COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 03/02/2026

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3ML

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensembe immobilier LES BALCONS DU SOLEIL II, représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Laura GROS substituant M^e Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et M^e David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […], vice-président

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 09 Décembre 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Les Balcons du Soleil II” sis [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Cimes de Savoie a fait citer M. [V] [W] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

— condamner M. [V] [W] à lui payer la somme 13.059,26 euros outre intérêts au taux légal du 8 avril 2025,

— condamner M. [V] [W] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Il expose que le défendeur est propriétaire d’un lot dans la copropriété pour lequel les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré une mise en demeure du 8 avril 2025 l’informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

M. [V] [W], ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Les sommes dues par M. [V] [W] au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété délivré le 07/04/2025 (Pièce n°5 demandeur) et des appels de provision que M. [V] [W] est propriétaire des lots n°128 et n°67 dans la copropriété Les Balcons du Soleil II.

Selon le relevé de compte actualisé établi par le syndic de copropriété, M. [V] [W] serait redevable d’une somme de 6.045,06 euros sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2025. Cette créance concernerait donc les exercices allant du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023, du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/01/2023 au 31/12/2023 et le procès-verbal d’assemblée générale du 12 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/01/2024 au 31/12/2024, approuvant le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 et approuvant le vote du budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2026 au 31/12/2026.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les appels de provisions relatifs au paiement des charges de ces exercices comptables, un relevé de compte actualisé et le courrier de mise en demeure du 8 avril 2025 mentionnant l’application de l’article 19-2 de la loi de 1965.

Il sera toutefois constaté que le relevé de compte actualisé au 1er octobre 2025 fait état d’un solde antérieur au 01/01/2023. Cependant, si le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de l’approbation des comptes de l’exercice allant du 01/01/2023 au 31/12/2023, il ne démontre pas que les comptes antérieurs au 01/01/2023 aient été approuvés. Or, en application des dispositions de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seule la décision d’approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires rend les charges exigibles. Ainsi, seules les sommes appelées postérieurement au 01/01/2023 seront retenues, et il ne sera pas fait droit à la demande concernant les sommes appelées antérieurement au 01/01/2023, soit la somme de 3.432,66 euros.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie des charges impayées du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 d’un montant de 1.413,31 euros (solde – frais – solde avant le 01/01/2023 = 6045,06 – 1.199,09 – 3.432,66 = 1.413,31)

En conséquence, M. [V] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.413,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025.

2. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a comptabilisés des frais de mise en demeure et de relance les 8 février (54 euros), 8 mars (60 euros), 24 mai (54 euros) et 7 juin 2024 (60 euros). Cependant ces frais ne seront pas retenus faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve des mises en demeure avec accusé de réception ainsi que des courriers de relance pour ces périodes.

De même, les frais de “constitution dr huis” et “[U] affaire [W]”, “constitution du dossier transmis à l’avocat” et “frais de plaidoirie” ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré la réalisation de diligences exceptionnelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais justifiés et nécessaires.

3. Sur les mesures de fin de jugement

3.1. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l’issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

3.2. Sur les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner M. [V] [W] partie perdante, au paiement des entiers dépens.

3.3. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. M. [V] [W] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

[…], président, statuant publiquement, par procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par décision réputée contradictoire et en premier ressort:

DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires “les Balcons du Soleil II” recevables,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires “les Balcons du Soleil II” la somme de 1.413,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires “les Balcons du Soleil II” de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires “les Balcons du Soleil II” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,