de reprise pour habiter du 5 février 2024 et le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,