Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Janvier 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “JARDINS DE [Localité 11]” situé [Adresse 3]

représenté par son syndic la société CITYA [Localité 10] MELLINET

[Adresse 4]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Monsieur [W] [G]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Juin 2024

date des débats : 28 Juin 2024

délibéré au : 27 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01816 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NBZ6

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 8] a fait assigner [W] [G] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4 631.95 euros dont 3 815.35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023 et anatocisme et 813.60 euros au titre des frais de recouvrement, 2 500 euros de dommages et intérêts, 2 124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts et rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [W] [G] est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. [W] [G] est irrégulier dans le paiement des charges qui lui incombent en dépit de relances et mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [W] [G] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 27 septembre 2024 prorogé au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [W] [G], ni présent ni représenté, a été cité étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le [Adresse 12] [Adresse 8] produit aux débats :

— un relevé de propriété de [W] [G] portant sur la propriété des lots n°6, 7, 34 et 35 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 817.95 euros au 29 mai 2024,

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024

— les relances et la mise en demeure par le syndic et le conseil du syndicat des copropriétaires

— le procès-verbal d’Assemblée Générale du 2 février 2022 votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023

— le contrat désignant la SARL CITYA [Localité 10] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [W] [G] est copropriétaire non occupant au sein de la résidence [Adresse 8] à [Localité 10]. Le paiement des charges se révèle irrégulier prenant la forme de paiements volontaires par chèque de montants divers mais incomplets.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes relatives au « contentieux » (08/09/2023 et 21/05/2024) ainsi qu’à la lettre comminatoire (20/09/2023) dont la ligne est barrée sur le décompte produit mais n’apparaît pas avoir été soustraite de manière effective, seront prises en compte au titre des frais irrépétibles.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [W] [G] reste redevable de la somme de 4 022.35 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 29 mai 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023, date de signature de l’accusé de réception du courrier recommandé de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur cette somme.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, outre la mise en demeure du 11 septembre 2023 susvisée, [W] [G] a été mis en demeure auparavant à deux reprises.

[W] [G] a fait parvenir le 20 septembre 2023 un courrier au conseil du syndicat des copropriétaires s’étonnant de la mise en demeure effectuée à son égard.

[W] [G] a effectué deux versements postérieurement à la mise en demeure du 11 septembre 2023.

Il s’ensuit que si les paiements effectués par [W] [G] n’ont pas permis à couvrir l’ensemble de l’arriéré de charges de copropriété, il ne s’est pas désintéressé de la situation en effectuant deux versements suite à la dernière mise en demeure et avant l’assignation à la présente instance. Il a également envoyé un courrier pour se manifester.

Il s’ensuit que la mauvaise foi de [W] [G] dans le paiement des charges de copropriété n’est pas établie de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [G] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 10] la somme de 4 022.35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 29 mai 2024 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 10] à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 022.35 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 10] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 10] à payer la somme de 2 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT