COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 26/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/200

N° RG 24/00502

N° Portalis DB2O-W-B7I-CW66

DEMANDEUR :

S.C.I. CALE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Florent CUTTAZ, du cabinet EME & CUTTAZ, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocate au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […] […], vice président

Assesseur : […] […], Juge

Assesseur : […] […], Vice-Présidente

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […] […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 juin 2025, […] […], Juge Rapporteur, assistée de […] […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :26/09/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e CUTTAZ et M^e VIARD

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié le 09 avril 2024 par lequel la SCI CALE a assigné la SAS ODALYS RESIDENCES devant le présent tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de paiement d’un arriéré locatif, outre l’indemnité forfaitaire prévue par le code de commerce et dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Vu les dernières conclusions de la SCI CALE, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, par lesquelles elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil et des article 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— condamner la SAS ODALYS RESIDENCES à lui régler les sommes de :

* 4 431,60 euros à titre principal, outre intérêts calculés au taux de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

* 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue aux articles L.441-10 II et D.441-5 du code de commerce,

* 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS ODALYS RESIDENCES aux entiers dépens,

— rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de la SAS ODALYS RESIDENCES, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, par lesquelles elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1218 du code civil et des articles 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter la SCI CALE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI CALE à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance du 10 avril 2025, par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale à juge rapporteur du 13 juin 2025, à l’issue de laquelle le délibéré de la présente décision a été fixé au 26 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS :

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Par ailleurs, le bail commercial signé entre la SCI CALE et la SAS ODALYS RESIDENCES comporte un article n°6 qui stipule que “de convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à trente pour cent (30%) des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens…) ou d’évènement amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois (3) jours consécutifs dans l’activité du preneur (…)” (pièce 3 de la demanderesse, page 5).

En l’espèce, il est constant que le gouvernement français a pris de nombreuses mesures visant à lutter contre la propagation de la Covid-19 au cours des années 2020 et 2021, en particulier la fermeture des lieux recevant du public et étant non indispensables à la vie de la Nation, dont les résidences de tourisme, notamment entre le 15 mars 2020 et le 02 juin 2020 ; et des confinements nationaux du 17 mars au 10 mai 2020, puis du 30 octobre au 14 décembre 2020 et du 03 avril 2021 au 02 mai 2021 ; auxquels s’ajoutent des restrictions de déplacement pour la population, notamment :

— du 11 mai 2020 au 01 juin 2020 : interdiction de se déplacer dans un rayon de plus de 100 km autour de son domicile ;

— du 15 décembre 2020 au 02 avril 2021, à l’exception de Noël : couvre-feu interdisant tout déplacement de personne hors de son lieu de résidence entre 20 heures et 6 heures du matin, puis entre 19 heures et 6 heures à compter du 20 mars 2021 ;

— du 03 mai 2021 au 20 juin 2021 : couvre-feu.

Or, l’article n°6 du bail commercial précédemment cité érige en cas de force majeure interrompant l’activité touristique l’entrave administrative au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens. La fermeture des résidences de tourisme et les confinements constituant de telles entraves administratives et le contrat étant la loi des parties au sens de l’article 1103 susvisé, il y a lieu de faire application de la clause litigieuse pour les périodes correspondant à ces mesures.

Cependant, les couvre-feu et l’interdiction de déplacement dans un rayon de plus de 100 km autour du domicile, bien qu’il s’agisse de restrictions à la circulation des personnes, n’avaient pas pour conséquence d’interrompre l’activité touristique dès lors qu’il demeurait possible de se rendre dans les résidences de tourisme, de sorte que l’article litigieux ne saurait être appliqué à ces périodes. De plus, il n’est pas démontré que ces évènements ont provoqué un dysfonctionnement grave dans l’activité de la SAS ODALYS RESIDENCES.

Il convient par ailleurs de souligner, d’une part, que la fermeture administrative des résidences de tourisme et les confinements ont eu pour conséquence d’interrompre entièrement l’activité touristique, de sorte qu’aucune recette n’a pu être enregistrée par la SAS ODALYS RESIDENCES pendant ces périodes et donc qu’aucun loyer n’était alors dû. D’autre part, l’application de cette clause ne peut concerner que les périodes pendant lesquelles la résidence de tourisme aurait normalement dû être ouverte et dont la fermeture résulte exclusivement des mesures sanitaires.

Ainsi, s’il n’est pas fourni à la présente juridiction les éléments nécessaires pour qu’elle puisse avoir connaissance des périodes normales d’ouverture de la résidence de tourisme, il résulte des usages habituels en la matière que ce type de résidence est ouvert pendant une période couvrant mi-décembre à fin mai. Il sera donc pris en considération, pour le calcul des loyers, une période normale d’ouverture s’étendant sur ces mois.

Dès lors, les loyers étant payables les 15 avril, 15 juillet, 15 octobre et 15 décembre de chaque année (pièce 3 de la demanderesse, page 3) et le montant normal des échéances s’élevant à 1 591,98 euros (pièces 4 à 11 de la demanderesse) – cette somme n’étant pas contestée par la SAS ODALYS RESIDENCES -, il en résulte les éléments suivants :

— pour l’année 2020 :

Période d’entrave administrative

Période pendant laquelle il est considéré que l’activité a été effectivement empêchée

1er trimestre 2020 :

16/12/2019 – 15/04/2020

Du 15/03/2020 au 15/04/2020 (fermeture des lieux recevant du public, dont les résidences de tourisme)

Du 15/03/2020 au 15/04/2020, soit 32 jours

2ème trimestre 2020 :

16/04/2020 – 15/07/2020

Du 16/04/2020 au 02/06/2020 (fermeture des lieux recevant du public)

Du 16/04/2020 au 31/05/2020, soit 46 jours

3ème trimestre 2020 :

16/07/2020 – 15/10/2020

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4ème trimestre 2020 :

16/10/2020 – 15/12/2020

Du 30/10/2020 au 14/12/2020

Aucun jour, la période d’ouverture normale prise en considération débutant au 15 décembre

Montant total des loyers normalement dus sur l’année

6 367,92 euros

(1 591,98 euros x 4 trimestres)

Nombre total de jours pendant lesquels l’activité a été effectivment empêchée

78 jours

Part du loyer relative à ces jours

1 357,10 euros

(6 367,92 euros de loyer annuel / 366 jours que comptait l’année 2020 x 78 jours d’impossibilité d’exploiter)

— pour l’année 2021 :

Période d’entrave administrative

Période pendant laquelle il est considéré que l’activité a été effectivement empêchée

1er trimestre 2021 :

16/12/2020 – 15/04/2021

Du 04/04/2021 au 15/04/2021

Du 04/04/2021 au 15/04/2021, soit 12 jours

2ème trimestre 2021 :

16/04/2021 – 15/07/2021

Du 16/04/2021 au 02/05/2021

Du 16/04/2021 au 02/05/2021, soit 17 jours

3ème trimestre 2021 :

16/07/2021 – 15/10/2021

/

/

Montant total des loyers normalement dus sur ces quatre trimestres

4 775,94 euros

Nombre total de jours pendant lesquels l’activité a été effectivment empêchée

29 jours

Part du loyer relative à ces jours

457,10 euros

(4 775,94 euros de loyer pour trois trimestres / 303 jours pour les trois trimestres x 29 jours d’impossibilité d’exploiter)

Ainsi, sur les quatre trimestres de 2020 et les trois premiers trimestres de 2021, les entraves administratives ont empêché l’ouverture normale de la résidence de tourisme pendant 107 jours, ce qui correspond à une part du loyer s’élevant à 1 814,20 euros. Ainsi, sur 11 143,89 euros de loyers pour 7 trimestres, il s’avère que 1 814,20 euros n’étaient pas dus par la SAS ODALYS RESIDENCES entre le premier trimestre 2020 et le troisième trimestre 2021, de sorte qu’il convient de soustraire cette somme au complément de loyer réclamé par la SCI CALE.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ODALYS RESIDENCES est redevable de la somme de 2 617,40 euros (4 431,60 euros de complément réclamé par la SCI CALE – 1 814,20 euros) au titre de l’arriéré de loyer. Elle sera donc condamnée à payer à la SCI CALE la somme de 2 617,40 euros, outre intérêts au taux légal dus de plein droit à compter du jugement.

Sur l’indemnité forfaitaire

Aux termes de l’article L.441-10, II, du code de commerce “(…) tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification (…)”.

De plus, l’article D.441-5 du même code fixe le montant de cette indemnité forfaitaire à la somme de 40 euros.

En outre, dans un avis n°25-2 du 15 mai 2025, la Commission d’examen des pratiques commerciales a indiqué que, dans les rapports entre entreprises liées par un bail commercial, le bailleur peut solliciter l’indemnisation par le preneur des frais de recouvrement, notamment les frais d’avocat engagés pour obtenir le paiement des loyers et charges échus, sur le fondement du II de l’article L.441-10 du code de commerce, interprété à la lumières des articles 1er, §2, 2, §1 et 6, §3 de la directive 2011/7/UE du 16 février 2011. Dès lors, l’indemnité forfaitaire telle que prévue par les articles susvisés est applicable au paiement des loyers commerciaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS ODALYS RESIDENCES s’est acquittée de la totalité du loyer du troisième trimestre 2020 et qu’elle n’a effectué qu’un paiement partiel des trois autres trimestres de cette même année et des trois premiers trimestres de l’année 2021. Or, il résulte des éléments précédemment développés que les loyers des deux premiers trimestres des années 2020 et 2021 n’étaient pas dus en totalité et que leurs montants étaient contestables et contestés par la SAS ODALYS RESIDENCES. De plus, s’agissant plus particulièrement du premier trimestre 2020, il a été précédemment déterminé que le loyer n’était pas dû pour 32 jours sur les 121 jours composant ce trimestre, de sorte que ce loyer s’élève à la somme de 1 170,96 euros (1 591,98 euros de loyer initial / 121 jours du trimestre x 89 jours pendant lesquels le loyer était dû) et que, en ayant réglé la somme de 1 277,08 euros pour ce trimestre (pièce 1 de la défenderesse), la SAS ODALYS RESIDENCES s’est acquittée de la totalité de cette échéance.

Pour les raisons précitées, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation à l’indemnité forfaitaire prévue par les articles susvisés s’agissant des loyers des deux premiers trimestres des années 2020 et 2021.

Cependant, concernant les loyers du quatrième trimestre 2020 et du troisième trimestre 2021, la SAS ODALYS RESIDENCES s’étant partiellement acquittée de leur montant alors que celui-ci était dû en totalité, il sera fait droit à la demande d’indemnité forfaitaire pour les deux factures correspondant auxdits loyers.

Par conséquent, la SAS ODALYS RESIDENCES sera condamnée à payer à la SCI CALE la somme de 80 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue aux articles L.441-10, II, et D.441-5 du code de commerce.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

A titre liminaire, si la SAS ODALYS RESIDENCES invoque l’irrecevabilité de cette demande au sein de ses conclusions, aucune demande tendant à la voir déclarée irrecevable n’est formée dans le dispositif, de sorte que, conformément à l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de cette demande.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il est vrai que la SAS ODALYS RESIDENCES ne s’est pas acquittée de la totalité des sommes dues au titre des loyers litigieux, il s’avère également que certains loyers n’étaient pas dus dans leur totalité, contrairement aux affirmations de la SCI CALE, de sorte que les contestations de la défenderesse sur les montants réclamés étaient fondées. Il ne saurait donc être considéré que le comportement de la SAS ODALYS RESIDENCES est abusif.

Au surplus, la SCI CALE n’invoque aucun préjudice, de sorte qu’il ne pourrait, quoi qu’il en soit, pas être fait droit à une demande de dommages et intérêts.

Par conséquent, la SCI CALE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

L’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il y aura lieu de rappeler qu’elle est de droit conformément à l’article précité.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS ODALYS RESIDENCES, partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Par ailleurs, la demande de la SCI CALE de voir compris dans les dépens ceux de la requête en injonction de payer n’étant pas reprise à son dispositif et le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément à l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des dépens liés à la requête en injonction de payer et il sera précisé que la condamnation aux dépens ne comprend donc pas ceux de ladite requête.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS ODALYS RESIDENCES, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI CALE une somme qu’il convient de fixer à 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à la SCI CALE la somme de 2 617,40 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyer,

CONDAMNE la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à la SCI CALE la somme de 80 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue aux articles L.441-10, II, et D.441-5 du code de commerce,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par la SCI CALE,

DÉBOUTE la SCI CALE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à la SCI CALE la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des dépens liés à une requête en injonction de payer,

CONDAMNE la SAS ODALYS RESIDENCES aux dépens de la présente instance, qui ne comprennent pas les dépens liés à la requête en injonction de payer.

Ainsi jugé et prononcé le 26 septembre 2025, la minute étant signé par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière.

La Greffière Le Président