TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/05661 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWMD

N° MINUTE :1

Assignation du :

04 Avril 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e CARRIERE JOURDAIN et M^e GUILLEMAIN

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [H] épouse [F]

[Adresse 9]”

[Localité 6]

Monsieur [U] [P] [L] [E] [F]

[Adresse 10]”

[Localité 6]

représentés par Maître Josiane CARRIERE JOURDAIN de la SELEURL CARRIERE JOURDAIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0055

DEFENDERESSE

E.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2012, Mme [K] [H], épouse [F] et M. [U] [F] (ci-après dénommés « les consorts [F] ») ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET la totalité des locaux de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 15], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2012 avec échéance au 30 juin 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 52.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : « Les locaux seront affectés à l’usage exclusif d’HOTEL DE VOYAGEURS, à l’exclusion de tout autre. Le preneur ne pourra changer la nature de ce commerce ou la destination des lieux loués, à moins qu’il n’obtienne l’autorisation et par écrit du bailleur ».

Par avenant du 7 octobre 2015 au contrat de bail, les consorts [F] et la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET sont notamment convenus de réviser le loyer à hauteur de 53.071,51 euros hors taxes et hors charges par an.

Par avenant du 17 septembre 2018 au contrat de bail, les consorts [F] et la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET sont notamment convenus de réviser le loyer à hauteur de 54.470,83 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2020, les consorts [F] ont fait délivrer à la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FEU un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021, portant proposition d’un loyer annuel de 132.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2022, l’E.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FEU a fait délivrer aux consorts [F] un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé pour un montant annuel de 84.990 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2022, les consorts [F] ont notifié leur mémoire en réponse.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 4 avril 2023 les consorts [F] ont fait assigner la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir fixé le prix du loyer en renouvellement à la somme de 124.500 euros par an en principal, et subsidiairement obtenir la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative.

Par acte authentique du 30 juin 2023, les consorts [F] ont vendu les locaux sis [Adresse 4]) à la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET, cette dernière étant désormais propriétaire des murs. Ainsi, la fixation du loyer du bail renouvelé porte sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023.

Par jugement avant-dire droit du 16 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— déclaré son incompétence pour connaître de la demande de condamnation du preneur à des dommages et intérêts à hauteur de 40.000 euros ;

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2021 ;

— dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison du caractère monovalent des locaux pris à bail ;

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné M. [G] [X] pour y procéder.

Par ordonnance du 17 avril 2024, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné M. [Z] [S] en remplacement de l’expert désigné.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 novembre 2024.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 juin 2025, les consorts [F] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer annuel dû par la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 124.500 euros hors taxes et hors charges réparti entre eux comme suit :

*41.496 euros hors taxes et hors charges pour Mme [K] [H], épouse [F] ;

*83.004 euros hors taxes et hors charges pour M. [U] [F] ;

— condamner la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— retenir la proposition de la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET de fixer le loyer annuel à la somme de 84.990 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux avec la mission de donner tous éléments complémentaires quant à la valeur du loyer du bail renouvelé au profit de la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET à compter du 1er juillet 2021.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] énoncent :

— qu’il y a lieu de retenir l’analyse opérée par le rapport d’expertise amiable établi par M. [N] [W] le 10 octobre 2022 ;

— que l’usage de la méthode hôtelière est adapté, mais qu’il faut néanmoins prendre en compte le rendement locatif d’un immeuble à usage commercial qui correspond au minimum à 8 % par an ; que la valeur locative marchande théorique des locaux est de 280.000 euros au regard du prix de vente des locaux à la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET alors que le taux de rendement de 2,4 % retenu par l’expert est nettement inférieur ;

— qu’il n’y a pas lieu de minorer la valeur locative au regard de la crise sanitaire relative au Covid 19 ;

— que les travaux réalisés par le preneur leur sont acquis à l’expiration du bail, et ne sauraient dès lors donner lieu à abattement.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2025, la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 jusqu’au 30 juin 2023 à un montant annuel en principal de 26.140 euros hors taxes et hors charges ;

— juger que les loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes;

— condamner les consorts [F] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET énonce :

— que le rapport d’expertise unilatéralement sollicité par le bailleur s’est prononcé sur un renouvellement à la date du 30 septembre 2022, ce qui ne correspond pas à la réalité du renouvellement et a entraîné une surévaluation ; qu’aucun élément postérieur ne peut être pris en compte ;

— que l’expert judiciaire a nié ses propres références et n’a pas pris en compte les statistiques hôtelières sur la zone autour du Canal [Localité 21] de juillet 2021 faisant apparaître un prix moyen praticable par chambre de 86,30 euros, ni celles de la zone République-Bastille de juillet 2021 faisant apparaître un prix moyen praticable par chambre de 109,40 euros ; qu’ainsi, doit être retenu un prix moyen praticable par chambre de 90 euros ; que le revenu moyen par chambre ne doit pas excéder 85 euros ;

— que s’agissant du taux d’occupation, il doit être estimé à 60 % maximum ; que si le taux de fréquentation normatif en 2019 est de 80 %, il convient de tenir compte des effets de la crise sanitaire durant les années 2020 et 2021 aboutissant à des taux d’occupation compris entre 30 % et 40 % pour cette période et au cours de laquelle le bail s’est renouvelé ;

— que s’agissant de la recette théorique annuelle estimée par l’expert, elle est biaisée en ce qu’il ne s’est pas référé aux références des années 2020 et 2021, pourtant essentielles pour déterminer la valeur locative compte tenu de la date de renouvellement du bail fixé au 1er juillet 2021 ; que compte tenu du taux relatif aux « online travel agencies » ([Localité 12]) de 10 %, du prix par chambre et des autres paramètres, elle doit être estimée à 368.577 euros ;

— que s’agissant du taux sur recette, il ne saurait résulter d’une moyenne arithmétique, ni d’éléments postérieurs à la date de renouvellement du bail s’agissant notamment de la répartition des hôtels par région en France en fonction de leur classement au 1er janvier 2023 et les performances des hôtels concurrents 3 étoiles en janvier 2023 ; qu’il ne saurait excéder 15 %, compte tenu du nombre limité de clés ;

— qu’elle est en accord avec l’abattement retenu par l’expert pour les remises et commissions ;

— que les petits-déjeuners sont inclus dans le coût de la chambre, et qu’il n’y a donc pas lieu de les prendre en compte comme recette annexe ;

— que doit être entériné l’abattement retenu par l’expert judiciaire pour la taxe foncière, ainsi que celui estimé au titre de l’assurance ;

— que les travaux réalisés dans les locaux doivent donner lieu à un abattement de 50 %, considérant que la clause stipulée au bail emporte accession en fin de jouissance et non en fin de bail, de sorte qu’à la date du renouvellement du bail, les bailleurs n’ont pas acquis la propriété sur les travaux réalisés.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 1er octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Par le jugement avant dire droit du 16 février 2024 précité, constat a été fait que les locaux loués étaient monovalents et que le prix du bail renouvelé devait être fixé selon les modalités susmentionnées. Dès lors, conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, les locaux loués ne sont pas soumis à la règle du plafonnement, ce sur quoi les parties s’entendent.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de [Localité 13]. Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti) » (« Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence », AJDI 2023, p. 188).

Cette méthode consiste notamment à :

— déterminer le chiffre d’affaires « hébergement » réalisable, à caractère théorique et normatif ;

— déduire la part des commissions susceptibles d’être versées aux [Localité 12] ;

— appliquer un taux d’occupation déterminé en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie ;

— appliquer un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble ;

— appliquer des ajustements de la valeur locative au regard de transferts éventuels de charges exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.

Les parties s’entendent sur le recours à la méthode hôtelière, sauf pour les consorts [F] de vouloir y inclure le rendement locatif d’un immeuble à usage commercial au regard du prix de vente des murs. Or, il n’est pas justifié de tenir compte du prix de vente des locaux à la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET dans la détermination de la valeur locative, en ce que d’une part, ladite vente a eu lieu le 30 juin 2023, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail fixé au 1er juillet 2021, et d’autre part, ce paramètre ne ressort pas des usages observés dans la branche d’activité considérée qui se fondent sur la méthode dite hôtelière actualisée. La valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2021 sera donc déterminée selon la seule méthode hôtelière actualisée, sans adjonction de nouveaux critères.

