COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 06/01/2026

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4CE

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS DEGOUEY & Cie “[Localité 2] AGENCE”

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Julien BETEMPS de la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR(S) :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES – SERVICE DES DOMAINES, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [D] [X], représenté par son directeur

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 04 Novembre 2025

Décision réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 septembre 2025, complété par conclusions du 17 octobre 2025 signifiées le 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice la Sas Degouey & Cie, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en sa qualité de curateur de la succession vacante de [D] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes suivantes, soumise à la capitalisation des intérêts, :

—  16.035,28 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période courant du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

—  108,03 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour la période courant du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

—  1.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive et injustifiée,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens dont distraction sera faite au profit des avocats de la cause.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la partie défenderesse a été désignée curateur de la succession vacante de [D] [X] et doit ainsi régler le passif dans la limite de l’actif disponible et/ou procéder à la vente des biens jusqu’à apurement du passif. Il indique que de son vivant, [D] [X] était propriétaire au sein de la copropriété en question et que la mise en demeure adressée à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales par courrier recommandé avec accusé de réception l’informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours, est restée infructueuse. Il actualise la dette à la somme de 16.143,31 euros au 31 décembre 2025 et indique que le non-paiement des charges de copropriété par le service des domaines lui cause un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2025. La Direction Nationale d’Interventions Domaniales, bien que régulièrement citée à personne habilitée, n’est ni comparante ni représentée. Par un courrier reçu le 15 octobre 2025, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales a indiqué s’en remettre à l’appréciation du juge quant aux prétentions du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. La créance du syndicat des copropriétaires

A. Les sommes dues par la succession de [D] [X] au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°3) que [D] [X] est propriétaire des lots n°15 (cave), n°62 (parking), n°77 (studio n°9) et n°93 (casier à skis) au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 2].

Il ressort également de l’acte de décès (pièce n°4) et du mail de la notaire en charge de la succession (pièce n°5) que [D] [X] est décédé le 15 mars 2018 et que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales a la qualité de curateur de la succession vacante.

Selon relevé de compte établi par le syndic de copropriété au 18 septembre 2025, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de feu [D] [X], serait redevable de la somme de 16.143,31 euros sur la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2025 (pièce n°25) Cette créance concernerait donc les exercices du 01/10/2018 au 30/09/2019, du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024, du 01/10/2024 au 30/09/2025.

Il convient de préciser que les actions personnelles relatives à la copropriété sont soumises au délai de prescription de l’article 2224 du Code civil. Aux termes des dispositions de l’article 2247 du même code, les juges du fond ne peuvent pas soulever d’office la fin de non recevoir tirée du délai de prescription, même si celui-ci est d’ordre public.

Bien que l’assignation signifiée le 25 septembre 2025 porte sur le recouvrement de charges antérieures au 25 septembre 2020, le juge ne peut pas soulever d’office la question de la prescription. Dès lors, il convient d’examiner les documents transmis pour l’intégralité des charges dont le paiement est demandé.

Pour justifier sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires communique : les contrats de syndic (pièces n°2 et n°23), le relevé de propriété au nom de [D] [X] (pièce n°3), les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 2 janvier 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019, du 31 décembre 2020 approuvant les comptes du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 28 décembre 2021 approuvant les comptes du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 28 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 4 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et le budget prévisionnel du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 29 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et le budget prévisionnel du 01/10/2025 au 30/09/2026 (pièces n°11 à 15), les appels de provisions relatifs aux exercices précités (pièce n°17), un relevé de compte sur la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2025 (pièce n°25) et le courrier de mise en demeure du 26 mai 2025 mentionnant l’application de l’article 19-2 de la loi de 1965 (pièce n°6).

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de charges impayées du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2024 d’un montant de 12.238,88 euros (solde – frais = 12.541,39 – 302,51 = 12.238,88 euros) et de charges provisionnelles devenues exigibles au titre des exercices des 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 d’un montant de 3.601,92 euros.

En conséquence, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.238,88 euros au titre des charges impayées et arrêtées au 30 septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025 et la somme de 3.601,92 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”, dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des relances après mise en demeure facturées les 10/06/2020 et 14/11/2020 pour un montant de 10,36 euros chacune (pièce n°18).

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’une mise en demeure avec un accusé de réception au 06/08/2021, ni les éléments permettant de justifier les frais de “mise en contentieux”, ces frais ne pourront être retenus et ce pour un montant total de 281,86 euros.

En conséquence, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20,72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

C. Les dommages et intérêts compte-tenu de la résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion et une résistance abusive pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés et que le demandeur produit un courrier du 13/08/2025 intitulé “avance de solidarité – appel de fonds exceptionnel” sollicitant les copropriétaires pour couvrir la dette de charges résultant de la succession de [D] [X], il sera relevé que la succession a été confiée à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales au cours de l’année 2024, comme l’indique la notaire en charge de la succession dans son mail du 25 juillet 2024.

Compte tenu de cet élément et des échanges avec la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, la résistance abusive ne saurait être retenue à son encontre.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu de la résistance abusive.

II. Les mesures de fin de jugement

A. La demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l’issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] partie perdante, au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Julien BETEMPS.

C. Les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

[…], président, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” les sommes suivantes :

—  12.238,88 euros au titre des charges impayées arrêtées au 30 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025,

—  3.601,92 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  20,72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Julien BETEMPS,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur de la succession vacante de feu [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 janvier 2026, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,