TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10884 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJS3

N° de MINUTE : 26/00393

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE D’ACTIVITES DE [Localité 2][Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

et

Chez son gérant, Monsieur [Y] [P]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Président, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [V] est propriétaire des lots n°85, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 335, 336, 337, et 338 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de L'[Adresse 1] » situé [Adresse 6] à Pantin (93500), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner la S.C.I. [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7] demande à la présente juridiction de :

— débouter la S.C.I. [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.C.I. [V], représentée par son gérant, à lui payer la somme de 17.773 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 28 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 ;

— condamner la S.C.I. [V], représentée par son gérant, à lui payer la somme de 2.903,59 euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 28 février 2025 ;

— rejeter toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée ;

— à titre subsidiaire, accorder un échéancier ne pouvant dépasser huit mensualités, la huitième mensualité soldant la dette de la S.C.I. [V], outre le règlement des charges courantes ;

— condamner la S.C.I. [V], représentée par son gérant, à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.C.I. [V], représentée par son gérant, à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la S.C.I. [V] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 novembre 2024, la S.C.I. [V] sollicite du tribunal :

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— qu’il lui accorde un délai de 24 mois pour apurer sa dette d’un montant de 23.546,52 euros ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 5 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [V],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 28 février 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 17.773 euros au titre des charges de copropriété impayées, après déduction des frais de recouvrement figurant dans la colonne « frais » pour un total de 2903,59 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 octobre 2019, 22 septembre 2020, 6 juillet 2021, 14 décembre 2021, 21 juin 2022, 13 juin 2023, 14 mai 2024 et 26 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, et 2024, vote du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. [V], faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à son ou à ses lots,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, à l’exception toutefois de la somme de 50 euros figurant au débit du décompte à la date du 12/12/2023 sous l’intitulé « badge SCI [V] », dont le bien-fondé se trouve contesté par la défenderesse, et pour laquelle aucun justificatif ne se trouve produit alors que cette somme ne correspond pas à des charges de copropriété.

En revanche, et contrairement à ce que soutient la S.C.I. [V] dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires justifie bien, pour chaque montant figurant dans le décompte, de l’appel de fonds correspondant, ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale s’y rapportant.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 28 février 2025 s’élève donc à la somme de 17.773 – 50 soit 17.723 euros.

De son côté, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 7] – [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 17.723 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2020 et le 7 février 2025 (appel solde TVA incendie inclus), suivant décompte arrêté au 28 février 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de notification des conclusions actualisées. Il convient d’observer à cet égard que le commandement de payer signifié le 3 mars 2023 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts moratoires, dès lors que la somme dont il enjoignait le paiement a été entièrement apurée par les paiements ultérieurs effectués par la défenderesse.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la S.C.I. [V] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 480 x 4 soit 1920 euros seront donc écartés.

— ainsi du coût des trois commandements de payer signifiés à la débitrice pour un total de 654,65 euros, et de la relance du 01/12/2022 d’un montant de 33 euros, leur répétition n’apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Par suite, seuls seront retenus les frais du dernier commandement de payer signifié le 3 mars 2023, soit un montant de 284,37 euros.

— ainsi des intérêts de retard facturés le 01/12/2022 pour un montant de 68,50 euros, qui ne correspondent pas à des frais au sens de l’article 10-1 susvisé.

Le syndicat justifie bien en revanche de la mise en demeure du 3 novembre 2022 et de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Son coût de 42 euros, conformément au contrat de syndic, sera donc mis à la charge de la défenderesse.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 284,37 + 42 soit 326,37 euros.

Par conséquent, la S.C.I. [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 326,37 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de notification des conclusions actualisées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la défenderesse a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété sur une période de plus de quatre années.

Les manquements répétés de l’intéressée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 1500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.C.I. [V] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et des difficultés qu’il allègue, et elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par la défenderesse tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. [V] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 2000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Centre d’activités de [Localité 2][Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 17.723 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2020 et le 7 février 2025 (appel solde TVA incendie inclus), suivant décompte arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 ;

— la somme de 326,37 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 ;

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. [V] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE la S.C.I. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 6] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES