TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 23/58606 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DZK

N° : 6

Assignation du :

16 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2025

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 4] Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet UCI – UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS – #E0839

DEFENDERESSE

La S.C.I. FONCIERE FONDARY

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS – #C0229

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SAS Fondary est propriétaire des lots n°59 dans le bâtiment A et 168 dans le bâtiment C au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 15], les locaux étant à usage de bureaux.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, les copropriétaires ont rejeté la demande d’autorisation de la société Fondary d’installer un système de climatisation réversible.

Dénonçant en outre la réalisation au mois d’août 2023 de travaux par la société Fondary qui n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la copropriétaire de cesser ses travaux de changement de fenêtres et lui a fait interdiction d’entreprendre l’installation d’un système de climatisation.

Par acte en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en référé la société Fondary sollicitant de :

“Vu l’article 835 du Code de procédure civile ;

Vu le trouble manifestement illicite ;

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER à la SCI FONCIERE FONDARY de cesser dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir, tous travaux de nature à affecter la facade des immeubles dans lesquels sont situés les lots n° 59 et 168 appartenant à la SCI FONCIERE FONDARY et ceux tendant à l’installation d’un système de climatisation desservant lesdits lots ;

ORDONNER à la SCI FONCIERE FONDARY de faire réaliser sans délai, et à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état de la facade de l’immeuble en procédant :

— à la dépose des fenêtres à double vantail ocscilllo-batante installées par des fenêtres à simple vantail identiques à celles d’origine (chassis à bascule) ;

— à la réparation de toutes dégradations (percements, destructions partielles etc.) portées à la façade du fait des travaux réalisés.

JUGER que lesdits travaux de remise en état devront être achevés au plus tard dans un délai de deux mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard ;

CONDAMNER la SCI FONCIERE FONDARY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Adresse 13] (75015) la somme de 2.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI FONCIERE FONDARY aux entiers dépens.”

A l’audience du 4 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande de la société défenderesse et une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.

L’affaire a été renvoyée pour être finalement plaidée le 9 décembre 2024, l’une des parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation.

Par acte en date du 19 juillet 2024, la société Fondary a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge du fond aux fins d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 1er juillet 2024 ayant autorisé le syndic de l’immeuble à agir en justice pour faire cesser l’activité d’hébergement hôtelier exploitée dans ses lots et lui faire interdiction d’exercer toute autre activité commerciale.

Dans ses écritures déposées à l’audience et développées oralement, le syndicat des copropriétaires demande :

“Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 4 du code de procédure civile,

Vu le trouble manifestement illicite,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur.

ORDONNER à la FONCIERE FONDARY de cesser dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir, tous travaux de nature à affecter la façade des immeubles dans lesquels sont situés les lots n° 59 et 168 appartenant à la FONCIERE FONDARY et ceux tendant à l’installation d’un système de climatisation desservant lesdits lots ;

ORDONNER à la FONCIERE FONDARY de faire réaliser sans délai, et à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état de la façade de l’immeuble en procédant :

— à la dépose des fenêtres à double vantail ocscilllo-batante installées en les remplaçant par des fenêtres à simple vantail identiques à celles d’origine (châssis à bascule) ;

— à la dépose du système de climatisation réversible ;

— à la dépose des grilles avec ventelles type emprise d’air de climatisation au niveau de la façade de l’immeuble ;

à la dépose des grilles avec ventelles type emprise d’air de climatisation au niveau du premier étage de l’immeuble en les remplaçant par des fenêtres à simple vantail identiques à celles d’origine (châssis à bascule) ;

— à la réparation de toutes dégradations (percements, destructions partielles etc.) portées à la façade du fait des travaux réalisés.

ORDONNER que lesdits travaux de remise en état devront être achevés au plus tard dans un délai de deux mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) la somme provisionnelle de 929,50 euros au titre du remboursement des frais de réparation de la porte d’entrée codée de l’immeuble ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 2], un constat amiable, au titre des dégâts occasionnés au niveau de la loge du gardien et un constat amiable au titre des dégâts occasionnés aux autres parties communes de l’immeuble, dûment régularisés et signés, au plus tard dans un délai de quinze (15) jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

DESIGNER tel Commissaire de justice, avec pour mission de :

— se rendre sur place en présence de l’architecte de l’immeuble, d’un représentant du syndic,et d’un représentant de la société ISTA,

— décrire l’immeuble et les conditions actuelles d’occupation des lots n° 59 et 158 appartenant à la FONCIERE FONDARY, décrire les raccordements sur les canalisations, les ouvertures des murs porteurs l’installation électrique, les éléments de sécurité incendie, le compteur et l’installation d’eau chaude ainsi que les dispositifs de caméras qui seraient existants ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) l’intégralité des éléments constituant le dossier des travaux réalisés par la FONCIERE FONDARY dont notamment les éléments sollicités par le Cabinet FENDLER MOREAU SEEMULLER ARCHITECTES aux termes de son rapport de visite du 19 février 2024, à savoir:

*les plans du projet (état existant, état projeté) ;

*le descriptif des travaux ou les devis des entreprises ;

*les notes de calcul pour les ouvertures de baies ;

*l’assurance de l’entreprise ayant réalisé ces travaux notamment ceux en rapport avec la structure ;

*l’attestation d’assurance des biens appartenant à la FONCIERE FONDARY,

*une copie du CONSUEL, l’attestation de conformité électrique établie dans le cadre des travaux exécutés par la FONCIERE FONDARY ;

au plus tard dans un délai de quinze (15) jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) la somme provisionnelle de 2.237,72 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice exposés ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY aux entiers dépens.”

Dans ses écritures déposées à l’audience et développées oralement, la société Fondary sollicite:

“Vu les articles 835 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu la jurisprudence précitée,

A TITRE LIMINAIRE

— JUGER irrecevables les demandes additionnelles formées par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]), représenté par son Syndic en ce qu’elles ne présentent pas de lien suffisant avec les prétentions originaires ;

— JUGER irrecevables les pièces adverses n°15 et n°17, en ce que ces dernières sont des correspondances couvertes par la confidentialité des échanges entre avocats.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) de l’ensemble de ses demandes tendant à voir :

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) la somme provisionnelle de 929,50 euros au titre du remboursement des frais de réparation de la porte d’entrée codée de l’immeuble ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], un constat amiable, dûment régularisé et signé, au titre des dégâts des eaux impactant les parties communes, au plus tard dans un délai de quinze (15) jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

DESIGNER tel Commissaire de justice, avec pour mission de :

— se rendre sur place,

— décrire l’immeuble et les conditions actuelles d’occupation des lots n° 59 et 158 appartenant à la FONCIERE FONDARY,

— décrire les raccordements sur les canalisations ainsi que les ouvertures des murs porteurs ;

CONDAMNER la FONCIERE FONDARY à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) l’intégralité des éléments constituant le dossier des travaux réalisés par la FONCIERE FONDARY dont notamment les éléments sollicités par le Cabinet FENDLER MOREAU SEEMULLER ARCHITECTES aux termes de son rapport de visite du 19 février 2024, à savoir :

— les plans du projet (état existant, état projeté) ;

— le descriptif des travaux ou les devis des entreprises ;

— les notes de calcul pour les ouvertures de baies ;

— l’assurance de l’entreprise ayant réalisé ces travaux notamment ceux en rapport avec la structure,

Au plus tard dans un délai de quinze (15) jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

À TITRE PRINCIPAL

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, ne justifie pas de la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite ;

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, ne démontre pas l’existence d’une créance justifiant l’octroi d’une provision ;

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, ne démontre pas l’existence d’une obligation imputable à la société FONCIERE FONDARY au titre des dégâts des eaux ;

— JUGER que les mesures conservatoires sollicitées Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, sont dénuées de motif légitime, disproportionnées, et ne permettrait pas d’apporter la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du présent litige ;

— CONSTATER en tout état de cause, l’existence de contestations sérieuses ;

EN CONSEQUENCE,

DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5]) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, ne justifie pas de la nécessité de mettre en place des astreintes, la société FONCIERE FONDARY n’ayant pas agi ni de manière déloyale ni de mauvaise foi ;

EN CONSEQUENCE :

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], représenté par son Syndic, de ses demandes d’astreinte;ou

ORDONNER la remise en état des lieux, à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification par voie d’huissier de la décision à intervenir ;

ORDONNER la remise en état des fenêtres conformément aux devis n°3905290 de la société PSM ou n°02161 de la société ETUDE DE L’HABITAT ;

A titre infiniment subsidiaire, si par d’extraordinaire la Juridiction de céans entrait en voie de condamnation à l’encontre de FONCIERE FONDARY,

ORDONNER la remise en état des lieux, à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification par voie d’huissier de la décision à intervenir ;

LIMITER le montant de l’astreinte à :

-100 euros par semaine de retard au titre des travaux de remise en état ;

-20 euros par semaine de retard au titre de la communication d’un constat amiable régularisé et signé par la concluante ;

-20 euros par semaine de retard au titre de la communication de l’intégralité des éléments constituant le dossier des travaux réalisés ;

A compter d’un délai de 6 mois suivant la signification par voie d’huissier de la décision à intervenir

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 6], aux entiers dépens et lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à écarter des débats les pièces n°15 et n°17

La société Fondary sollicite que soient écartées des débats les correspondances entre avocats, adressées par Maître [X] [E] les 12 et 29 février 2024, ces correspondances étant couvertes par la confidentialité des échanges entre avocats conformément à l’article 3 du Règlement intérieur national des avocats.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que ces correspondances étant des courriers officiels, elles ne sont pas couvertes par le secret professionnel et qu’elles ne font référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels, conformément à l’article 3.2 du Règlement intérieur national.

Selon le Règlement intérieur national des avocats :

“Article 3 : la confidentialité – correspondances entre avocats (L. n° 71-1130 du 31déc.1971, art. 66-5)

3.1 Principes

Tous les échanges entre avocats, verbaux ou écrits quel qu’en soit le support (papier télécopie, voie électronique …), sont par nature confidentiels.

Les correspondances entre avocats, quel qu’en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice, ni faire l’objet d’une levée de confidentialité.

3.2 Exceptions

Peuvent porter la mention officielle et ne sont pas couverts par le secret professionnel, au sens de l’article 66.5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 :

• une correspondance équivalant à un acte de procédure ;

• une correspondance ne faisant référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels.

Ces correspondances doivent respecter les principes essentiels de la profession définis par l’article 1er du présent règlement.”

Au cas d’espèce, les deux courriers litigieux (pièces 15 et 17) adressés par Maître [E] les 12 et 29 février 2024 au conseil de la société Fondary portent la mention expresse “Courrier Officiel” et font état de problèmes de dégâts des eaux, de dégradation d’une porte et de communication de pièces relatives aux travaux réalisés par la défenderesse, et en ce sens, ne font référence à aucun élément antérieur confidentiel.

La demande sera donc rejetée, ces deux correspondances n’étant pas couvertes par le secret professionnel.

Sur la demande principale de cessation des travaux et de remise en état

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (…)”.

L’article 25 de la même loi énonce :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…)”.

Le règlement de copropriété stipule :

1- en son article 13 : “(…)Tous travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou éventuellement celles de l’article 25-1 de la même loi.

Il devra s’il y a lieu faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront à sa charge.

Le copropriétaire réalisant des travaux devra prendre toutes précautions nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment, ou provoquer des nuisances anormales. Il sera responsable de tous les affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces travaux, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que des occupants et propriétaires de l’immeuble”.

2- en son article 16 : “Les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, de même que les garde-corps, les balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront être modifiés qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires […]”.

3- en son article 23 :”La conception et l’harmonie de l’immeuble devront être respectés, notamment dans la limite des conditions posées à l’article 16 du présent règlement, et ce sous le contrôle du syndic.”

Le syndicat des copropriétaires, se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, fait valoir essentiellement, d’une part, que la société Fondary a procédé au changement de ses fenêtres en modifiant les fenêtres d’origine et en violation des stipulations du règlement de copropriété, que ces travaux portent atteinte à la façade de l’immeuble et d’autre part, qu’elle a installé un système de climatisation malgré le refus qui lui a été opposé par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2023.

La société Fondary, qui ne conteste pas la réalité des travaux dénoncés, soutient toutefois qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu, dès lors que les fenêtres qu’elle a remplacées ne sont pas visibles depuis la voie publique, qu’elles sont similaires à celles des bâtiments A et B et qu’elles n’affectent pas l’harmonie de l’immeuble ; que s’agissant du système de climatisation, des travaux identiques exécutés par d’autres copropriétaires ont été ratifiés a posteriori, que le refus qui lui a été opposé porte atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires.

— sur le changement de fenêtres

Il est constant que la société Fondary a procédé au changement des fenêtres de ses lots, au 1er étage du bâtiment C, en remplaçant les fenêtres qui étaient des châssis à simple vantail et à bascule par des fenêtres à double vantail dotées d’un système d’ouverture oscillo-battant, ce qui ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 août 2023.

Le rapport de visite de l’architecte de l’immeuble en date du 31 août 2023 mentionne le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries en PVC blanc et à double vantail dont “certaines ne respectent pas le rythme de la façade”.

Il n’est pas plus contestable que la société Fondary a procédé au changement de ces fenêtres sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation de l’article 16 du règlement de copropriété.

Toutefois, les éléments photographiques versés aux débats révèlent que les bâtiments A et B qui comportent de nombreux niveaux et qui encadrent le bâtiment de liaison C sur cour à 2 étages, sont équipés de fenêtres à double vantail avec des menuiseries blanches similaires aux fenêtres posées par la société Fondary ; que si la pose de ces fenêtres à double vantail au 1er étage de la seule façade du bâtiment C qui ne comporte que des fenêtres à simple vantail au 2ème étage modifie son aspect général, cette modification qui concerne l’ensemble du 1er étage et s’harmonise avec les deux autres bâtiments A et B ne paraît pas nuire de manière suffisamment évidente, au stade du référé, à l’harmonie générale du bâtiment et de l’ensemble immobilier.

Le caractère manifeste du trouble dénoncé n’étant pas établi au stade du référé, il sera dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la dépose et la remise en état des fenêtres des locaux de la société Fondary.

— sur l’installation de la climatisation

Il n’est pas non plus contesté que la société Fondary a installé un système de climatisation dans ses locaux au 1er étage du bâtiment C, comblant une ouverture par des grilles avec ventelles et creusant la façade autour de la grille en partie basse, selon le constat dressé le 17 octobre 2023.

L’architecte de l’immeuble, dans son rapport de visite du 19 février 2024, mentionne ces travaux et ajoute que les grilles de ventilation ayant été intégrées à la façade porteuse, un ou des murs porteurs ont dû être détruits partiellement et que des raccordements semblent avoir été faits sur des canalisations.

Il est établi de manière incontestable que ces travaux ont été exécutés en violation de la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 qui a rejeté la demande d’autorisation de la société Fondary d’installer un système de climatisation réversible au sein de ses lots.

Cette résolution n’a pas été contestée par la défenderesse, elle est donc définitive et s’impose à la copropriétaire concernée, étant relevé que le syndicat des copropriétaires, sans être utilement contredit, précise que ce refus est intervenu alors même que la société Fondary n’avait soumis aucun projet technique précis sur l’installation envisagée.

Il est inopérant à ce stade pour la société Fondary d’invoquer la ratification des travaux d’installation d’une climatisation sur un balcon accordée à un copropriétaire et celle consentie à un autre en rez-de-chaussée de l’immeuble, ou d’une quelconque rupture d’égalité entre copropriétaires, alors que la société défenderesse n’a pas contesté le refus qui lui a été opposé.

Si l’assemblée générale du 27 juin 2023 a expressément voté que toutes les demandes de climatisation devaient se faire impérativement par courrier adressé au syndic avec les caractéristiques du climatiseur, qu’aucune autorisation ne serait donnée sur les appartements privatifs donnant sur cour entre les deux bâtiments [K] et Fondary et que s’agissant des locaux commerciaux en étages, les climatiseurs devront être impérativement dans les locaux avec grilles intégrées en façades en respectant l’harmonie de l’immeuble, force est de constater qu’en l’espèce, la société défenderesse n’a pas limité ses travaux à la pose d’une grille intégrée en façade mais a comblé une ouverture fenêtre en posant une grille, que deux grilles ont été posées portant de toute évidence atteinte à la façade, partie commune.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite tiré de l’installation d’un système de climatisation par la société Fondary portant atteinte à la façade du bâtiment C avec l’implantation de deux grilles, dont l’une ayant comblé une ouverture, et en violation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 27 juin 2023, est caractérisé, justifiant la demande de remise en état d’origine formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 70 du code de procédure civile, “Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.”

La société Fondary soutient que les nouvelles demandes formulées par le syndicat des copropriétaires postérieurement à son assignation, tendant à l’octroi d’une provision au titre de la réparation d’une porte codée de l’immeuble, à la communication de constats amiables de dégâts des eaux, à la désignation d’un commissaire de justice aux fins de décrire les conditions d’occupation des lots, les raccordements sur les canalisations, les installations électriques, de sécurité incendie, de compteur d’eau chaude, de dispositifs de caméras et d’ouverture de murs porteurs ainsi qu’à la communication du dossier des travaux réalisés, ne présentent pas un lien suffisant avec les prétentions d’origine limitées aux travaux de pose de fenêtres et d’un système de climatisation, soulignant que le syndicat des copropriétaires tente en réalité d’empêcher son activité et de se constituer des preuves dans le cadre de la procédure au fond opposant les parties.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces nouvelles demandes se rattachent aux travaux réalisés par la société Fondary et tendent également à la remise en état de parties communes dégradées par ces travaux.

— sur les dégradations de la porte d’entrée codée de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’entrepreneur de la société Fondary a endommagé la porte codée de la cour dans le cadre de ses allées et venues pour charger et décharger du matériel.

Cette demande, en ce qu’elle s’inscrit dans le cadre des travaux réalisés par la société défenderesse et critiqués par le syndicat des copropriétaires, peut être déclarée recevable comme présentant un lien suffisant avec les atteintes dénoncées aux parties communes de l’immeuble.

Au soutien de sa demande de provision à valoir sur les frais de réparation de la porte, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2023 dont il ressort que “le pêne de la porte donnant accès à la cour ne s’enclenche pas et que la porte vient buter au niveau du coffre”, deux courriers adressés à la société Fondary les 3 octobre et 15 novembre 2023 réclamant le règlement des frais de réparation et un devis de remise en état de la porte en date du 2 novembre 2023 d’un montant de 929,50 euros.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et au débiteur de l’obligation de justifier du paiement.

La demande de provision se heurte toutefois à une contestation sérieuse dès lors qu’il ne peut être affirmé, avec l’évidence suffisante requise en référé, que les dégradations de la porte litigieuse sont imputables à la société Fondary dans le cadre de la réalisation de ses travaux.

Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

— sur la communication des deux constats amiables de dégâts des eaux

Le syndicat des copropriétaires dénonce l’existence de deux dégâts des eaux impactant les parties communes de l’immeuble qu’il impute aux travaux réalisés par la société Fondary.

Comme indiqué précédemment, cette demande peut être déclarée recevable en ce qu’elle s’inscrit dans le cadre des travaux réalisés par la société défenderesse critiqués par le syndicat des copropriétaires, comme présentant un lien suffisant avec les atteintes dénoncées aux parties communes de l’immeuble.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires invoque des désordres constatés au niveau de la loge du gardien, du rack à vélos et du local vide-ordure, sur toute la largeur du bâtiment central.

Le syndicat demandeur verse aux débats :

— un procès-verbal de constat dressé le 15 mars 2024 qui fait état de traces d’humidité sur la surface des plinthes en bois du palier du 1er étage du bâtiment A, de part et d’autre de l’ascenseur, de traces de coulures jaunâtres depuis le faux-plafond sur un panneau, au rez-de-chaussée au niveau du sas avant l’accès à la cour,

— un procès-verbal de constat dressé le 21 mars 2024 qui mentionne, depuis le sous-sol 1, au niveau du local vide-ordures, l’humidité de la surface au sol, du mur mitoyen et de la surface du capot gaine vide-ordures,

— une recherche de fuite réalisée par l’entreprise Diguerre le 4 avril 2024 qui indique qu’à la suite des essais d’eau dans les sanitaires du logement de la société Fondary, il a été constaté un écoulement instantané au rez-de-chaussée et au sous-sol sur l’emplacement de parking n°44

— un rapport dégât des eaux du 14 mars 2024 établi par la société Optimal ascenseurs qui a constaté qu’une forte quantité d’eaux s’était infiltrée en gaine avec stagnation en cuvette et oxydé/touché des matériels, avec nécessité de mettre l’ascenseur à l’arrêt pour séchage.

La société Fondary s’oppose à cette demande contestant toute responsabilité dans les désordres dénoncés, produisant aux débats un constat dressé le 14 février 2024 qui fait état de :

— coulures brunes sèches au dessus de la porte vitrée de la loge du gardien

— dans les locaux de la société Fondary au 1er étage à l’aplomb de la loge du gardien, dans la trappe permettant d’accéder aux réseaux chauffage de l’immeuble, la présence d’une gaine et de tuyaux secs.

Il ne résulte aucune évidence suffisante de l’ensemble de ces éléments justifiant l’obligation non sérieusement contestable pour la société Fondary de communiquer au syndicat des copropriétaires un constat amiable au titre des dégâts des eaux occasionnés au niveau de la loge du gardien et un constat amiable au titre des dégâts des eaux occasionnés aux autres parties communes de l’immeuble.

La demande de communication sous astreinte de constats amiables sera donc écartée.

— sur la désignation d’un commissaire de justice et la communication du dossier de travaux

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Les demandes s’inscrivent également dans le cadre des travaux réalisés par la société Fondary, lesquels sont critiqués par le syndicat des copropriétaires comme portant atteinte aux parties communes de l’immeuble et à sa destination ; elles seront déclarées recevables comme présentant un lien suffisant avec les atteintes initiales dénoncées affectant les parties communes de l’immeuble.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Fondary, initialement constituée en SCI et transformée en société par actions simplifiée, a modifié les locaux à usage de bureaux en créant cinq appartements destinés à l’activité d’hébergement hôtelier, en violation de la destination de l’immeuble ; qu’elle a porté atteinte à des murs porteurs et à des canalisations ; qu’elle n’a pas justifié d’une assurance au titre des locaux litigieux alors même qu’un départ de feu est survenu sur le distributeur du 1er étage du bâtiment A le 18 mai 2024 et qu’il a été constaté un branchement non réglementaire ; que la société Fondary a refusé l’accès à ses locaux pour vérifier la cause du défaut de fonctionnement d’eau chaude.

La société Fondary réplique en rappelant que les locaux acquis peuvent être occupés pour l’habitation ou à usage de bureaux commerciaux selon le règlement de copropriété ; qu’il n’a pas été fait opposition par la mairie de [Localité 14] à l’exécution des travaux déclarés“pour le changement de destination de bureaux en hébergement hôtelier” ; que l’architecte de l’immeuble n’émet que des suppositions ; qu’aucun mur porteur n’a été touché par les travaux ; qu’elle n’est pas responsable du court-circuit survenu sur le distributeur de la colonne montante ; qu’elle a produit l’attestation d’assurance réclamée.

Il convient de rappeler que la société Fondary a diligenté une action au fond devant le tribunal judiciaire, par assignation délivrée le 19 juillet 2024, aux fins d’annulation de résolutions votées lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2024 autorisant le syndic à agir en justice aux fins d’obtenir la cessation de l’activité d’hébergement hôtelier exploitée dans les lots de la défenderesse et la remise en état des parties communes et édictant des restrictions d’accès à l’immeuble avec la seule utilisation de badges nominatifs.

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que la transformation des locaux de bureaux acquis par la société Fondary en appartements destinés à la location de courte durée de type Airbnb n’est pas contestée,

— qu’un départ d’incendie est survenu la 18 mai 2024 dans le placard électricité du 1er étage du bâtiment A ayant nécessité l’intervention de la société Enedis ; que selon l’avis technique de M. [H] du 8 juillet 2024, le coffret en cause est un distributeur à coupe-circuit principal individuel dont Enedis est responsable ; qu’il existe toutefois des non-conformités et notamment un 6ème branchement récent alimentant un compteur Linky “disposé dans un placard du lot transformé en 5 appartements destinés à la location de courte durée” qui n’est pas conforme à la réglementation en vigueur,

— que l’architecte de l’immeuble, le 19 février 2024, a estimé que vraisemblablement, des raccordements sur des canalisations, non prévues à cet effet, avaient été faits ainsi que des murs porteurs, “largement ouverts”,

— qu’aucune visite des locaux transformés n’a pu être organisée en l’absence d’accord de la défenderesse,

— que la société ISTA, mandatée par le syndic pour vérifier la cause du défaut de fonctionnement du compteur d’eau chaude, n’a pu accéder aux locaux,

— que des désordres ont été constatés dans les parties communes de l’immeuble au cours des travaux réalisés par la société Fondary.

Ces éléments sont suffisants pour justifier les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à l’obtention de preuves dans la perspective d’un éventuel procès au fond dont il ne peut être affirmé qu’il est manifestement voué à l’échec.

La demande de communication de pièces sera accueillie dans les termes du présent dispositif, mais limitée aux éléments consignés par l’architecte de l’immeuble et au consuel, étant précisé que l’attestation d’assurance multirisque habitation a été versée aux débats.

Il peut être fait droit également à la demande de désignation d’un commissaire de justice, dans les limites des points soulevés par le syndicat des copropriétaires, ce qui exclut les éléments de sécurité incendie et des dispositifs de caméras “qui seraient existants”, étant toutefois rappelé que le commissaire de justice ne peut procéder qu’à des constatations, exclusives de toute appréciation d’ordre technique sur la conformité des installations en cause.

Sur la demande de provision au titre des frais exposés

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre provisionnel les sommes de :

—  429,20 euros au titre des frais de constat du 17 octobre 2023

—  76,92 euros au titre de la signification de l’assignation

—  429,20 euros au titre des frais de constat du 15 mars 2024 (Etude BJRD)

—  429,20 euros au titre des frais de constat du 21 mars 2024 (Etude BJRD)

—  429,20 euros au titre des frais de constat du 29 mars 2024 (constat internet Etude BJRD)

—  444 euros au titre des frais de constat du 14 août 2024 (refus d’accès des locaux à la société ISTA).

Les frais de l’assignation sont compris dans les dépens et il existe une contestation sur la demande de provision pour le surplus, à l’exception du constat dressé le 17 octobre 2023, l’imputabilité à la société Fondary des autres frais engagés étant sérieusement discutable à ce stade de la procédure.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires demandeur la somme provisionnelle de 429,20 euros à valoir sur les frais du constat dressé le 17 octobre 2023 et il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

La société Fondary, qui supportera la charge des dépens de l’instance, est irrecevable en sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la SAS Fondary tendant à écarter des débats les pièces n°15 et 17 produites par le syndicat des copropriétaires,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la dépose des fenêtres installées par la SAS Fondary et leur remplacement par les fenêtres d’origine à simple vantail,

Ordonnons à la SAS Fondary de remettre en état la façade du bâtiment C en déposant les deux grilles avec ventelles du système de climatisation, en restaurant l’ouverture du 1er étage comblée par une grille et en réparant tous percements et dégradations occasionnées par ces travaux, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte 200 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois,

Déclarons recevables les demandes additionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 3],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les frais de réparation de la porte d’entrée codée de l’immeuble,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication sous astreinte des deux constats amiables de dégâts des eaux,

Condamnons la SAS Fondary à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 15] :

— les plans du projet de travaux (état existant, état projeté)

— le descriptif des travaux ou devis des entreprises

— les notes de calcul pour les ouvertures de baies

— l’assurance de l’entreprise ayant réalisé les travaux éventuels de structure

— une copie du consuel,

et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois,

Désignons Maître [B] [S], commissaire de justice, [Adresse 9] à [Localité 15], avec mission de :

— visiter les locaux appartenant à la SAS Fondary

— décrire les raccordements sur les canalisations, les ouvertures des murs, l’installation électrique,

— prendre des photographies qui seront annexées au constat,

— recueillir le cas échéant toute déclaration de la société Fondary,

Condamnons la SAS Fondary à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 7] la somme provisionnelle de 429,20 euros à valoir sur les frais du constat dressé le 17 octobre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision à valoir sur les frais de constat exposés par le syndicat des copropriétaires,

Condamnons la SAS Fondary à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 7] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS Fondary aux dépens en ce compris le coût de l’assignation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 14] le 03 février 2025

le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Béatrice FOUCHARD-TESSIER