COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 09/01/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/5

N° RG 22/00200

N° Portalis DB2O-W-B7F-CPQY

DEMANDEUR :

S.A.S. SODEREV TOUR

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [W] [M] [J] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1] / BELGIQUE

Madame [C] [P] [S] [L] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1] / BELGIQUE

Tous deux représentés par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Olivier ESCHWEILER, du cabinet d’avocat EP LAW, avocat plaidant au barreau de BELGIQUE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […] […]

assisté lors des débats et du prononcé de […] […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Novembre 2025

Délibéré annoncé au : 09 Janvier 2026

Exécutoire délivré le : 09/01/2026

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT et M^e CHOMETTE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 30 octobre 2007, M. [G] [I] et Mme [C] [O] ont donné à bail commercial à la société SODEREV TOUR pour une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée un appartement avec parking dans le résidence [Adresse 5], située à [Localité 4], pour une durée de 11 années avec une prise d’effet le 19 décembre 2008 et pour un loyer payable en partie en numéraire et en partie en nature.

Par acte extra-judiciaire du 18 mars 2019, M. [G] [I] et Mme [C] [O] ont donné congé à la société SODEREV TOUR avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le 18 décembre 2019.

Par acte du 17 décembre 2021, la société SODEREV TOUR a fait assigner M. [G] [I] et Mme [C] [O] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir fixer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation et subsidiairement d’entendre ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement avant dire-droit du 07 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a ordonné une mesure expertise judiciaire et a commis pour y procéder M. [T] [Z].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 15 juillet 2024.

La clôture a été fixée le 05 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 07 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

************

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la société SODEREV TOUR demande au tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [G] [I] et Mme [C] [O] à la somme de 38.499,09 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle à la somme annuelle de 4.749,89 euros,

— fixer les périodes de cette indemnité d’occupation aux périodes du 18 décembre 2019 au 13 mars 2020, du 03 juin 2020 au 29 octobre 2020 et du 03 juin 2021 jusqu’au jour de la libération des lieux,

— l’autoriser à compenser ladite indemnité d’occupation avec les loyers précédemment versés depuis le 18 décembre 2019,

— condamner M. [G] [I] et Mme [C] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Philippe MURAT.

Concernant le calcul de l’indemnité d’éviction, s’agissant de l’indemnité principale, la société SODEREV TOUR fait valoir, sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce, que l’expert judiciaire a appliqué la méthode par multiple de chiffre d’affaires alors que seule la méthode hôtelière consistant à appliquer au chiffre d’affaires moyen un coefficient est conforme aux usages de la profession, que le chiffre d’affaires moyen doit être calculé sur les exercices 2018, 2019 et 2020 afin de neutraliser les exercices impactés par la pandémie de Covid-19 ne reflétant pas un exercice normal et qu’un coefficient de 3 doit être retenu. S’agissant des indemnités accessoires, elle explique que le préjudice pour trouble commercial et les frais de remploi sont usuellement estimés respectivement à 5% et 10% de l’indemnité principale.

Concernant l’indemnité d’occupation, la société SODEREV TOUR expose, sur le fondement de l’article L. 145-28 du Code de commerce, qu’en application de l’article 10 du bail commercial elle était légitime à ne pas payer les loyers pendant les périodes de confinement liées à la pandémie de Covid-19 étant privé de la jouissance effective et normal des immeubles, que les stipulations contractuelles prévalent sur le droit commun et que l’expert judiciaire a, à juste titre, écarté les années 2020 et 2021. Elle indique que compte tenu des caractéristiques de la résidence [Adresse 5] un abattement de précarité de 20% doit être retenu.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, M. [G] [I] et Mme [C] [O] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce, de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à 13.899 euros,

— fixer le montant de l’indemnité accessoire à 659 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 5.343,36 euros à compter du 19 décembre 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la société SODEREV TOUR à la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de leur avocat.

Concernant l’indemnité d’éviction, s’agissant de l’indemnité principale, M. [G] [I] et Mme [C] [O] font valoir que la valeur marchande du fonds doit être appréciée au moment du départ effectif des lieux estimée à la fin d’année 2022, qu’il est d’usage de calculer le chiffre d’affaires moyen sur la base des trois derniers exercices s’ils reflètent une activité normale et que compte tenu de la pandémie de Covid-19 il est possible de se fonder soit sur les six derniers exercices soit sur les trois derniers en appliquant un coefficient de pondération. S’agissant des indemnités accessoires, ils expliquent que la société SODEREV TOUR ne justifie pas des préjudices allégués. Ils retiennent les indemnités calculées par l’expert judiciaire.

Concernant l’indemnité d’occupation, M. [G] [I] et Mme [C] [O] exposent qu’elle doit être égale à 90% du loyer annuel et que la société SODEREV TOUR était tenue de payer les loyers pendant la pandémie de Covid-19.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

I. L’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation relève du pouvoir souverain des juges du fond qui applique la méthode qui leur apparaît la mieux appropriée (Cass. Civ. 3ème, 15/10/2008, n°07-17.727 ; Cass. Civ. 3ème, 22/11/2011, n°10-25.857).

A. L’indemnité principale

En l’espèce, la société SODEREV TOUR louait un appartement et un parking appartenant à M. [G] [I] et Mme [C] [O] dans le cadre de son activité d’exploitation de la résidence [Adresse 5], située à [Localité 4] et classée résidence 4 étoiles (pièces n°1 et 9 demanderesse). Le congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction délivré le 18 mars 2019 a pour conséquence une diminution de l’offre de la société SODEREV TOUR sur cette résidence avec la commercialisation d’un appartement et d’un parking en moins ce qui constitue une perte partielle du fonds de commerce. Dès lors, M. [G] [I] et Mme [C] [O] sont tenus de régler une indemnité de remplacement qui aura pour assiette la valeur du fonds de commerce.

Alors que l’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche du départ du locataire, le tribunal ne dispose pas des comptes d’exploitation de l’exercice 2024 qui lui auraient permis de faire une moyenne du chiffre d’affaires sur les exercices 2022, 2023 et 2024, soit sur des exercices qui n’ont pas été affectés par la pandémie de Covid-19.

Ceci étant précisé, le chiffre d’affaires HT de la résidence [Adresse 5] a été de 1.233.069 euros pour l’exercice du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2018, de 1.290.123 euros pour l’exercice du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, de 1.125.854 euros pour l’exercice du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020, de 362.175 euros du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021, de 1.454.939 euros du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 et de 1.429.255 euros du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 (pièces n°42 et 43 demanderesse). La société SODEREV TOUR n’ayant pas été en mesure d’exploiter dans des conditions normales la résidence pendant l’exercice du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 compte tenu des mesures de lutte contre la propagation de la Covid-19, cette exercice ne sera pas retenu pour le calcul du chiffre d’affaires moyen. Le chiffre d’affaires moyen HT de la résidence [Adresse 5] est donc de 1.306.648 euros (CA moyen HT = (1.233.069 + 1.290.123 + 1.125.854 + 1.454.939 + 1.429.255) / 5 = 1.306.648 euros HT).

La société SODEREV TOUR affirme qu’elle exploiterait 109 lots dans la résidence [Adresse 5] alors que l’expert judiciaire en a retenu 112. La société demanderesse se contentant de simples allégations, il sera retenu l’exploitation de 122 lots. Le chiffre d’affaires moyen HT relatif à l’appartement et au parking appartenant à M. [G] [I] et Mme [C] [O] est donc de 11.666,50 euros (1.306.648 / 122 = 11.666,50 euros). L’expert judiciaire retient un chiffre d’affaires annuel HT de 14.630 euros. Il s’agit d’un chiffre d’affaires théorique qui a été calculé selon la méthode hôtelière sur la base des tarifs hiver 2022/2023 et été 2023, du taux d’occupation moyen et d’un abattement pour remises de 10%. Il serait donc fait une moyenne des deux évaluations. Dès lors, il sera retenu un chiffre d’affaires moyen HT de 13.148,25 euros (11.666,50 + 14.630 = 13.148,25 euros).

La société SODEREV TOUR revendique l’application d’un coefficient de 3 qui serait conforme à la méthode hôtelière. Force est de constater que la société demanderesse ne justifie pas que les usages de la profession seraient de retenir un coefficient dans une fourchette de 2 à 5 fois le chiffre d’affaires annuel, les décisions mentionnées étant particulièrement anciennes. L’expert judiciaire applique un coefficient de 0,95 qui correspond à un ratio prix de vente / chiffre d’affaires obtenu de l’analyse de 15 cessions de résidence de tourisme sur la période du 23 février 2016 au 21 novembre 2023 dont les caractéristiques ne sont pas communiquées. La résidence [Adresse 5] est classée 4 étoiles (pièce n°9 demanderesse) et est située à proximité du centre de la station et en bas des pistes de ski. Elle se compose de 112 lots répartis en 3 bâtiments de 4 étages, d’une piscine couverte chauffée, d’un sauna, d’un hammam et de parkings extérieurs et en sous-sol. Compte tenu de la localisation et du standing de la résidence [Adresse 5], il sera retenu un coefficient de 1,5.

Dès lors, le montant de l’indemnité principale s’élève à 19.722,38 euros (13.148,25 * 1,5 = 19.722,38 euros).

B. Les indemnités accessoires

1. Les frais de remploi

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’absence de réinstallation du preneur ou d’une réinstallation n’impliquant pas le règlement de tels frais (Cass. Civ. 3ème, 12/01/2017, n°15-25.939).

En l’espèce, la perte du fonds de commerce de la société SODEREV TOUR n’est que partielle puisque cette dernière voit le nombre d’appartements commercialisés diminuer. Le modèle économique de la société SODEREV TOUR n’est pas d’acquérir des biens immobiliers mais d’exploiter des appartements en régularisant des baux commerciaux. La société SODEREV TOUR peut donc être amenée à supporter des frais liés à la recherche de nouveaux appartements au sein même de la résidence [Adresse 5] qui peuvent être évalués à 5% de l’indemnité principale.

Dès lors, le montant des frais de remploi s’élève à 986,12 euros (19.722,38 * 5/100 = 986,12 euros).

2. Le trouble commercial

Le trouble commercial est destiné à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds.

En l’espèce, la société SODEREV TOUR ne fournit aucune explication quant au trouble commercial lié à la perte de l’appartement et du parking appartenant à M. [G] [I] et Mme [C] [O]. Ceci étant, il peut être considéré que la perte de la possibilité de louer l’appartement des défendeurs implique inévitablement une réorganisation de l’offre de la société SODEREV TOUR dont la réparation peut être évaluée à 1 mois de chiffre d’affaires.

Dès lors, l’indemnité pour trouble commercial s’élève à 1.095,69 euros (13.148,25 / 12 = 1.095,69 euros).

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En conséquence, l’indemnité d’éviction sera fixée à 21.804,19 euros se décomposant de la manière suivante : 19.722,38 euros au titre de l’indemnité principale, 986,12 euros au titre des frais de remploi et 1.095,69 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial.

II. L’indemnité d’occupation

L’article L. 145-28 alinéa 1 du Code de commerce “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation”.

L’indemnité d’occupation doit être égale à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce (Cass. Civ. 3ème, 08/06/2023, n°22-11.663).

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments”.

Les juges du fond fixent souverainement le taux du coefficient de précarité en se référant à un usage (Cass. Civ. 3ème, 18/01/2011, n°09-17.007).

En l’espèce, la société SODEREV TOUR revendique l’application d’un coefficient de précarité de 20% au loyer annuel de 5.937,36 euros et M. [G] [I] et Mme [C] [O] l’application d’un coefficient de précarité de 10%. Les parties n’ont pas conclu sur la valeur locative des biens.

L’expert judiciaire évalue la valeur locative de l’appartement à 3.494 euros pour l’exercice du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020 et à 4.450 euros pour l’exercice du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 et la valeur locative du parking à 331 euros pour l’exercice du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023. En faisant application de la méthode hôtelière, l’expert judiciaire calcule une valeur locative qui est considérablement inférieure au loyer contractuel. Cette évaluation ne correspond pas aux critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Compte tenu des caractéristiques des biens, à savoir un appartement T2 et un parking, et de leur localisation dans une résidence classée 4 étoiles dans la station de [Localité 4] située à 100 mètres du front de neige et en bas des pistes de ski, il y a lieu de fixer la valeur locative à 5.937,36 euros et d’appliquer un coefficient de précarité de 10% conformément aux usages. L’indemnité d’occupation s’élève donc à 5.343,36 euros.

Il sera rappelé que dans le jugement du 7 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a déjà jugé que l’article 10 du bail commercial ne s’applique qu’au loyer. En conséquence, l’indemnité d’occupation est due par la société SODEREV TOUR à compter du 19 décembre 2019 et ce sans suspension.

En conséquence, la société SODEREV TOUR sera condamnée à payer à M. [G] [I] et Mme [C] [O] une somme annuelle de 5.343,36 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 19 décembre 2019 jusqu’à libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées sur présentation des justificatifs.

III. Les demandes accessoires

∙ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, en l’absence d’accord des parties sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, l’action en justice présente un intérêt pour chaque partie. En conséquence, chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés. Il n’y donc pas lieu de prononcer la distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

∙ Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SODEREV TOUR et M. [G] [I] et Mme [C] [O] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction due par M. [G] [I] et Mme [C] [O] à la société SODEREV TOUR à la somme de 21.804,19 euros se décomposant de la manière suivante : 19.722,38 euros au titre de l’indemnité principale, 986,12 euros au titre des frais de remploi et 1.095,69 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

CONDAMNE la société SODEREV TOUR à payer à M. [G] [I] et Mme [C] [O] une somme annuelle de 5.343,36 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 19 décembre 2019 jusqu’à libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées sur présentation des justificatifs,

CONDAMNE chaque partie à supporter les dépens par elle engagés,

DIT n’y avoir lieu à prononcer la distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société SODEREV TOUR et M. [G] [I] et Mme [C] [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé, le 09 janvier 2026, la minute étant signée par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière

La Greffière Le Président