COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 01/07/2025

N° RG 24/00475 – N° Portalis DB2O-W-B7I-CYYH N° MINUTE : 25/00085

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS LAMY

[Adresse 3]

représenté par M^e Sandra CORDEL substituant M^e Nathalie VIARD de la SELARL VIARD HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 4]

représenté par M^e Philippe MURAT substitutant M^e Anne PADZUNASS de la SELARL PADZUNASS SALVISBERG ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Madame [T] [S]

[Adresse 2]

représentée par M^e Christian ASSIER substituant M^e Charlotte PIERROZ, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : […] […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […] […], greffière

Débats : en audience publique le : 27 Mai 2025

Décision Contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 01 Juillet 2025

Exécutoire délivré le : 07/07/2025 à M^es VIARD, PADZUNASS et PIERROZ

Par actes des 18 et 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LAMY, a fait citer Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] devant la Présidente du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir, aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 20/05/2025, leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 1.729,67 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, ainsi que les frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité.

Il demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code civil, outre leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens.

Le syndicat expose que les défendeurs sont propriétaires d’un lot dans la copropriété pour lequel les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré des mises en demeure du 18 juillet 2024 les informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Il conclut à la recevabilité de son action dés lors que l’urgence prévu à l’article 19-2 qui vise le recouvrement des appels de fonds pour une gestion efficace et réactive de la copropriété constitue le juste motif au non recours à un mode de résolution amiable. En tout état de cause il soulève avoir systématiquement fait le rappel de la possibilité d’accord dans ses courriers de relance.

Sur le fond il conclut donc au bien fondé de ses demandes en paiement, tant au titre de l’article 19-2 que de l’arriéré de charges qui peut désormais être également réclamé.

En réponse aux arguments de Mme [S], qui indique ne jamais avoir reçu les convocations aux assemblées générales, il rappelle le caractère autonome de l’obligation de paiement des charges, qui résulte de l’approbation des comptes par l’assemblée générale et non de la présence ou non du copropriétaire à l’assemblée générale. Quant au fait qu’il n’y ait pas eu de mandataire commun entre les deux défendeurs par le syndic, cela ne peut dispenser Mme [S] de son obligation à paiement.

Quant à l’éventuelle responsabilité du syndic, il rappelle qu’il s’agit d’une personne morale distincte non présente à la procédure.

Il expose que le compte des charges est justifié par la production d’un historique à jour et exhaustif, ce qui signifie que les sommes sont certaines en leur principe.

Il s’oppose enfin à toute demande de délai de paiement, la dette faisant peser une charge supplémentaire sur l’ensemble des autres copropriétaires occasionnant un manque de trésorerie.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 mars 2025, Monsieur [F] [B] demande au juge de :

— constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne justifie pas de la somme demandée à hauteur de 1.729,67 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que l’arriéré dû au titre des charges de copropriété s’élève à la somme de 1.316,81 euros,

— prendre acte que Monsieur [B] accepte d’en régler la moitié soit la somme de 658,40 euros.

Il indique être propriétaire de ce bien avec son ex femme dont il est divorcé depuis le 23 janvier 2014, les opérations de liquidation partage étant toujours en cours.

Il ne conteste donc pas être tenu au paiement des charges sur le bien commun mais conteste le décompte produit , qui comporte des erreurs. Il reconnaît donc que la somme de 1316,81 € serait due, et indique être d’accord pour en régler la moitié.

Il s’oppose à la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ainsi qu’à la demande de capitalisation des intérêts, considérant ne pas avoir été négligent et concluant à une légèreté du syndicat des copropriétaires qui n’a pas mis les copropriétaires défendeurs en mesure de connaître les sommes réclamées.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, Madame [T] [S] demande au juge de :

A TITRE PRINCIPAL :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’intégralité de ses prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne justifie pas de la somme demandée à hauteur de 1.729,67 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété à l’encontre de Madame [S],

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité pour résistance abusive à l’encontre de Madame [S], outre la demande des intérêts et de leur capitalisation,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— fixer l’arriéré dû au titre des charges de copropriété à la somme de 1.316,81 euros,

— prendre acte que Madame [T] [S] accepte d’en régler la moitié, soit la somme de 658,40 euros,

— allouer à Madame [T] [S] les délais de paiement les plus larges en cas de condamnation,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens,

— Juger que Madame [T] [S] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens.

Elle expose que le bien immobilier en cause a été acquis pendant leur mariage et a constitué la résidence conjugale. Cependant lors de leur séparation M [B] est demeuré dans le bien, et ce y compris après le divorce prononcé le 23 janvier 2014. Elle rappelle que l’ordonnance de non conciliation avait attribué à M.[B] la jouissance du bien à titre gratuit, à charge pour lui de s’acquitter des prêts immobiliers afférents.

Elle précise qu’une procédure de partage est toujours en cours concernant leur logement, celui-ci étant par conséquent soumis au régime de l’indivision.

Elle s’étonne qu’il n’y ait pas eu de désignation d’un mandataire commun. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais reçu les convocations du syndic aux assemblées générales, ni les appels de charges qui ont tous été adressés à Monsieur [F] [B], alors même que le syndic savait qu’elle n’occupait plus le bien dès lors que le relevé de propriété produit mentionne son adresse personnelle.

Sur le fond elle conteste le montant réclamé, constatant la présence d’un montant réclamé deux fois. Elle conclut donc à l’absence de justification correcte de la somme due et au rejet de la demande en paiement ou à défaut à la limitation de la condamnation à la somme de 1316,81 €, à diviser en deux avec son ex mari.

De même, elle s’oppose à la demande de dommage et intérêt pour résistance abusive et au titre des frais irrépétibles, eu égard aux manquements du syndic par l’absence d’envoi d’appels de fonds et de convocations aux assemblées générales aux deux défendeurs et par l’absence de désignation d’un mandataire commun.

Enfin elle sollicite l’octroi de délais de paiement les plus larges pour le règlement.

Suite à quatre renvois à la demande des parties et un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue le 27 mai 2025 et mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI

Sur les sommes réclamées:

L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.”

L’article 14-1 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que :

“I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’obligation de paiement de charges par les copropriétaires posée par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 revêt un caractère impératif.

L’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que:

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Il appartient au Juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de l’existence de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant aux débats les documents suivants :

— le relevé de propriété,

— le décompte des sommes dues et les appels de charges,

— les deux mises en demeure du 18 juillet 2024,

— un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 30 novembre 2021, 15 novembre 2022 et 7 novembre 2023 approuvant les comptes des exercices clos et approuvant les budgets prévisionnels des exercices suivants.

Il ressort du relevé de propriété et des appels de provisions sur charges que les défendeurs sont propriétaires indivis d’un lot dans cette copropriété, le lot n°127.

La condamnation sera prononcée contre chacun des défendeurs, chacun pour sa part dans l’indivision, la solidarité ne se présumant pas et ne s’attachant pas de droit au statut d’indivisaire et aucun document permettant d’établir une quelconque solidarité n’étant produit.

Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] ont émis certaines contestations liées notamment aux convocations aux assemblées générales, mais sans en tirer de conclusions puisqu’ils reconnaissent devoir les charges appelées.

Ils contestent seulement le montant retenu par le demandeur des provisions sur charges devenues exigibles au titre de l’exercice 2024/2025. Ils invoquent une erreur dans le calcul des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, ce dernier réclamant selon eux deux fois la troisième provision devenue exigible au titre de l’exercice 2024/2025.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 07 novembre 2023 comportant approbation de la résolution n°13 "APPROBATION DU BUDGET PREVISIONNEL DE L’EXERCICE DU 01/ 07/2024 AU 31/06/2025 POUR UN MONTANT DE 17 419,00 €", les appels de fonds étant prévus par provisions trimestriels exigibles le 1er jour de la période fixée, outre les appels de fonds.

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires permettent de vérifier que les appels de charges ont bien été répartis au regard des tantièmes afférents au lot des défendeurs. Ces sommes apparaissent donc bien exigibles au sens de l’article 19-2 précité.

S’agissant des montants réclamés, il ressort des justificatifs produits qu’apparaissent justifiés:

— l’appel de fonds d’octobre 2024 pour le trimestre octobre/novembre/décembre 2024 pour : 247,49 euros au titre de l’appel de provisions sur charges + 18,94 euros au titre du fond travaux du trimestre Octobre/Novembre/Décembre 2024 ;

— l’appel de fonds de janvier 2025 pour le trimestre janvier/février/mars 2025 pour :247,49 euros au titre de l’appel de provisions sur charges + 18,94 euros au titre du fond travaux du trimestre janvier/février/mars 2025 ;

— l’appel de fonds d’avril 2025 pour le trimestre avril/mai/juin 2025 pour :247,49 euros au titre de l’appel de provisions sur charges + 18,94 euros au titre du fond travaux du trimestre avril/mai/juin 2025 .

Les deux derniers appels de fonds sont donc bien dus au titre des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025 (trimestres janvier/février/mars 2025 et avril/mai/juin 2025), si bien que les montants retenus apparaissent bien justifiés dans les écritures du demandeur.

Les postes de charges et de provisions sont suffisamment justifiés et ne sont pas sérieusement contestables. La demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie dans son principe.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement au regard des pièces produites et de l’extrait de compte arrêté au 1er juillet 2024, le demandeur ayant repris ses demandes sur cette base dans le dispositif de ses dernières conclusions. En conséquence, Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires, chacun pour leur part dans l’indivision :

— la somme de 773,21 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er juillet 2024 (930,38 euros d’arriéré-157,17 euros de frais), outre intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024;

— la somme de 799,29 euros au titre des appels provisionnels des 2e, 3e et 4e trimestre de l’exercice 2024/2025 avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

Soit un total de 1.572,50 euros, déduction faite des frais qui vont être examinés infra.

Sur les frais :

Conformément aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, seuls les frais qui sortent de la gestion courante et traduisent des diligences réelles peuvent être facturés au copropriétaire débiteur.

Il n’est cependant pas produit le contrat de syndic permettant de justifier du coût des frais demandés. Ceux-ci seront donc rejetés.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

Aucuns frais ne seront donc retenus dans la présente instance contre les défendeurs.

• Sur la demande de capitalisation des intérêts :

S’agissant de la demande de capitalisation des intérêts, il n’y sera pas fait droit, les intérêts n’ayant pas couru pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [T] [S]:

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est produit aucun élément permettant d’apprécier la situation financière et personnelle de Madame [T] [S]. En conséquence aucun délai de paiement ne lui sera octroyé et elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Concernant la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque les retards de paiement et les troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts.

Les défendeurs ont quant à eux invoqué le fait de ne pas avoir été destinataires tous les deux des convocations en assemblée générale et des appels de fonds.

L’article 23 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que:« En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. »

L’article 65 du décret du 17 mars 1967 énonce quant à lui que chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu et les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Il sera donc relevé que l’absence de désignation d’un mandataire commun ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires et qu’il appartenait aux époux soit de le faire d’eux mêmes, soit de déclarer expressément au syndic leurs adresses séparées, ce dont il n’est pas rapporté la preuve.

Il sera donc considéré qu’il est suffisamment justifié de la notification par le syndic des convocations et notifications au domicile déclaré.

L’existence d’un arriéré qui perdure depuis plusieurs mois fait supporter à l’ensemble des autres copropriétaires ce déficit et alourdit le travail du syndic. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera alloué une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais accessoires:

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais engagés dans la présente instance. Il lui sera donc alloué la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile de condamner les parties défenderesses aux dépens, sans qu’il y ait lieu d’exclure Mme [S] de la dépense commune liée aux frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

[…] […], présidente, statuant publiquement, par procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision contradictoire et en premier ressort :

— Condamne Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S], chacun pour leur part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 1]):

◦ la somme de 773,21 euros au titre des charges impayées arrêtées selon décompte au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024,

◦ la somme de 799,29 euros concernant les charges provisionnelles devenues exigibles au titre de l’ exercice 2024/2025 par l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejette les autres demandes des parties,

— Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [T] [S] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI FAIT ET PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS ET AVONS SIGNE LA PRÉSENTE MINUTE AVEC LE GREFFIER APRES LECTURE.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,