TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 MAI 2025

N° RG 23/03992 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROU5

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [J] [G]

née le 20 Septembre 1948 à [Localité 11] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 10],

[Localité 3],

représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le iège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 13 Juillet 2023 reçu au greffe le 17 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Février 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 05 Mai 2025 prorogé au 16 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [J] est propriétaire d’un lot au sein de l’ensemble immobilier dénommé DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2023, Mme [G] [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à LA CELLE SAINT CLOUD (78170) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, devant le tribunal de céans aux fins de voir ordonner l’annulation de certaines résolutions soumises au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 mai 2023.

Mme [G] expose que lors de l’assemblée générale du 1er juin 2022, la résolution n° 20 (dont le procès-verbal a été établi le 2 juin 2022) avait approuvé la pose d’une clôture et de portillons selon un devis prévoyant une installation en treillis ajouré.

Elle indique que des travaux supplémentaires non votés, consistant en l’insertion de lames occultantes en PVC imitation bois dans cette clôture, auraient été décidés postérieurement par le président du conseil syndical et le syndic.

Elle fait état d’un courrier de la mairie de [Localité 6], daté du

3 avril 2023, qui souligne le non-respect des prescriptions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) par ce type de clôture occultante. Elle mentionne également une contestation de cette occultation, formalisée par un courrier des membres du conseil syndical adressé au syndic en date du 25 mai 2023.

Ces circonstances auraient conduit à l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 mai 2023 (dont le procès-verbal a été notifié le 17 mai 2023) de la résolution n° 19 intitulée : “Décision à prendre concernant l’occultation de la clôture à l’entrée de la résidence”, déclinée en plusieurs hypothèses (19.1 à 19.4).

Elle précise que la motion n°19.1, qui prévoyait le maintien de l’occultation par des lames en PVC imitation bois, a été adoptée lors de cette assemblée générale, à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Rappelant que le règlement de copropriété qualifie la clôture de partie commune, la demanderesse soutient que la majorité requise pour l’adoption d’une décision affectant l’aspect extérieur de l’immeuble n’était pas celle de l’article 24, mais la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ou subsidiairement celle de l’article 25 n) s’agissant de travaux d’amélioration par l’ajout des lames occultantes.

Par ailleurs, elle conteste la qualification d’aménagements de minime importance soulevée par la partie défenderesse. Elle produit des photographies comparatives « avant/après » et le courrier de la mairie.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires, constate l’accord de la demanderesse avec la résolution de l’assemblée générale du 1er juin 2022 sur la pose de la clôture et le choix de l’entreprise et produit une attestation de non-recours contre cette assemblée générale. Il admet la pose des occultants en PVC imitation bois « pour être en harmonie » avec l’environnement, et souligne l’adoption de la résolution n°19.1 lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la majorité de l’article 24 s’applique par défaut et concerne les travaux et aménagements de minime importance, comme ceux portant, en l’espèce, sur l’occultation de la clôture de l’entrée de la résidence, qu’il qualifie d’aménagements minimes et de travaux de sécurité sur une installation existante, ou relevant de son entretien.

Il conteste l’applicabilité de l’article 25 b) car il s’agit de travaux du syndicat des copropriétaires et non d’une autorisation faite à un copropriétaire d’effectuer des travaux à ses frais.

Il écarte l’article 25 n) au motif que la résolution n°19.1 ne fait que maintenir une situation préexistante et que la clôture est un immeuble par destination, non un élément d’équipement commun.

Accessoirement, il estime que la non-conformité au PLU n’est pas un motif d’annulation d’une résolution d’AG, surtout pour des travaux déjà exécutés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, Madame [G] [J] sollicite du Tribunal de :

— Prononcer l’annulation des résolutions n° 19, 19.1, 19.2, 19.3, 19.4 soumises au vote lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023.

— Ordonner en conséquence le retrait des lames occultantes en PVC de la clôture.

— Assortir cette injonction d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’assignation.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du Tribunal de :

— Débouter Mme [G] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner Mme [G] [J] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Condamner Mme [G] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19.1 de l’assemblée générale du 9 mai 2023

Madame [G] [J] sollicite l’annulation de la résolution n°19.1 de l’assemblée générale du 9 mai 2023 au motif, notamment, qu’elle aurait été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’une majorité supérieure était requise. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir que la décision relève bien de la majorité de l’article 24 en tant que travaux de minime importance, de sécurité ou d’entretien.

Il convient de déterminer la majorité légalement applicable à la décision de l’assemblée générale du 9 mai 2023, portant sur le maintien des lames occultantes en PVC ajoutées à la clôture de la résidence, classée comme partie commune par le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’agissant des questions ne relevant pas d’une autre majorité. Relèvent notamment de cette majorité les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, ainsi que les travaux d’aménagement de minime importance.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°19.1 entre dans le champ d’application de l’article 24 en la qualifiant d’aménagements minimes, de travaux de sécurité ou d’entretien sur une installation existante.

Cependant, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des photographies produites par la demanderesse, que l’ajout de lames occultantes en PVC dans la structure initialement ajourée de la clôture modifie de manière sensible son aspect visuel. Ce changement d’une ampleur certaine, portant sur plusieurs mètres linéaires de clôture, altère l’esthétique initialement prévue et la vision globale de l’entrée de la résidence. Une telle modification excède le cadre de simples travaux d’entretien ou d’aménagements de minime importance. Le caractère non minime de cette modification est d’ailleurs corroboré par le courrier de la mairie de [Localité 6] en date du 3 avril 2023, qui souligne la non-conformité de ce type de clôture occultante aux prescriptions du Plan Local d’Urbanisme, démontrant ainsi que l’impact sur l’aspect extérieur a été jugé significatif par les autorités administratives elles-mêmes.

Par ailleurs, l’argument selon lequel il s’agirait principalement de travaux de sécurité n’est pas convaincant, l’occultation ayant pour effet premier de masquer la vue plutôt que de renforcer la structure de la clôture elle-même.

Dès lors, la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait trouver application en l’espèce pour une décision validant le maintien d’une telle modification.

Il convient ensuite d’examiner l’applicabilité des majorités renforcées prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 25 b) de la même loi, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

En l’espèce, la décision litigieuse, qui porte sur le maintien des lames occultantes sur la clôture, ne constitue pas une autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer des travaux à leurs frais. Il s’agit d’une décision prise par le syndicat des copropriétaires, relative à une partie commune, indépendamment de l’origine des travaux initiaux. Dès lors, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas directement applicable à la présente situation.

En revanche, l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la même majorité les décisions concernant « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

Comme précédemment analysé, l’insertion des lames occultantes en PVC dans la clôture initialement ajourée constitue une addition à cette structure existante. L’assemblée générale du 9 mai 2023, en adoptant la résolution n°19.1, n’a pas maintenu la situation initiale de la clôture (treillis ajouré) mais a validé et pérennisé le maintien de la situation modifiée par cette addition.

Cette addition, au regard de son impact visuel important tel qu’il ressort des photographies et du courrier de la mairie constatant une non-conformité au [9], peut être qualifiée de travail d’amélioration de la partie commune qu’est la clôture, en ce qu’elle modifie sa fonctionnalité (occultation) et son esthétique.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la décision adoptée ne se borne pas à maintenir une situation préexistante au sens d’une simple continuité ; elle entérine un état de fait qui résulte d’une modification (l’addition des lames) par rapport à la structure initialement approuvée et cette modification constitue une amélioration ou, à tout le moins, une addition significative à la partie commune.

Accessoirement, la nature de la clôture (immeuble par destination) ne change rien à la qualification des travaux effectués sur elle.

En conséquence, la résolution n°19.1 de l’assemblée générale du 9 mai 2023, portant sur le maintien des lames occultantes en PVC sur la clôture de la résidence (partie commune), aurait dû être soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965, en tant que décision entérinant des travaux d’addition et d’amélioration.

Or, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2023, notifié le

17 mai 2023, que la résolution n°19.1 a été adoptée à la majorité des seuls copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, soit la majorité de l’article 24 de la même loi.

Il s’ensuit que la résolution n°19.1 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 mai 2023 est irrégulière et doit être annulée.

S’agissant des résolutions n°19, 19.2, 19.3 et 19.4, sollicitées également à l’annulation par Madame [G] [J], il y a lieu de constater qu’il ne s’agit pas de décisions qui ont été adoptées par l’assemblée générale du 9 mai 2023.

Seule la résolution n°19.1 a fait l’objet d’un vote ayant abouti à une décision de l’assemblée générale de maintenir l’occultation. Les autres sous-points étaient des options ou des alternatives non retenues, et la résolution 19 est le point global de l’ordre du jour.

Conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, seules les décisions de l’assemblée générale sont susceptibles d’une action en annulation. Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation des résolutions n° 19, 19.2, 19.3 et 19.4.

Sur le retrait des lames en PVC de la clôture

Mme [G] [J] sollicite qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder au retrait des lames occultantes en PVC de la clôture, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’assignation.

L’annulation de la résolution n° 19.1 qui entérinait le maintien de ces lames retire tout fondement juridique à leur présence. Il est donc justifié d’ordonner leur retrait.

Conformément à l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge a le pouvoir d’assortir d’une astreinte une injonction de faire afin d’en assurer l’exécution.

En l’espèce, l’installation initiale de ces lames en PVC n’avait pas fait l’objet d’une décision régulière de l’assemblée générale et le syndicat des copropriétaires a, tout au long de la procédure, soutenu la conformité et le maintien de ces éléments. Une astreinte est donc nécessaire pour garantir que le retrait sera effectué dans le délai imparti.

Il convient, dès lors, d’ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder au retrait des lames occultantes en PVC de la clôture dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

En revanche aucun élément ne vient établir que le syndicat des copropriétaires n’entendrait pas se conformer à la présente décision. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’astreinte.

Sur la demande de condamnation de Mme [G] à des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [G] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Une telle demande suppose de démontrer l’exercice abusif du droit d’agir en justice. En l’espèce, la demande d’annulation formée par Madame [G] [J] est accueillie, ce qui démontre l’existence d’un fondement sérieux à son action. Dès lors cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître NALET Jérôme, membre de la SEARL LYVEAS AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de Mme [G] [J] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire reconnaître ses droits dans la présente procédure.

Il y a lieu, dès lors, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, Mme [G] [J], ayant la qualité de copropriétaire et voyant sa prétention à l’annulation d’une décision d’assemblée générale déclarée fondée par le présent jugement, bénéficie de plein droit des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient, en conséquence, de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, qui incluent notamment les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du syndicat des copropriétaires. La charge de ces frais et de cette condamnation sera ainsi répartie entre les seuls autres copropriétaires, à l’exclusion de Mme [G] [J].

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n°19.1 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, tenue le 9 mai 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer l’annulation des résolutions n°19, 19.2, 19.3 et 19.4 soumises au vote lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023 ;

Ordonne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de procéder au retrait des lames occultantes en PVC de la clôture de la résidence dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [G] [J] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 8] en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître NALET Jérome, membre de la SEARL LYVEAS AVOCATS conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du DOMAINE DE L’ETANG sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Madame [G] [J] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que Madame [G] [J], copropriétaire, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT