COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 06/02/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/17

N° RG 23/00169

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTEH

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [I] [J]

RC 04 CHANTERMERLE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Virginie HERISSON GARIN, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

représenté par son syndic l’EURL ELEGNA IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Benoît FAVRE, de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat plaidant au barreau de LYON substitué par M^e MAGNOLON, avocat au barreau de LYON.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Décembre 2025

Délibéré annoncé au : 06 Février 2026

Exécutoire délivré le : 06 Février 2026

Expédition délivrée le :

à : M^e HERISSON-GARIN et M^e MURAT

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 15 septembre 2017, la Sci Chantemerle [X] a vendu, en état futur d’achèvement, à Mme [V] [S] veuve [J] et M. [P] [J] les lots n°8 (un appartement), n°26 (une cave), n°60 (un casier à ski) et n°68 (une place de parking) de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 5]” situé à Courchevel.

Le 25 novembre 2022, l’assemblée générale annuelle de la résidence [Adresse 5] s’est tenue. Les résolutions n°12 relative à la demande de M. [I] [J] d’agir contre le promoteur concernant la rampe et la résolution n°13 relative à la demande de M. [I] [J] d’installer des pots de fleurs sur la terrasse privative ont été rejetées.

Par acte du 2 février 2023, M. [P] [J], représentant l’indivision [J], a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Elegna Immo, ci-après dénommé “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’annulation des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022.

La clôture a été fixée le 27 juin 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée et appelée à l’audience du 08 novembre 2024 au cours de laquelle l’ordonnance de clôture a été révoquée, la clôture a été fixée au 31 janvier 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience de plaidoiries du 07 février 2025.

Par jugement du 6 juin 2025, le tribunal judiciaire d’Albertville a ordonné la réouverture des débats pour permettre de recueillir les observations des parties sur la question de l’autorité de la chose jugée par jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 26 juillet 2024 soulevée d’office par la juridiction, fixé la clôture au 06 novembre 2025 et renvoyé le dossier à l’audience de plaidoiries du 05 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2025, M. [P] [J] demande au tribunal, sur le fondement des articles 125 et 700 du Code de procédure civile, de l’article 1355 du Code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fin de non-recevoir liée à l’autorité de la chose jugée,

— le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

— annuler les résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] du 25 novembre 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— le dispenser de toute participation à la dispense commune dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [J] invoque qu’il n’y a pas d’autorité de la chose jugée dès lors que sa demande porte sur des résolutions et une assemblée générale différentes.

S’agissant de la résolution n°12, M. [P] [J] explique que le rejet de cette résolution résulte d’un abus de majorité en ce qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires ont eu une information complète sur la résolution, que son rejet est dépourvu de motif sérieux et est contraire aux intérêts de la copropriété et qu’il en résulte pour lui un préjudice. De plus, concernant l’absence d’issue de secours conforme, il indique que cela concerne l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant de la résolution n°13, M. [P] [J] expose que le rejet est injustifié, qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires en ont eu une information complète et précise, que les travaux projetés ne nuisent pas à l’harmonie de l’immeuble, qu’ils n’affectent pas une partie commune, qu’ils ne constituent pas un empiètement et qu’il n’y a aucun risque de dégradation avéré. Il ajoute qu’il n’a fait aucune demande de modification auprès du promoteur, que ce dernier a opéré des transformations des abords de l’immeuble de son propre chef, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le contraire et que l’implantation de l’immeuble ne respecte pas le PLU en vigueur.

Enfin, M. [P] [J] conteste plusieurs pièces versées aux débats par le défendeur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 122, 123, 125, 700 et 789 du Code de procédure civile, de :

— à titre liminaire, déclarer irrecevable l’action de M. [P] [J],

— en toute hypothèse, débouter M. [P] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [P] [J] à lui payer la somme de 9 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes, le syndicat des copropriétaires soutient que l’objet des résolutions n°14 et n°15 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020 est identique à celui des résolutions litigieuses et que ces résolutions n°14 et n°15 ont déjà fait l’objet d’un jugement ayant autorité de la chose jugée. En outre, il expose que les résolutions du requérant ont déjà été rejetées par l’assemblée générale du 25 novembre 2021, que cette assemblée générale n’a pas été contestée par celui-ci et que le vote définitif de ladite assemblée générale rend sans objet les demandes de M. [P] [J] dans le cadre de la présente instance.

S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°12, le syndicat des copropriétaires répond que M. [P] [J] est libre d’engager une action contre le promoteur s’il considère que celui-ci n’a pas respecté ses obligations contractuelles à son égard, qu’il n’est démontré aucun intérêt collectif susceptible de justifier une action judiciaire au nom de la collectivité des copropriétaires, que les copropriétaires ont été suffisamment informés de l’objet des résolutions et qu’il n’est pas démontré de manipulation de la majorité.

S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°13, le syndicat des copropriétaires souligne que les travaux réalisés par le requérant ont été fait sans autorisation de l’assemblée générale, qu’une telle autorisation était nécessaire selon le règlement de copropriété, que l’aménagement opéré constitue une haie sur jardinière en contradiction avec ledit règlement, que la hauteur des conifères est démesurée, que cela porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et que sa demande est contraire à l’intérêt collectif.

Enfin, le syndicat des copropriétaires précise que le gérant de la société à l’origine de l’opération immobilière a confirmé, par courrier électronique, avoir déféré aux doléances du demandeur et qu’un éventuel non-respect du PLU est inopérant devant la présente juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. La recevabilité des demandes de M. [I] [J]

Aux termes de l’article 1355 du Code civil, “l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité”.

S’agissant des assemblées générales de copropriété, il n’y a pas identité d’objet entre deux actions en annulation de deux assemblées générales, quand bien même les décisions et motifs d’annulation invoqués sont identiques (Cass. Civ. 3ème, 2 février 1994, n°91-17.370).

De plus, la délibération d’une assemblée générale sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement constitue une décision susceptible d’un recours en annulation (Cass. Civ. 3ème, 25/10/2006, n°05-17.278).

En l’espèce, M. [P] [J] sollicite l’annulation des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 et le syndicat des copropriétaires invoque la chose jugée au regard d’un jugement du tribunal judiciaire d’Albertville rendu le 26 juillet 2024 et tranchant des demandes d’annulation des résolutions n°14 et n°15 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020. Or, dès lors que les deux procédures portent sur deux assemblées générales distinctes, il ne peut être invoqué l’autorité de la chose jugée.

En conséquence, les demandes de M. [P] [J] d’annuler les résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 seront déclarées recevables.

II. Les demandes d’annulation des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022

A titre liminaire, s’il est vrai qu’une demande en annulation de résolutions d’assemblée générale devient sans objet si les mêmes résolutions ont été adoptées par une assemblée générale postérieure qui n’a fait l’objet d’aucun recours, il n’est produit aucun élément sur les assemblées générales ayant suivi celle du 25 novembre 2022, de sorte que la demande ne se trouve pas vidée de son objet.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi que la majorité a été utilisée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou que la résolution adoptée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, c’est-à-dire qu’elle sert un intérêt personnel ou l’intérêt du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, qu’elle rompt l’équilibre entre les copropriétaires, ou qu’elle est votée avec l’intention de nuire.

Il appartient à M. [P] [J] de rapporter la preuve de la fraude, du dol ou de l’abus de droit constitutif d’un abus de majorité.

A. La résolution n°12

En l’espèce, la résolution n°12 a été mise à l’ordre du jour à la demande du requérant. Son objet était d’intenter une action à l’encontre du promoteur en raison, d’une part, de l’absence de deux portillons permettant de réglementer l’accès de la rampe d’accès et, d’autre part, d’une non-conformité de l’issue de secours de la résidence, M. [P] [J] considérant que le promoteur a manqué à ses obligations contractuelles.

Il convient, dans un premier temps, de souligner que le fait que seulement 7 copropriétaires étaient présents lors de l’assemblée générale litigieuse est insuffisant à considérer qu’il y a eu une collusion entre les propriétaires présents dès lors que M. [P] [J] ne démontre aucunement l’existence de manoeuvres ayant pour but d’empêcher certains copropriétaires de prendre part au vote. En effet, chaque copropriétaire est libre de participer, ou non, aux assemblées générales de la copropriété.

En outre, si le requérant estime que les copropriétaires ont été insuffisamment informés de l’objet de cette résolution, il résulte de la convocation à l’assemblée générale litigieuse et de ses annexes que le courrier qu’il a rédigé a été porté à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires (pièce n°8 défendeur). Dès lors, les copropriétaires disposaient de toutes les informations nécessaires pour le vote de cette résolution.

Par ailleurs, le seul fait de ne pas engager une action amiable ou judiciaire contre le promoteur ne constitue pas, en soit, un abus de majorité dans la mesure où doivent être mis en balance l’objectif recherché et le coût que cela peut représenter pour la collectivité des copropriétaires, ce sans compter l’aléa attaché à toute procédure judiciaire.

Pour justifier de ce qu’il considère être un manquement contractuel du promoteur envers la copropriété, M. [P] [J] verse aux débats l’acte authentique de vente par lequel l’indivision [J] a acquis ses lots de copropriété. Sont annexés à cet acte, d’une part, les plans de la résidence, qui font apparaître deux portillons aux extrémités de la rampe d’accès (pièce n°1 demandeur, pages 112 et 113), et, d’autre part, une notice descriptive sommaire des travaux qui ne mentionne pas ces portillons, que ce soit dans le paragraphe relatif aux fermetures, ou encore ceux dénommés “espaces verts/circulations” et “autres équipements” (même pièce, pages 116 et 119). Or, ces éléments ne permettent pas d’établir avec certitude une quelconque faute du promoteur et il n’est pas précisé si l’absence de ces portillons a fait l’objet de réserves lors de la réception. De plus, quand bien même un quelconque manquement contractuel ressortirait de cet acte, celui-ci ne concernerait que l’indivision [J], l’acte en question n’étant établi qu’entre cette dernière et le promoteur.

De surcroît, bien que M. [P] [J] détaille le préjudice personnel qu’il subit, il ne démontre nullement l’existence d’un préjudice subi par la collectivité des copropriétaires, de sorte que l’engagement d’une procédure à l’égard du promoteur poursuivrait un intérêt individuel et non collectif. Ainsi, le refus de l’assemblée générale d’agir à l’encontre du promoteur s’agissant des deux portillons de la rampe d’accès n’est pas contraire à l’intérêt collectif.

Enfin, M. [P] [J] produit, à l’appui de son argumentation sur une non-conformité de l’issue de secours :

— un procès-verbal de constat daté du 3 octobre 2019 (pièce n°5 du demandeur) qui indique que la porte est équipée d’une poignée et d’un loquet permettant de la fermer côté intérieur, qu’aucune barre antipanique n’est installée à l’intérieur, que cette porte ouvre vers l’intérieur de la résidence, qu’elle bénéficie d’une poignée et d’une serrure côté extérieur et qu’il existe des obstacles à l’évacuation (page 7),

— un procès-verbal de constat daté des 23 novembre 2021 et 10 janvier 2022 (pièce n°8 demandeur) aux termes duquel l’huissier de justice a constaté que l’issue de secours comporte des obstacles (page 29),

— un procès-verbal de constat daté du 21 septembre 2023 (pièce n°10 demandeur) qui relève la présence d’un verrou côté intérieur permettant de verrouiller la porte (page 20).

Cependant, ces procès-verbaux, mis en corrélation avec le plan du niveau rez-de-jardin, permettent tout au plus d’établir que le sens d’ouverture de la porte ne correspond pas à ce qui était prévu au plan (pièce n°15 demandeur). Il n’est produit aucun autre élément permettant d’étayer la thèse d’une responsabilité du promoteur, que ce soit relativement à un non-respect de ses obligations contractuelles envers la collectivité des copropriétaires ou à un non-respect des normes de sécurité incendie en vigueur au moment de la construction de l’immeuble.

Ainsi, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il n’est démontré aucune manoeuvre et il n’apparaît pas que le rejet de la résolution litigieuse aille à l’encontre de l’intérêt de la collectivité des copropriétaires, bien au contraire. Aucun abus de majorité n’est donc caractérisé.

En conséquence, M. [P] [J] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022.

B. La résolution n°13

En l’espèce, la résolution n°13 a été proposée par M. [P] [J] pour qu’il soit autorisé à installer 11 pots de fleurs “avec des arbustes de type conifère d’une hauteur maximum de 1,60m” sur sa terrasse.

Or, aux termes du règlement de copropriété, les terrasses et balcons constituent des parties communes à usage privatif (pièce 9 du défendeur, page 72). De plus, l’article 13 du règlement prévoit spécifiquement que “les éventuels aménagements et décorations apportés par un copropriétaire aux balcons et terrasses ne devront en aucun cas créer un trouble de jouissance aux autres copropriétaires, ni porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans tous les cas, ces aménagements et décorations seront réalisés sous le contrôle du syndic. À défaut, ils devront être déposés, et ce aux frais exclusifs des copropriétaires des lots concernés. Les copropriétaires bénéficiant de balcons, terrasses et jardins devront les maintenir en parfait état de propreté d’entretien ; il se rend responsable de tout dommage, fissure, fuite, etc. provoqué directement ou indirectement par le fait des aménagements qu’il pourrait apporter (plantations notamment). Il sera interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance déterminée par l’architecte de la copropriété. Il ne pourra être posé aucun objet aux fenêtres, ni sur les rebords des balcons et des terrasses, ni dans les jardins, et d’une façon générale en dehors des endroits qui peuvent être réservés à cet effet. Sauf décision expresse de l’assemblée générale, il est interdit de clore les balcons et terrasses par quelques matériaux que ce soit. Les canisses et autre brise-vue posé sur les garde-corps des balcons et terrasses sont strictement interdits. Les balcons et terrasses doivent rester libres de tous objets encombrants. Il est interdit d’y entreposer des matériaux, outillage ou matériel” (même pièce, pages 80 et 81).

Il est constant que l’indivision [J] n’a pas attendu d’être autorisée par une assemblée générale pour installer des pots de fleurs contenant des arbustes sur la terrasse de leur appartement.

Par ailleurs, il a déjà été précédemment établi que les copropriétaires ont pris part au vote en disposant de toutes les informations nécessaires, le courrier rédigé par M. [P] [J] leur ayant été communiqué avec la convocation.

Les photographies prises par l’huissier de justice à la demande de M. [P] [J], dans le constat des 23 novembre 2021 et 10 janvier 2022, montrent des arbustes dans 7 pots collés les uns aux autres et occupant presque la moitié de la longueur du balcon de l’indivision [J] (pièce n°8 demandeur). L’huissier de justice a également relevé que les pots mesuraient 66 cm de hauteur par 76 cm de diamètre pour trois d’entre eux et 72 cm de hauteur par 79 cm de diamètre pour les quatre autres. Les conifères, quant à eux, mesurent entre 125 et 160 cm de haut entre l’extrémité haute des pots et leur cime (même pièce, page 3). Ainsi, il apparaît que la hauteur minimale de ces arbustes est de 1,91 m (66 cm de haut pour les plus petits pots + 125 cm de hauteur pour les plus petits arbustes), ce qui est d’ailleurs supérieur de plus de 30 cm à l’autorisation sollicitée par le requérant puisque la résolution litigieuse évoquait une taille maximale globale de 1,60 m. En outre, il ressort également de ces photographies que certains arbustes obstruent entièrement le passage sur une partie de la terrasse du requérant (même pièce, page 15), ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat établi le 16 novembre 2021 à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce n°4 du défendeur, pages 7 à 9).

Le procès-verbal de constat réalisé le 21 septembre 2023 à la demande du requérant montre également que des arbustes bloquent complètement le passage sur une partie de la terrasse (pièce n°10 demandeur, pages 5, 7 à 9, 16 et 17) et met en évidence des arbustes qui atteignent presque le dessous du balcon de l’appartement supérieur (même pièce, pages 11 à 14).

Ainsi, il apparaît que la taille et l’étendue des arbustes sont disproportionnées et nuisent à l’harmonie de l’immeuble. Il est, de plus, manifeste qu’ils sont encombrants et contreviennent au règlement de copropriété. Dès lors, le rejet de la résolution litigieuse, qui poursuit un intérêt individuel, apparaît motivé par l’intérêt de la collectivité des copropriétaires et la nécessité de faire respecter le règlement de copropriété. Il n’est, en outre, démontré aucune manoeuvre, intention de nuire à l’égard de l’indivision [J] ou recherche d’un intérêt autre que l’intérêt général, de sorte qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé, les débats relatifs à d’éventuelles demandes de modifications faites par le requérant et au non-respect du PLU étant superfétatoires.

En conséquence, M. [P] [J] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022.

III. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

M. [P] [J], représentant l’indivision [J], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [P] [J], représentant l’indivision [J], condamné aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

M. [I] [J] a été débouté de l’intégralité de ses demandes. Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera également débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes de M. [P] [J] d’annuler les résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5],

DÉBOUTE M. [P] [J] de sa demande d’annuler les résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 de la copropriété [Adresse 5],

CONDAMNE M. [P] [J], représentant l’indivision [J], au paiement des dépens,

CONDAMNE M. [P] [J], représentant l’indivision [J], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Elegna Immo, la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M. [P] [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles et de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ainsi jugé et prononcé, le 06 février 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président