Les consorts [F] produisent un rapport d’expertise sollicité unilatéralement par leurs soins qui estime la valeur locative des locaux au 30 septembre 2022, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail au 1er juillet 202. Ce faisant, ledit rapport qui au demeurant n’est corroboré sur le fond de son estimation par aucune autre pièce, n’est d’aucun secours pour éclairer le juge des loyers sur la valeur locative à la date considérée. Dès lors, il y a lieu de se fonder sur le seul rapport judiciaire qui répond à la mission fixée par le juge des loyers commerciaux en estimant la valeur locative à la date de renouvellement telle que définie judiciairement.

Sur l’implantation et l’environnement des locaux

L’expertise judiciaire non critiqué sur ce point indique en substance que l’hôtel est situé dans le [Localité 1] [Adresse 17], sur la [Adresse 20] qui est une voie secondaire à circulation automobile à sens unique qui relie l'[Adresse 8] à la [Adresse 19]. Il est relevé par l’expert que le flux piétonnier de la [Adresse 20] est faible et provient essentiellement de la commercialité et des résidents du secteur.

L’hôtel est situé à proximité de la [Adresse 16]. Le secteur est principalement résidentiel et touristique avec des commerces de quartier orientés en majorité vers la restauration. L’expert relève que 17 hôtels sont situés à proximité des locaux (à une distance située entre 11 mètres et 305 mètres des locaux considérés).

Le secteur est bien desservi par les transports en commun :

— la station de métro [11] (lignes 5 et 9) se situe à 140 mètres environ ;

— la station de métro [18] (lignes 3, 5, 8, 9 et 11) se situe quant à elle à 300 mètres environ.

L’expert judiciaire retient qu’il s’agit d’un emplacement correct pour un hôtel.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté sur ce point que les locaux donnés à bail se situent dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits (avec un balcon filant au 5e étage) et d’un sixième mansardé, sous toiture en zinc. La façade est en pierre de taille avec persiennes jusqu’au 4e étage et enduite sur le 5e et le 6e étages. L’expert note que le ravalement est correct,

Ils se décomposent comme suit :

— Le rez-de-chaussée, accessible depuis la [Adresse 20] par une porte en bois et une entrée surélevée, comporte: un hall de réception avec un sol parqueté; un back-office ; une salle des petits-déjeuners éclairée par deux baies vitrées sur rue et composée de 16 places, avec une hauteur sous plafond de 2,89 mètres environ ; des water-closets avec lavabo, sans éclairement naturel ; une salle de préparation des petits-déjeuners ; et un office avec une partie éclairée par un puits de lumière ;

— du 1er au 6ème étage, accessibles par un escalier en bois d’une largeur de 1,14 mètres environ et un ascenseur du sous-sol au 5e étage d’une capacité de 3 personnes : 22 chambres dont 11 standards, 5 supérieures, 5 luxes et une suite, avec salles de bains (dont 5 sur cour/mur et 17 sur rue, et 2 mansardées). Il y a 4 chambres par étage, à l’exception du 6ème étage qui comporte la suite.

— Le sous-sol, accessible par un escalier d’une largeur de 0,90 mètres environ, comporte:un dégagement avec une hauteur sous-plafond d’environ 2,08 mètres; des vestiaires; des sanitaires avec salle d’eau ; un local poubelle ; un local ascenseur ; des locaux techniques et chaufferie ; des réserves ; une lingerie ; un bureau ; une salle de réunion ; et une réserve avec un point d’eau.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire les éléments favorables suivants :

— la présence d’une climatisation réversible ;

— un bon état d’entretien apparent ;

— la présence d’un ascenseur du sous-sol au 5e étage ;

— un bon éclairage naturel ;

— et la présence d’une salle d’eau dans toutes les chambres.

Il ressort du rapport d’expert judiciaire pointe les éléments défavorables suivants:

— une absence de chambre pour personne à mobilité réduite ;

— une faible surface des chambres ;

— un double vitrage fin sans argon ;

—  4 chambres n’ont pas de WC indépendants ;

— la suite (mansardée) a une salle de bain non séparée.

Il est également relevé que l’immeuble a fait l’objet d’une restructuration en 2010, moyennant un coût de 1.390.600 euros hors taxes, soit 63.209 euros par clé.

Au 1er juillet 2021, l’hôtel est classé 3 étoiles.

Sur le calcul de la valeur locative

Sur la recette annuelle théorique hors taxes et hors commission

En 2021, la capacité d’hébergement était de 22 chambres, composées de 11 chambres standards, 5 chambres supérieures, 5 chambres luxes et 1 suite.

L’expert judiciaire estime le prix moyen praticable hors taxes pour une chambre standard à 110 euros, pour une chambre supérieure à 120 euros, pour une chambre luxe à 130 euros et pour la suite à 160 euros, compte tenu des écarts de prix affichés entre les différentes catégories de chambres.

Il fonde son évaluation sur les prix pratiqués des hôtels trois étoiles concurrents situés à proximité des locaux loués entre 2016 et 2019 et des hôtels du secteur, toutes catégories confondues, en 2018 et 2019, ainsi que sur les statistiques 2019 de l’hôtellerie des zones République-Bastille et Canal [Localité 21] publiées par Olakala, MKG et Xerfi.

La recette annuelle théorique est calculée par l’expert par référence aux prix praticables à la date du renouvellement (différencié selon la typologie), conformément à la méthode hôtelière modifiée, applicable aux baux renouvelés à compter de sa parution dans l’AJDI (octobre 2016), comme suit, abstraction faite de la situation de la crise sanitaire en 2020 et 2021qu’il estime non représentative de l’activité hôtelière :

L’hôtel dispose de 22 chambres réparties comme suit :

Standard double : 11 x 110 € = 1.210 €

Supérieure double : 5 x 120 € = 600 €

Luxe :5 x 130 € = 650 €

Suite : 1 x 160 € = 160 €

soit un prix moyen par chambre hors taxes de 119 euros ;

soit une recette théorique journalière de : 2.620 euros;

soit une recette théorique annuelle maximale HT de 956.300 euros calculée comme suit : 2 .620 €/j x 365 j = 956.300 €.

Contrairement à ce que souligne le preneur, il ressort du rapport judiciaire que l’expert a bien pris en compte les zones géographiques pertinentes.

Compte tenu de l’emplacement de l’hôtel (à proximité de la [Adresse 16] dans un secteur principalement résidentiel et touristique, sur une voie secondaire offrant du calme propice à ce type d’activité), de sa catégorie (3 étoiles), des prix pratiqués dans la zone géographique pertinente pour cette catégorie, des caractéristiques de l’immeuble, de la très modeste superficie des chambres et des équipements adaptés (salle d’eau, climatisation réversible, ascenseur), tels que rapportés par l’expertise judiciaire, il y a lieu de retenir la recette théorique annuelle maximale hors taxes de 956.300 euros proposée par l’expert.

L’expert propose un abattement de 10% pour remises et commissions, en tenant compte des caractéristiques de l’hôtel et de la politique commerciale de l’exploitant. Ce taux n’est pas contesté par les parties. Par conséquence, sera retenu le taux de commission de 10 % proposé par l’expert.

Il faut donc en déduire une recette d’hébergement annuelle hors taxes et hors commissions dans l’hypothèse d’une pleine occupation de 860.670 euros, calculée comme suit: 956.300 € – 10% = 860.670 €.

Sur le taux d’occupation

L’expert judiciaire propose un taux d’occupation de 85%, en se fondant principalement sur les taux d’occupation hôtelier de l’année 2019, soit avant la crise sanitaire, plus représentatifs que les années 2020 et 2021, notamment en tenant compte de la faible capacité d’accueil de l’établissement (22 chambres) et de son emplacement dans une voie secondaire calme et peu passante avec une importante concurrence.

Il propose par la suite un abattement temporaire de 30 % sur la valeur locative du 1er juillet 2021 afin de tenir compte de la crise sanitaire et de ses effets.

Si l’expert judiciaire doit tenir compte des biais induits dans son analyse par la crise sanitaire relative au Covid 19, notamment en pondérant les chiffres des années 2020 et 2021 à l’aune des années jugées plus représentatives, il ne saurait écarter totalement les effets de la crise sanitaire dans l’estimation du taux d’occupation. L’expert sera invalidé sur ce point.

Aucun abattement ne sera retenu au titre de la crise sanitaire, ce cas n’étant pas couvert par les dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce.

Au regard de ce qui précède, il convient de retenir un taux d’occupation de 72 % tenant compte des effets de la crise sanitaire sur la période considérée.

Il s’en déduit une recette hébergement annuelle réalisable hors taxes et hors commissions de 619,682 euros par an hors taxes et hors charges, calculée comme suit : 860.670 € x 0,72 = 619,682 €.

Sur le taux sur recette

Il est d’usage que le loyer admissible pour l’exploitant est calculé sur la base d’un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l’établissement, les caractéristiques immobilières dont l’état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres, la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l’établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d’effort sera élevé.

Pour les hôtels de 3 à 4 étoiles, il est admis que les taux de recette varient entre 15 % et 18 %.

L’expert judiciaire retient un taux de recette de 16%. Le preneur estime ce taux à 15 % sans toutefois justifier in concreto la valeur minimale de la fourchette dont il invoque l’application.

Au regard de la catégorie de l’hôtel (3 étoiles standard), des caractéristiques des locaux (notamment la surface très modeste des chambres) et de leur emplacement (correct les locaux étant situés dans une voie secondaire calme), l’estimation expertale paraît adaptée et sera donc retenue.

Dès lors, il faut en déduire une valeur locative de renouvellement brute au 1er juillet 2021 de l’activité d’hôtellerie de 99,149 euros, calculée comme suit : 619,682 € x 16% = 99,149 € HT HC par an.

La valeur locative par chambre ressort donc à 4.507 euros.

Sur les recettes annexes

S’agissant des petits-déjeuners, l’expert propose de ne pas les retenir comme recette annexe pour l’appréciation de la valeur locative des locaux, s’agissant d’un service fourni par l’exploitant ne permettant pas de dégager une rentabilité.

Le preneur adhère à cette proposition. Les bailleurs ne se prononcent pas explicitement sur ce point dans leur mémoire.

En conséquence, il convient de valider l’analyse expertale consistant à ne pas retenir les petits-déjeuners au titre des recettes annexes.

Sur les correctifs

Sur les abattements relatifs aux charges exorbitantes pesant sur le preneur

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, il ressort de l’article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

De surcroît, selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

S’agissant du transfert au preneur de la taxe foncière, si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur. Son transfert au preneur constitue donc une clause exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En l’espèce, la clause « Charges et conditions » du contrat de bail stipule que le preneur devra acquitter et supporter toutes les contributions et taxes quelconques mis à la charge ou qui pourraient être mises à la charge des propriétaires et afférentes à l’immeuble, et ce y compris l’impôt foncier.

L’expert judiciaire propose un abattement pour la mise à la charge du preneur de la taxe foncière au réel (hors TMO) à hauteur de 2.450 euros, à défaut de disposer des pièces pour la déduire en réel. Au regard de ce qui précède, il convient de valider cette minoration.

S’agissant du transfert au preneur de l’assurance de l’immeuble, la clause « Charges et conditions » du contrat de bail stipule que le preneur devra rembourser aux bailleurs les primes d’assurance contre les risques d’incendie et d’accidents causés aux tiers pour l’immeuble.

Il s’agit également d’une clause exorbitante de droit commun, en ce que le bénéficiaire de la police d’assurance de l’immeuble est par principe le propriétaire des murs, et non le locataire sur qui pèse contractuellement cette charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un abattement pour la mise à la charge du preneur de l’assurance de l’immeuble au réel à hauteur de 1.297 euros.

Dès lors, il sera appliqué l’abattement forfaitaire de 1.297 euros préconisé par l’expert judiciaire au titre du transfert au preneur de l’assurance de l’immeuble.

S’agissant du transfert au preneur des travaux de mise en conformité, le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance. Cette clause constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci.

En l’espèce, l’expert a retenu un abattement de 5 % de la valeur locative au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité.

La S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET demande d’entériner l’abattement retenu par l’expert judiciaire pour la mise à sa charge des travaux de mise en conformité. Les bailleurs ne se prononcent pas explicitement sur ce point.

En conséquence, il y a lieu de valider l’appréciation expertale sur ce point en retenant un abattement de 5 % au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité, soit 4.957,45 euros déterminés comme suit : 99.149 x 5 % = 4.957,45 €.

Le total des minorations est donc de :

— taxe foncière (hors TMO) : 2.450 euros ;

— assurance de l’immeuble : 1.297 euros ;

— travaux de mise en conformité : 4.957,45 euros ;

Soit un total de 8.704,45 euros.

La valeur locative avant prise en compte des travaux est donc de 90.444 euros calculée comme suit: 99.149 € – 8.704,45 € = 90.444 €.

Sur les travaux du locataire et la clause d’accession

Il est constant que la clause d’accession prévoyant que le preneur doit laisser, à la fin du bail, les modifications ou améliorations réalisées par ses soins sans indemnité au bailleur, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux ne peuvent être intégrés au calcul de la valeur locative et il y a donc lieu de pratiquer un abattement

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son point 8 de la clause « Charges et conditions » que « Tous les changements, embellissements, décorations, améliorations quelconques effectués dans les lieux loués par le preneur resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur, et ce sans aucune indemnité, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif ».

Si les locaux ont été vendus au preneur en l’état de ces travaux par les consorts [F], cet élément est inopérant compte tenu du fait qu’il est intervenu postérieurement à la date de renouvellement du bail du 1er juillet 2021.

L’expert a laissé à l’appréciation du tribunal la clause d’accession figurant au bail et notamment sur le point de savoir si la clause emporte accession aux bailleurs lors du renouvellement du bail. Il a estimé que si les travaux n’ont pas fait accession aux bailleurs et que la clause d’accession comprend un nivellement, un abattement de 50% peut être appliqué à la valeur locative au regard du coût des travaux réalisés par le preneur en 2010 d’un montant de 63.209 euros hors taxes et de leur ampleur en ce qu’ils ont consisté en une rénovation complète.

Le taux particulièrement élevé de 50 % apparaît insuffisamment justifié par les éléments d’expertise et le preneur au regard du montant, de la nature, de l’ancienneté et des effets des travaux mis en œuvre au titre de la clause, étant relevé que l’hôtel n’a pas changé de catégorie du fait de ces travaux, ni n’a justifié d’une incidence sur le prix des prestations et de l’occupation de ce fait. En conséquence, il y a lieu d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 % au titre de la clause d’accession. Soit un abattement de 27.133 euros calculé comme suit : 90.444 € x 30 % = 27.133

Dès lors la valeur locative après travaux est de donc de 63.320 euros au 1er juillet 2021 calculée comme suit : 90.444 € – 27.133 € = 63.311 €, arrondis à 63.320 euros.

Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers d’indiquer la clé de répartition des loyers entre les bailleurs.

Sur la demande infiniment subsidiaire d’expert judiciaire complémentaire

En application des articles 144 et suivants du code de procédure civile, lorsqu’une mesure d’expertise a déjà été mise en oeuvre et que l’expert a déposé son rapport, une nouvelle mesure d’expertise ne peut être ordonnée que pour autant que les constatations et conclusions du premier rapport sont insuffisantes au regard de la mission qui lui a été confiée pour permettre au tribunal ensuite saisi au fond de statuer.

Une nouvelle mesure ne peut pas être ordonnée si l’expert a répondu à ses différents chefs de mission au seul motif qu’une partie est en désaccord avec ses constatations ou conclusions. En conséquence, la demande de nouvelle expertise judiciaire des consorts [F] ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Fixe à la somme annuelle de 63.320 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 entre Mme [K] [H], épouse [F], M. [U] [F] et la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 14], et ce, jusqu’au 30 juin 2023, date d’acquisition de l’immeuble dont dépendent les locaux commerciaux par la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET ;

— Dit qu’il appartiendra aux bailleurs de se répartir entre eux le montant des loyers ;

— Déboute Mme [K] [H], épouse [F] et M. [U] [F] de leur demande subsidiaire de désignation d’un nouvel expert judiciaire ;

— Dit que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, sont répartis par moitié entre d’une part, Mme [K] [H], épouse [F] et M. [U] [F] et d’autre part, la S.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET ;

— Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON