ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 21 Novembre 2025

N° : /2025

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AFFAIRE : S.A.R.L. KRYSALIDE / Syndicat de copropriété [Adresse 7] ayant pour syndic CENTURY 21 ACTIFS IMMOBILIERS

RG : 25/00055 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EBE4

NAC : 71F

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L’an deux mille vingt cinq et le vingt et un novembre

Nous, Audrey ARRIUDARRE, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière lors des débats et de Claire ROQUEFEUIL, greffière lors de la mise à diposition,

Dans l’instance opposant :

S.A.R.L. KRYSALIDE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEMANDEUR D’UNE PART,

Et :

Syndicat de copropriété Résidence [4] 21 ACTIFS IMMOBILIERS – [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDEUR D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 19 Septembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

Exposé du litige :

Au cours de l’année 2022, la Sarl Krysalide, promoteur immobilier, a acquis auprès de la Commune de [Localité 6] un immeuble anciennement à usage d’Ehpad situé sur cette commune, a déposé un permis de rénovation puis a vendu, avec engagement de rénovation, une trentaine de « plateaux » destinés à être aménagés en logements par les acquéreurs, la Sarl Krysalide ayant conservé le plateau n°21 et s’étant engagée à réaliser des travaux sur les parties communes.

Les travaux de rénovation de la résidence, pour la réalisation des trente plateaux, ont été confiés à divers constructeurs sous la maîtrise d’oeuvre d’exécution de l’Eurl d’architecture Boris [Localité 5].

Un règlement de copropriété avec un état descriptif de division a été établi par acte notarié du 29 mars 2022. La Sarl Century 21 a été désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les différents acquéreurs ont pris possession des plateaux.

Se plaignant de désordres, de non-conformités, d’inachèvements et de non-respect des règles en matière d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, le syndicat des copropriétaires a fait appel au cabinet Iria Expertise et a fait constater les désordres par procès-verbaux en date des 22 mai 2024 et 14 novembre 2024.

En l’absence d’issue amiable trouvée au conflit, le syndicat des copropriétaires a, par résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 3 juin 2024, notamment autorisé le syndic à agir en justice aux fins de sollicter toute mesure d’instruction en vue de la réception des ouvrages et l’estimation des reprises, outre l’indemnisation des préjudices financiers, moraux et de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires a, par acte en date du 18 mars 2025, sollicité une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire de la Sarl Krysalide, devant la juridiction des référés.

Par acte en date du 8 janvier 2025, la Sarl Krysalide a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024 et d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir :

— déclarer irrecevables, comme prescrites, les demandes de la Sarl Krysalide se heurtant au délai de contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter la Sarl Krysalide de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à payer au syndic le représentant la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral causé par une procédure abusivement diligentée,

— la condamner à payer au syndic le représentant la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance de distraction au profit de la Scp Pamponneau sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Il soutient que l’action en contestation de l’assemblée générale du 3 juin 2024 est irrecevable pour avoir été introduite au-delà du délai de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui a commencé à courir le 6 juillet 2024, date à laquelle le procès-verbal a été notifié à la Sarl Krysalide.

La Sarl Krysalide, représentée par son avocat, demande au juge de la mise en état de:

— renvoyer le dossier à la formation de jugement,

— condamner le syndicat des corpropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner aux dépens.

Elle réclame le renvoi du dossier à la formation de jugement dès lors que le dossier est en état d’être plaidé et qu’il est complexe. Elle considère ainsi que les dispositions relatives à l’ordre du jour complémentaire n’ont pas été respectées puisque les questions qu’elle souhaitait y voir inscrire ne l’ont pas été, que la participation de certains copropriétaires pourrait entacher la régularité de l’assemblée générale dès lors qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité du prix de vente et qu’elle peut se prévaloir de la clause résolutoire insérée aux contrats de vente de sorte que ces acquéreurs perdraient leur qualité de copropriétaires.

Elle affirme que son action n’est pas prescrite dès lors que le délai de deux mois n’a pas commencé à courir, faute pour la notification du procès-verbal d’assemblée générale, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, de respecter les conditions légales en ce que sa raison sociale n’apparaît pas sur la lettre recommandée électronique, qu’aucune pièce n’est jointe à l’envoi et qu’il n’est pas démontré que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 a été intégralement repris dans cette notification.

Elle souligne, par ailleurs, que lors même que son action en annulation de l’assemblée générale serait prescrite, elle est fondée à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de sa faute, pour avoir refusé l’inscription de ses questions à l’ordre du jour complémentaire, laquelle action indemnitaire est soumise à une prescription quinquennale.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS :

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’examen de la fin de non-recevoir soit renvoyée à l’issue de l’instruction à la formation de jugement.

Aux termes de 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 64-2 du décret du 17 mars 1967 précise que pour l’application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R 53 à R 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en oeuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

Selon l’article 64-5 du décret du 17 mars 1967, le prestataire de service de confiance qualifié chargé, en application de l’article 64-2, de la transmission par voie électronique des mises en demeure et notifications délivre à l’expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l’envoi ainsi qu’un justificatif de la transmission de l’envoi par ses soins au destinataire. Ces documents comportent les informations suivantes:

1° Le nom et le prénom ou la raison sociale de l’expéditeur, ainsi que son adresse électronique ;

2° Le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ;

3° Un numéro d’identification unique de l’envoi attribué par le prestataire ;

4° La liste des pièces remises par l’expéditeur en vue de leur envoi ;

5° La date et l’heure du dépôt électronique de l’envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l’envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/ CE ;

6° La signature électronique et le cachet électronique avancés tels que définis par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014 mentionné ci-dessus, utilisés par le prestataire lors de l’envoi.

Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d’un an.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, le procès-verbal d’assemblée générale du 3 juin 2024 n’a pas été notifié par voie postale, par lettre recommandée avec avis de réception mais par voie électronique par un prestataire de services de confiance qualifié, Equisign, en application de l’article 64-2 précité.

La preuve d’acceptation de l’envoi recommandé électronique versé aux débats ne contient pas l’ensemble des informations prévues à l’article 64-5 précité puisqu’aucune liste des pièces remises par l’expéditeur en vue de leur envoi n’y figure alors même qu’il est précisé, au titre des caractéristiques, qu’il s’agit d’un recommandé sans papier avec AR. La mention « vide » apparaît, par ailleurs, entre le nom de l’expéditeur et son adresse mail.

Il résulte de ces éléments qu’en l’absence de mention de la liste des pièces remises par le syndic de copropriété au prestataire de services, ce document ne démontre pas la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 3 juin 2024 à la Sarl Krysalide.

Cette irrégularité, qui entache la notification, a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de prescription, faute de point de départ. Il en résulte que la contestation élevée par la Sarl Krysalide n’est pas prescrite et que sa demande en annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024 est recevable.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en indemnisation au titre d’une procédure abusivement diligentée.

La demande de la Sarl Krysalide, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qu’elle aurait subi pour ne pas avoir vu ses questions inscrites à l’ordre du jour complémentaire ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état et doit donc être déclarée irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’incident, doit être condamné aux dépens de l’incident.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Sarl Krysalide, à ce stade de la procédure, les frais par elle exposés à l’occasion de l’incident et non compris dans les dépens. Elle doit être déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, contradictoirement et par décision mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action de la Sarl Krysalide en annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024 comme non prescrite,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires,

Déclare irrecevable la demande en dommages et intérêts présentée par la Sarl Krysalide,

La déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le [Adresse 8] aux dépens de l’incident,

Renvoie le dossier à la mise en état électronique du 17 décembre 2025 pour conclusions au fond du défendeur.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT