DÉCISION DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00443 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EHQI

NAC : 5AA

AFFAIRE :, [U], [I] C/, [Q], [L] épouse, [Y]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [U], [I]

né le 25 Octobre 1958 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Léa TZANAVARIS, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

Madame, [Q], [L] épouse, [Y]

née le 05 Mai 1951 à, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2025-002964 du 09/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représentée par M^e Elisabeth DE FRESNOYE, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me, [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er décembre 2021, à effet rétroactif au 15 novembre 2021, M., [U], [I] a donné à bail à Mme, [Q], [L] veuve, [Y] une maison d’habitation située, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 580 euros hors charges.

Le loyer résiduel s’élève à 297 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [I] a fait signifier à la locataire un commandement de payer et un commandement de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, par actes du 22 septembre 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, il a ensuite fait assigner en référé Mme, [Y] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 2 février 2026, M., [U], [I], représenté par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 22 octobre 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [Q], [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme, [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 5 186€, représentant les loyers, charges, frais et indemnités échus et impayés (décompte actualisé au 16 janvier 2026), avec intérêts à compter du commandement de payer,

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux et reprise par huissier de justice,

— La condamner à lui payer la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

M., [I] maintient l’ensemble de ses demandes, mais précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Il fait valoir des impayés depuis août 2024.

En défense, Mme, [Q], [L] veuve, [Y], représentée par son Conseil, sollicite l’octroi de délais de paiement mais pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle ne conteste pas le montant de la dette locative, et affirme qu’elle va quitter les lieux le 15 mai 2026. Elle explique avoir repris le paiement du loyer courant, s’engage à régler la somme de 900 € le 15 février 2026, et propose de régler la somme de 800 € par trimestre, jusqu’à apurement de la dette, à réception de la rente perçue suite au décès de son époux.

Veuve, elle justifie en effet percevoir environ 257 euros par mois de pension de retraite, et une rente trimestrielle d’un montant de 4 471,17 euros.

Elle sollicite le rejet des demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

En outre, ladite clause prévoit un délai d’un mois pour justifier de la souscription d’une assurance locative, à peine de résiliation du bail.

Ce délai s’impose donc aux parties.

Or, par actes du 22 septembre 2025, M., [I] a fait délivrer à Mme, [Y] un commandement de payer visant cette clause, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative, visant également ladite clause.

Ces actes ont été notifiés à la CCAPEX le 23 septembre 2025.

De plus, le commandement de justifier d’une assurance locative est manifestement demeuré infructueux durant plus d’un mois, et celui de payer pendant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 23 octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

Mme, [Q], [Y] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire, de sorte qu’à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Par ailleurs, Mme, [Y] sera condamnée à payer à M., [I] une indemnité d’occupation, à compter du 23 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que l’une des obligations du locataire est de régler le loyer et les charges au terme convenu.

De plus, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [I] produit un décompte actualisé au 16 janvier 2026, présentant un solde de la dette locative, hors frais, d’un montant de 4 606 €.

Ce montant n’est pas contesté par la défenderesse.

Toutefois, M., [I], à l’audience, affirme que doivent être ajoutés :

— la somme de 124 € au titre des ordures ménagères 2025,

— la somme de 580 € au titre du loyer de février 2026,

Soit un total actualisé de 5 310 €.

Il ressort cependant du décompte versé aux débats que la somme de 124 € au titre des ordures ménagères 2025 est déjà incluse.

De plus, un versement d’un montant de 300 €, effectué le 17 novembre 2025 par Mme, [Y], doit être déduit.

Enfin, bien que Mme, [Y] affirme avoir repris le paiement du loyer courant, soit février 2026, elle n’en justifie pas, de sorte que le montant de 580 € au titre du loyer de février 2026 sera ajouté au décompte produit.

En conséquence, Mme, [Q], [Y] sera condamnée à payer à M., [U], [I] la somme de 4 886 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 2 février 2026, jour de l’audience, à titre provisionnel.

La somme de 3 701 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025, et le surplus à compter de la présente ordonnance.

III. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme, [Q], [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme de 800 € par trimestre, jusqu’à apurement de la dette.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

En conséquence, des délais de paiement seront octroyés, et la défenderesse sera autorisée à se libérer du montant de la dette, à raison d’un montant de 800 € par trimestre, le début du remboursement devant intervenir au plus tard le 15 avril 2026, et ce jusqu’à apurement total de la dette.

Il sera précisé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, rendra la totalité de la dette immédiatement exigible.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [Q], [Y], succombante, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard de la situation des parties, Mme, [Q], [Y] sera condamnée à payer à M., [U], [I] la somme de 500 € au titre de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021, entre M., [U], [I] d’une part, et Mme, [Q], [L] veuve, [Y] d’autre part, portant sur une maison située, [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 octobre 2025,

DISONS qu’à défaut pour Mme, [Q], [L] veuve, [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M., [U], [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNONS Mme, [Q], [L] veuve, [Y] à payer à M., [U], [I] une indemnité d’occupation mensuelle, du montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Mme, [Q], [L] veuve, [Y] à payer à M., [U], [I], à titre provisionnel, la somme de 4 886 € (quatre-mille-huit-cent-quatre-vingt-six euros), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 16 janvier 2026,

DISONS que la somme de 3 701 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025, et le surplus à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Mme, [Q], [L] veuve, [Y] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer, les charges et indemnités courants jusqu’à son départ effectif, en 6 versements d’un montant de 800 € (huit cents euros) par trimestre, et une 7ème mensualité d’un montant de 86 € (quatre-vingt-six euros),

DISONS que la première mensualité interviendra au plus tard le 15 avril 2026,

DISONS que, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges et indemnités courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

DÉBOUTONS M., [U], [I] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Mme, [Q], [L] veuve, [Y] à payer à M., [U], [I] la somme de 500 € (cinq cents euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme, [Q], [L] veuve, [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE