TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 23/00183 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTQU

NUMERO MIN: 24/00056

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Céline DONET, Greffier

A l’audience publique tenue le 06 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. FABRICK immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°B 510 720 881

[Adresse 6]

[Localité 10]

S.A.R.L. TANGO MANGO immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°B 497 563 445

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentées par Maître Jean-Louis OKI, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

ÉTABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 10] EURATLANTIQUE

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

En présence de Madame [R] [C], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:

à :

Expédition le :

à :

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI CABANAC a été propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré section BS n°[Cadastre 2], sis à l’angle du [Adresse 12] et de [Cadastre 11] à Bordeaux.

Par acte du 21 janvier 2009, la SCI CABANAC a donné à bail commercial à la SARL FABRICK le local sis [Adresse 8], pour une durée de 9 ans à compter du 21 janvier 2009. Par acte en date du 1er juin 2013, la SARL FABRICK a donné ce local en location-gérance à la SAS LA PLAGE pour une durée de 4 années et 2 mois à compter du 1er juillet 2013. Le contrat s’est renouvelé par tacite reconduction. La SAS LA PLAGE y exploite une activité de « bar, discothèque, cabaret ».

Par acte en date du 1er juillet 2009, la SCI CABANAC a donné à bail commercial à la SARL TANGO MANGO le local sis [Adresse 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009. Par acte en date du 1er avril 2018, la SARL TANGO MANGO a donné ce local en location-gérance à la SAS LA PLAGE pour une durée de 5 années à compter du 1er avril 2019. Le contrat s’est renouvelé par tacite reconduction. La SAS LA PLAGE y exploite également une activité de « bar, discothèque et cabaret ».

Cet ensemble immobilier se trouve dans le périmètre de la [Adresse 14].

Par arrêté du 31 mars 2014, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de cette ZAC. Cet arrêté a été prorogé jusqu’au 31 mars 2024 par un nouvel arrêté du 13 février 2019.

Par ordonnance du 19 juin 2020, le juge de l’expropriation de la Gironde a ordonné au profit de l’Etablissement public d’aménagement [Localité 10] Euratlantique (ci-après : « l’EPABE ») le transfert de la parcelle cadastré section BS n°[Cadastre 2].

A défaut pour l’EPABE d’avoir notifié aux locataires commerciaux, à savoir la SARL FABRICK et la SARL TANGO MANGO, une offre d’indemnisation pour cette éviction, ceux-ci ont, sur le fondement de l’article R. 311-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, vainement mis en demeure l’EPABE de leur notifier une offre.

Par mémoire enregistré au greffe le 6 décembre 2023, la SARL FABRICK et la SARL TANGO MANGO ont saisi le juge de l’expropriation, sur le fondement de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, aux fins de voir fixer l’indemnité principale due à la société FABRICK à la somme de 5 643 683 euros, outre une indemnité de remploi de 564 368 euros et de fixer au profit de la société TANGO MANGO une indemnité principale de 1 305 187 euros, outre une indemnité de remploi de 130 518 euros. Les deux sociétés demandent en outre une somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mais avant, elles demandent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la communication de protocoles d’accord signés par le locataire-gérant et la SNC ADIM NOUVELLE AQUITAINE.

Par conclusions d’incident du 12 février 2024, le conseil des deux sociétés locataires a demandé au juge de l’expropriation d’ordonner au locataire-gérant et à la SNC ADIM NOUVELLE AQUITAINE de communiquer ces pièces dans le cadre de la procédure.

Le transport sur les lieux, fixée par ordonnance du juge de l’expropriation du 22 février 2024, s’est déroulé le 2 avril 2024 en présence des représentants et du conseil des sociétés FABRICK et TANGO MANGO, des représentants et du conseil de l’EPABE et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 mai 2024 puis renvoyée à l’audience du 6 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 avril 2024, la SARL FABRICK et la SARL TANGO MANGO demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale due à la société FABRICK à la somme de 5 643 683 euros, outre une indemnité de remploi de 564 368 euros et de fixer au profit de la société TANGO MANGO une indemnité principale de 1 305 187 euros, outre une indemnité de remploi de 130 518 euros. Les deux sociétés demandent en outre une somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent que la procédure d’expropriation ouvre droit à la perception d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce. Elles précisent que si habituellement c’est la méthode de la rentabilité sur le résultat des trois années précédant la date du jugement de première instance qui est appliquée, cette méthode ne peut être retenue au cas d’espèce dès lors que les fonds ont été donnés en location-gérance et que les sociétés ne maîtrisent pas l’exploitation des fonds. Elles expliquent que les relations avec le locataire-gérant sont difficiles et que celui-ci refuse de communiquer les bilans des années postérieures à 2018, lesquels ne sont par ailleurs pas accessibles en raison d’une déclaration de confidentialité. Elles rappellent que la valeur plancher d’un fonds de commerce correspond à la valeur du droit au bail qu’un locataire est susceptible de retirer de la vente de son fonds à un successeur et qu’au cas d’espèce, cette valeur est directement liée à l’emplacement des locaux. Elles proposent ainsi de procéder par comparaison avec des cessions de fonds de commerce intervenues dans la même zone géographique et s’appuie sur 5 termes de comparaison pour définir un prix au m². Elles rejettent les termes de comparaison retenus par l’EPABE pour définir le montant du droit au bail qui aboutissent à une offre anormalement basse au regard des annonces immobilières dans le secteur. S’agissant de la proposition d’indemnisation faite par le commissaire du gouvernement, elles indiquent être d’accord avec la méthode permettant de déterminer la valeur du fonds et l’application d’un taux de capitalisation mais demandent à ce que le chiffre d’affaires 2020 soit écarté, celui-ci étant impacté par les fermetures sanitaires en raison de la pandémie de Covid-19. Elles ajoutent que cette position est partagée par l’expert qu’elles ont mandaté. S’agissant des surfaces elles indiquent qu’il n’y a pas de discussion, dès lors qu’il convient de retenir 1747,24 m² pour la SARL LA BABRICK et 374,56 m² pour la société TANGO MANGO.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions du 6 juin 2024, l’EPABE souligne in limine litis qu’il n’y a pas de mise en état devant les juridictions de l’expropriation et que la demande de communication de pièces est dirigée à l’encontre de personnes non parties à l’instance. Il en déduit qu’il appartient aux requérantes de formuler leurs demandes de communication de pièce devant la juridiction compétente et conclut au rejet de la demande de sursis à statuer.

Sur le fond, il demande au juge de l’expropriation de rejeter l’ensemble des demandes des requérantes et de fixer l’indemnité principale due à la SARL TANGO MANGO à la somme de 89 976 euros, outre 7 648 euros au titre de l’indemnité de remploi et de fixer l’indemnité principale due à la société FABRICK à la somme de 419 436 euros, outre 40 594 euros au titre de l’indemnité de remploi.

L’EPABE expose que les parties s’accordent pour considérer que l’expropriation entraînera la disparition des fonds de commerce, de sorte que l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur de remplacement des fonds de commerce impactés. Il ne conteste pas que la valeur du fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail mais conteste la méthode d’évaluation de ce droit au bail utilisée par les requérantes qui consiste à comparer des indemnités d’éviction toutes causes confondues, à savoir indemnités accessoires comprises, ce qui ne permet pas d’isoler la valeur du droit au bail dans les cessions retenues, et ne tient pas compte des loyers. L’EPABE souligne que cette méthode d’évaluation proposée n’est pas habituellement utilisée par les juridictions de l’expropriation. Il en déduit que les cinq termes de comparaison produits devront être écartés, de même que les 11 annonces immobilières produites qui ne sont pas assimilables à des cessions et donc ne peuvent constituer des termes de comparaison.

Il expose qu’en la matière, la détermination du droit au bail est habituellement faite au regard du différentiel de loyer, entre la valeur réelle du loyer et la valeur du loyer de marché, multiplié par un coefficient de situation. Initialement, en l’absence d’informations disponibles sur le chiffre d’affaires du locataire gérant, il proposait d’évaluer le fonds de commerce sur la base de sa valeur plancher constituée par la valeur du droit au bail, évaluée selon la méthode classique du différentiel de loyers. L’EPABE maintient sur ce point que selon les éléments fournis, le loyer actuel serait de 66000 euros HT/HC/an pour la société LA FABRICK et 48000 euros HT/HC/an pour la société TANGO MANGO. S’agissant de deux sociétés gérées par un unique gérant, occupant des locaux appartenant au même propriétaire et exploitées par un unique locataire gérant, il retient un loyer global de 114 000 euros et se fonde sur les éléments comparatifs retenus par son expert pour aboutir à un loyer de référence de 70 euros par m² par an, tenant compte de la localisation, la grande superficie des locaux, leur imbrication avec les différents établissements exploités par la société LA PLAGE et applique un coefficient de 4, en se référant à un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux de 2015. L’EPABE souligne toutefois que dans la mesure où le commissaire du gouvernement a communiqué les derniers chiffres d’affaires de la société LA PLAGE, il privilégie désormais la méthode d’évaluation du fonds de commerce par le ratio sur le chiffre d’affaires moyen, cette méthode étant plus favorable aux requérantes que la méthode d’évaluation par la seule valeur du droit au bail.

Pour déterminer la valeur du fonds de commerce, l’EPABE soutient qu’il y a lieu de tenir compte des derniers chiffres d’affaires connus à la date du jugement, y compris s’ils sont postérieurs à l’ordonnance d’expropriation et conteste ainsi les chiffres retenus par le commissaire du gouvernement qui ne tient pas compte des chiffres d’affaires les plus récents (exercices clos en juin 2022 et juin 2023). S’agissant du coefficient à retenir, l’EPABE conteste celui de 123% retenu par le commissaire du gouvernement en ce qu’il est issu d’une seul terme de comparaison, la discothèque Black Diamond, qui bénéficie de plus d’un meilleur emplacement en centre-ville. Il propose de retenir, selon le barème Francis Lefebvre, 60% du du chiffre d’affaires HT. Il rappelle en outre qu’il doit être tenu compte de la santé financière précaire de la société LA PLAGE et de la baisse de la fréquentation de la clientèle [Adresse 12] au profit du centre-ville. Il propose, au regard des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, de retenir un coefficient de 100%. Subsidiairement, si les chiffres d’affaires de 2022 et 2023 devaient être exclus, il conviendrait de réduire ce coefficient à 60%.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juin 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer à la somme de 1 102 988 euros le montant de l’indemnité principale due à la société FABRICK et à la somme de 236 609 euros le montant de l’indemnité principale due à la société TANGO MANGO.

Le commissaire du gouvernement privilégie la détermination de la valeur du fonds de commerce à partir des chiffres d’affaires du locataire gérant. S’agissant des chiffres d’affaires à retenir, le commissaire du gouvernement indique qu’à la date de ses recherches, aucune déclaration fiscale n’a été déposée pour les exercices clos au mois de juin 2022 et juin 2023, de sorte que ces années ne peuvent être retenues, le chiffre d’affaires réel n’étant pas connu. Pour tenir compte de la baisse constante de l’activité et du caractère déficitaire de l’exercice comptable depuis 2019, le commissaire du gouvernement propose de prendre comme base les chiffres d’affaires des exercices 2019 et 2020, modifié pour tenir compte de l’absence d’activité de deux mois du fait du COVID. S’agissant du coefficient, le commissaire du gouvernement souligne que son étude de marché aboutit à un coefficient de 123% et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le barème Francis Lefebvre quand les données sur le marché local sont connues. Néanmoins, pour tenir compte de la baisse d’activité, il propose de privilégier la valeur basse des termes retenus, correspondant au coefficient affecté à la cession du terme le plus similaire situé [Adresse 12], soit un coefficient de 115%.Il ajoute, en rejoignant l’EPABE sur ce point, que la société LA PLAGE exploite non seulement la parcelle BS [Cadastre 2] mais aussi la parcelle BS [Cadastre 4], de sorte que son chiffre d’affaires tient compte de l’exploitation de cette dernière parcelle. Il en déduit qu’il y a lieu d’effectuer une ventilation du chiffre d’affaires pour tenir compte du pourcentage d’occupation de cette parcelle.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu de constater que dans leurs dernières écritures, les sociétés requérantes ne reprennent pas leur demande de communication de pièces ni la demande de sursis à statuer. Ces demandes seront en conséquence réputées abandonnées.

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 19 juin 2020.

Le transport sur les lieux est intervenu le 2 avril 2024. Il n’est pas soutenu que la consistance du bien exproprié a été modifiée entre le 19 juin 2020 et le 2 avril 2024.

Il ressort du transport sur les lieux que le bâtiment érigé sur la parcelle cadastrée section BS n° [Cadastre 2] est un bâtiment R+1 situé à l’angle de la [Adresse 13] et du [Adresse 12]. Il s’agit d’un immeuble en pierre de construction traditionnelle bordelaise exploité commercialement. Il abrite trois salles de discothèque, comprenant bars, sanitaires, réserves outre des bureaux et un entrepôt. L’ensemble présente une surface de 2121,80 m². L’accès à la discothèque « Le Crystal » se fait par la [Adresse 13] mais cette discothèque est également accessible par l’entrée située [Adresse 12]. L’accès aux deux autres salles (« Le Shine » et « La Plage ») se fait par le [Adresse 12]. Ces trois salles sont une composante de « La Plage », discothèque réputée de [Localité 10], répartie sur 4 parcelles différentes, dont la parcelle BS [Cadastre 2]. Les locaux sont en bon état. Une partie des locaux situés à l’étage n’est pas aménagée ni exploitée.

L’immeuble est exploité commercialement selon deux baux commerciaux consentis d’une part à la société FABRICK, d’autre part à la société TANGO MANGO, baux commerciaux en cours à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En l’espèce, s’agissant d’évaluer une indemnité d’éviction, il y a lieu de retenir comme date de référence le 25 juillet 2024, soit la date du présent jugement.

Sur l’indemnité principale

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les baux commerciaux liant la SCI CABANAC, aux droits de laquelle est venu l’EPABE, à la société FABRICK d’une part et à la société TANGO MANGO d’autre part sont toujours en cours. En conséquence, les locataires qui bénéficient du droit au renouvellement de leur bail commercial en application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ont droit à une indemnité sur le fondement de l’article L. 145-15 du même code, indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le preneur évincé est fondé à solliciter une indemnité d’éviction principale de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu incluant la valeur du droit au bail afin de permettre au locataire évincé d’acquérir un fonds présentant une valeur identique, l’indemnité principale devant alors être égale à la somme la plus élevée des deux valeurs (fonds et droit au bail).

En l’espèce, les parties s’entendent sur le principe d’une indemnité d’éviction sans autre accessoire autre qu’une indemnité de remploi dès lors que le fonds est exploité en location-gérance. Il n’est par ailleurs par contesté que le défaut de renouvellement du bail entraînera la perte des fonds de commerce de sorte que l’indemnité d’éviction est une indemnité de remplacement.

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant de la détermination d’une indemnité d’éviction d’un preneur à bail commercial, qui perd son fonds de commerce du fait du non renouvellement, la méthode habituellement utilisée est la méthode fondée sur les barèmes professionnels, à savoir l’application d’un pourcentage de la moyenne du chiffre d’affaires annuel réalisé les trois dernières années, déterminé à partir des usages de la profession.

Cette méthode est également utilisée dans le cadre d’une location-gérance puisque celle-ci ne prive pas le propriétaire du fonds de commerce de la faculté de vendre son fonds au prix du marché.

Si le chiffre d’affaires n’est pas connu, ou s’il est en baisse ou encore s’il y a un doute sur le fait que la valeur du fonds puisse être supérieure à la valeur du droit au bail, il y a lieu de déterminer ce droit au bail, lequel se calcule en appliquant un coefficient dit de situation au différentiel du loyer résultant de la comparaison entre le loyer dit de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé.

Il s’ensuit que la proposition des sociétés requérantes de procéder par simple comparaison des cessions de fonds de commerce, aboutissant à un prix au m² ne peut être retenue, une indemnité d’éviction ne pouvant être déterminée comme une cession ordinaire d’un immeuble.

Dans ses dernières conclusions, l’EPABE formule une proposition d’indemnisation en se fondant sur la valeur du fonds de commerce, non plus sur la valeur du droit au bail. Les parties s’entendant sur le fait que le droit au bail est inférieur à la valeur du fonds, il y a lieu de rechercher la valeur des fonds de commerce, étant rappelé que l’indemnité d’éviction est déterminée au plus proche de la date du jugement la fixant.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que les deux sociétés FABRICK et TANGO MANGO ont donné leur fonds de commerce en location gérance. Les relations avec le locataire-gérant sont difficiles, de sorte qu’elles n’ont pas été en mesure, sans l’intervention du commissaire du gouvernement, de fournir des pièces comptables au-delà de l’exercice 2019. Le commissaire du gouvernement a extrait de bases de données fiscales les résultats déclarés par la SAS LA PLAGE, locataire gérant, pour les exercices clos entre le 30 juin 2015 et le 30 juin 2022, étant précisé qu’aucun montant n’a été déclaré pour l’exercice 2022. Dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement précise également qu’aucune déclaration n’a été faite pour l’exercice 2023 et considère en conséquence qu’il y a lieu d’écarter les exercices 2022 et 2023, les chiffres d’affaires n’étant pas connus.

Eu égard au fait que l’absence d’éléments comptables n’est pas imputable aux locataires, il y a lieu, ainsi que le commissaire du gouvernement le suggère, d’écarter ces deux exercices.

Les fonds de commerce considérés sont exploités pour accueillir une activité de « bar, discothèque, cabaret ». Ces activités ont été fortement impactées par la crise sanitaire et les restrictions associées à compter du mois de mars 2020 et qui se sont poursuivies jusqu’en 2022.

Si l’EPABE soutient que la baisse d’activité en 2021 est due à un arrêté préfectoral suspendant l’activité jusqu’à l’installation de limiteurs de son, force est de constater que l’arrêté produit date du 24 mai 2022 ; celui-ci ne concerne dès lors qu’à la marge l’exercice clos le 30 juin 2022. Il est ainsi plus probable que l’activité de 2021/2022 ait été largement impactée par les mesures de distanciation sanitaires imposées par la pandémie de Covid dans un lieu clos tel qu’une discothèque.

Dès lors, au regard de ce contexte particulier de COVID qui a impacté fortement l’activité des bars/discothèques/cabarets, il importe d’élargir aux 5 derniers exercices connus la moyenne du chiffre d’affaires dégagé pour évaluer au plus juste la valeur du fonds de commerce sur une période représentant un cycle normal d’activité.

Ainsi, la proposition du commissaire du gouvernement de s’en tenir aux seuls exercices clos au 30 juin 2020 et au 30 juin 2021 doit être écartée.

Au vu des éléments produits par le commissaire du gouvernement et par les sociétés FABRICK et TANGO MANGO, les chiffres d’affaires à retenir sont les suivants :

Exercice clos au 30 juin 2017 : 6 198 151 euros HT

Exercice clos au 30 juin 2018 : 5 761 695 euros HT

Exercice clos au 30 juin 2019 : 4 352 289 euros HT

Exercice clos au 30 juin 2020 : 3 382 547 euros HT (proratisé comme le propose le commissaire du gouvernement pour tenir compte de l’absence totale d’activité entre le 17 mars 2020 et le 30 juin 2020)

Exercice clos au 30 juin 2021 : 80 526 euros HT

Soit un chiffre d’affaires annuel moyen de 3 955 041,6 euros HT, étant constaté que le chiffre d’affaires est en baisse constante entre 2017 et 2021 et que cette baisse est antérieure à la crise du Covid.

Le locataire gérant exploite les locaux commerciaux loués par la société FABRRICK et par la société TANGO MANGO. Il exploite également, en qualité de locataire, les locaux appartenant à la SNC ADIM NOUVELLE AQUITAINE, sis sur la parcelle attenante BS [Cadastre 4], dans l’attente de la démolition de l’immeuble mais aussi ceux situés sur les parcelles BS [Cadastre 5] et BS [Cadastre 1] appartenant à la SDCI HM IBERIQUE et à la SCI ERIC.

Ainsi, dès lors que les chiffres d’affaires communiqués ne font pas de distinction selon le lieux de l’exploitation, il y a lieu d’appliquer un coefficient d’occupation pour ajuster le chiffre d’affaires aux locaux commerciaux exploités en location gérance.

La surface totale de l’ensemble immobilier concerné est de 7044,44 m² répartie sur les parcelles BS [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. La surface occupée par la SARL FABRICK est de 1747,24 m², soit 24,80%. La surface occupée par la SARL TANGO MANGO est de 374,56 m², soit 5,32%.

Dès lors, le chiffre d’affaires à retenir concernant la société FABRICK est de (3 955 041,6 x 24,80%) 980 850 euros HT .

Le chiffre d’affaires à retenir pour la société TANGO MANGO est de (3 955 041,6 x 5,32%) 210 408 euros HT.

S’agissant du coefficient à appliquer, il ressort du barème du mémento Lefebvre que dans le secteur d’activité des discothèques, le coefficient retenu va de 30 à 80% du chiffre d’affaires, moyenne nationale.

Toutefois, le commissaire du gouvernement produit trois termes de comparaison faisant apparaître des coefficients supérieurs pour des cessions intervenues à [Localité 10] entre le 22 octobre 2015 et le 28 août 2023. Le premier terme de comparaison est relatif à la cession de l’établissement Black Diamond situé [Adresse 9], soit un emplacement exceptionnel en centre-ville. Le coefficient retenu était de 138 %. Il n’y a pas lieu d’écarter ce coefficient au motif que le prix de cession comprend le mobilier d’exploitation, lequel fait partie des éléments matériels du fonds de commerce. Les deux autres termes de comparaison faisant apparaître un coefficient de 115% et de 116% ne sont pas contestés par l’EPABE.

Au regard de ces éléments et compte tenu du fait que les locaux commerciaux situés [Adresse 12] ne bénéficient pas de l’emplacement exceptionnel du cours de l’Intendance, du fait que l’attractivité des discothèques situées [Adresse 12] a certes largement baissé en faveur des établissements du centre-ville et des bassins à flots mais reste un établissement situé en ville, et du fait que les éléments comptables produits démontrent une baisse de l’activité, il y a lieu de retenir comme coefficient un taux de 115%, correspondant à la valeur basse des coefficients recensés localement.

Ainsi, la valeur du fonds du commerce de la société FABRICK est la suivante :

980 850 x 115%= 1 127 977, 50 euros

La valeur du fonds du commerce de la société TANGO MANGO est la suivante :

210 408 x 115% = 241 969,20 euros

L’indemnité d’éviction allouée à la SARL La FABRICK sera donc de 1 127 977, 50 euros et celle allouée à la SARL TANGO MANGO sera de 241 969,20 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce, pour la SARL FABRICK à la somme de 113 797,75 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 1 112 977,5x10%).

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce, pour la SARL TANGO MANGO à la somme de 26 696,92 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 1 112 977,5x10%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPABE supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable d’allouer une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles aux sociétés FABRICK et TANGO MANGO qui ont engagé des frais d’avocat et d’expertise pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 25 juillet 2024,

FIXE l’indemnité principale au titre de l’éviction des locaux commerciaux sis à l’angle du [Adresse 12] et de [Cadastre 11] à Bordeaux, parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 2] :

— à la somme de 1 127 977, 50 euros en faveur de la SARL FABRICK

— à la somme de 241 969,20 euros en faveur de la SARL TANGO MANGO

FIXE l’indemnité accessoire de remploi :

— à la somme de 113 797,75 euros en faveur de la SARL FABRICK

— à la somme de 26 696,92 euros en faveur de la SARL TANGO MANGO

Condamne l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 10] Euratlantique aux dépens.

Condamne l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 10] Euratlantique à payer à la SARL FABRICK et à la SARL TANGO MANGO la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation