JUGEMENT DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00386 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EG2A

NAC : 5AA

AFFAIRE :, [C], [Z] C/, [Y], [B],, [H], [S]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [C], [Z]

né le 13 Juin 1957 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

comparant

DEFENDEURS

Madame, [Y], [B]

Chez Mme, [S], [B], [V],

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparante

Monsieur, [H], [S]

Chez Mme, [S], [B], [V],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par M^e Anaïs PUECH substituant M^e GIL, avocat au barreau D’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M., [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 31 août 2009, M., [C], [Z] a donné à bail à Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] une maison d’habitation située, [Adresse 3],, [Localité 3], pour un loyer mensuel de 650 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros a été versé.

Par acte du 15 février 2024, le bailleur a fait délivrer congé aux fins de vente.

Faute de départ volontaire des locataires, M., [Z] les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi.

Par jugement rendu le 6 janvier 2025, le Juge a déclaré le congé valable, constaté la résiliation du contrat de bail au 31 août 2024, et condamné les locataires à payer au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Le 20 février 2025, l’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice, en présence des locataires.

Puis, par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2025, M., [C], [Z] a fait assigner Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ALBI, aux fins de solliciter du Juge de les condamner solidairement à lui payer les sommes réclamées au titre du loyer de février 2025 et des dégradations locatives.

A l’audience du 2 février 2026, M., [C], [Z] sollicite du Juge de condamner solidairement Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] à lui payer ainsi les sommes suivantes :

—  1 280,19 € (dont 464,29 € au titre du loyer de février 2025 et 815,90 € une fois le montant du dépôt de garantie déduit, au titre des dégradations locatives), avec intérêts au taux légal à compter du 12/07/2024 et jusqu’à entier paiement,

—  185,64 € au titre des frais pour moitié de l’état des lieux de sortie,

—  500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de la présente instance.

A l’appui de ses prétentions, M., [Z] fait valoir que les défendeurs ont réglé les loyers précédents, mais ont refusé de s’acquitter de celui de février 2025, alors que la remise des clés n’est intervenue que le 20 février 2025.

Il affirme en outre que Mme, [B] et M., [S] doivent prendre en charge le coût des dégradations locatives suivantes : remplacement de la cuvette des toilettes, et remise en état du jardin (tonte et élagage).

En défense, Mme, [Y], [B] et M., [H], [S], par leur Conseil, sollicitent du Juge, sur le fondement des dispositions des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, et 1728 du code civil, de :

— Débouter M., [C], [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Le condamner à leur régler la somme de 650 € en principal au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— Le condamner à leur régler la somme de 715 € au titre des pénalités provisoirement arrêtées au mois de janvier 2026 inclus,

— Le condamner à leur payer, à compter du mois de février 2026, une pénalité complémentaire de 65 € par mois, jusqu’au règlement intégral des sommes dues,

— Rappeler que le jugement à intervenir sera de droit assorti de l’exécution provisoire,

— Condamner M., [Z] à leur payer la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes en paiement

A- Sur l’indemnité d’occupation du mois de février 2025

Il résulte des dispositions des articles 122 du code de procédure civile, et 1355 du code civil que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. De plus, le principe de l’autorité de la chose jugée suppose de constater trois éléments d’identité : objet, cause et identité des parties.

En l’espèce, M., [Z] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 464,29 € au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Or, tel qu’il l’est évoqué au cours des débats à l’audience, le jugement rendu le 6 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection condamne solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à celle de libération effective des lieux et de remise des clés au bailleur.

Dès lors, force est de constater que le Juge a déjà statué sur la demande formée au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025, puisqu’il n’est pas contesté que les clés ont été remises au commissaire de justice le 20 février 2025.

En conséquence, la demande en paiement formée à ce titre sera jugée irrecevable pour cause d’autorité de chose jugée.

B- Sur les dégradations locatives

En application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 août 2009, lors de la prise à bail.

Un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice, en présence des locataires, le 20 février 2025.

Il est complété par :

— une facture en date du 23/04/2025 d’un montant de 1 107 € TTC, relative à la remise en état du jardin,

— un devis en date du 10/05/2025 d’un montant de 358,90 €, relatif au remplacement de la cuvette des WC.

Ainsi, il conviendra de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie, afin de vérifier la réalité des dégradations, et le coût de remise en état imputable aux locataires.

Sur l’entretien du jardin

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que lors de l’entrée, rien n’est mentionné concernant le jardin. Celui-ci ne figure d’ailleurs pas expressément sur le contrat de bail.

Néanmoins, lors de la sortie, le commissaire de justice mentionne, en présence de Mme, [B] et de M., [S] :

“ Le portillon est maintenu fermé par deux chaînes et des cadenas, la fixation est très dégradée.

Le jardin n’a pas été entretenu récemment, l’herbe a poussé et arrive au genou, les arbres ne sont pas entretenus, ils ne sont pas taillés depuis longtemps, le lierre les entoure, l’un d’entre eux est mort”.

Il n’est pas précisé que les défendeurs aient alors contesté avoir un usage exclusif du jardin.

Au contraire, il est indiqué que ces derniers remettent au commissaire de justice une clé de la porte donnant sur le jardin.

Par ailleurs, si Mme, [B] et M., [S] contestent désormais un usage exclusif effectif du jardin, il ressort de leurs propres écritures, reprises oralement lors de l’audience, qu’ils admettent qu’ils pouvaient avoir accès au jardin jouxtant le bien immobilier.

Surtout, il résulte du courrier que M., [S] a adressé à M., [Z] par lettre recommandée remise le 29 juin 2025, que celui-ci fait valoir avoir entretenu le jardin à ses frais, à raison d’une tonte par mois, pendant quinze ans.

Cela démontre bien que les consorts, [A] avaient, dans les faits, un usage exclusif de ce jardin, et l’ont entretenu tout au long du bail, le considérant manifestement inclus dans celui-ci. En effet, si tel n’avait pas été le cas, nul doute qu’ils auraient sollicité du bailleur qu’il assume cet entretien, au moins partiellement.

Ainsi, en application des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et de ses annexes, il sera jugé que l’entretien courant (tonte de la pelouse, taille et élagage des arbres et arbustes) était à la charge des locataires, de sorte que le coût de remise en état du jardin doit leur incomber.

En conséquence, il sera fait droit à la demande formée à ce titre, pour un montant de 1 079 €, conformément à la facture produite, et une fois déduit le coût du cadenas et de la chaîne, leur remplacement n’étant pas justifié par les éléments au dossier.

Sur le remplacement du WC

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que lors de l’entrée l’état du WC (sanitaire) était jugé “bon”.

Néanmoins, à la sortie, il est mentionné par le commissaire de justice : “La cuvette est très sale, je note une fuite. Lucarne et couvercle sont présents.”

Il est constant qu’en la matière, si le remplacement du WC a pour cause la vétusté, son coût est à la charge du propriétaire.

En revanche, s’il résulte d’un manque d’entretien, il incombe au locataire.

En l’espèce, l’état était décrit comme bon lors de la prise à bail.

Or, à la sortie, le commissaire de justice note qu’il est très sale et la présence d’une fuite. Il ressort donc que la dégradation est consécutive à un défaut d’entretien.

S’il est établi par un courrier en date du 16 janvier 2023 que les consorts, [B] et, [S] avaient déjà informé le bailleur d’une fuite sur le WC, ils ne démontrent pas avoir procédé à un quelconque entretien à ce titre depuis leur entrée dans les lieux en 2009.

Ainsi, il sera jugé que cette réparation doit être mise à leur charge, pour un montant de 358,90 € selon devis produit.

C- Sur la déduction du dépôt de garantie

Il résulte de tout ce qui précède que Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] sont solidairement redevables de la somme totale de 1 437,90 € (1 079 + 358,90).

Il convient d’en déduire la somme de 650 € correspondant au dépôt de garantie.

En conséquence, Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] seront solidairement condamnés à payer à M., [C], [Z] la somme de 787,90 €.

Le surplus des demandes de M., [Z], ainsi que les demandes reconventionnelles de Mme, [B] et de M., [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités, seront rejetés.

D- Sur le coût de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice

M., [C], [Z] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 185,64 € au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Or, il est constant que s’il est loisible au bailleur de faire établir cet acte par commissaire de justice, le coût doit être mis à sa charge, sauf à démontrer que les locataires aient refusé de procéder à un état des lieux de façon contradictoire.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

II- Sur les autres demandes

A- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance.

B- Sur les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M., [Z] ne justifiant d’aucun frais autre que ceux inclus dans les dépens, il n’y aura pas lieu à faire droit à la demande formée à ce titre.

C- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y aura pas lieu à écarter l’application de ces dispositions.

Le présent jugement sera donc exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

JUGE irrecevable la demande formée par M., [C], [Z] au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle,

CONDAMNE solidairement Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] à payer à M., [C], [Z] la somme de 787,90 € (sept-cent-quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-dix centimes),

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE M., [C], [Z] du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] de l’intégralité de leurs demandes,

DÉBOUTE M., [C], [Z] de la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [Y], [B] et M., [H], [S] au paiement des entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA JUGE