MINUTE N°25/02507

DOSSIER N° RG 25/00012 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7EF

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEURS :

Mme [H] [O]

29/31 Route de Darnétal

76000 ROUEN

représentée par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de

M. [M] [U]

29/31 Route de Darnétal

76000 ROUEN

représenté par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de

DEFENDERESSE :

Mme [S] [C]

29/31 Route de Darnétal

Appt Lot N° 60 Etage 5

76000 ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 mars 2024 et le 2 avril 2024, avec prise d’effet le 1er avril 2024, Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O], représentés par la SARL SANSON GESTION, ont donné à bail à Madame [S] [C] un logement meublé et une cave situés 29/31 route de Darnétal, étage 5, appartement 60, 76000 ROUEN, pour un loyer mensuel de 750 euros, outre une régularisation annuelle des charges.

Par acte de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer à Madame [C] le 19 juillet 2024, commandement de payer visant la clause résolutoire, la somme de 2.250 euros au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de six semaines.

Par notification électronique du 30 juillet 2024, Monsieur [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en référé, signifiée à étude le 13 février 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 17 février 2025, Monsieur [U] et Madame [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat par acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que Madame [S] [C] occupe le bien sans droit ni titre, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [C] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [S] [C] au paiement :

de la somme de 3.833,24 euros à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 janvier 2025, somme réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier, jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6.609,33 euros arrêtée au 1er mai 2025.

Au soutien de leurs prétentions et sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] font valoir que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines imparti par le commandement du 19 juillet 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Monsieur [M] [U] et [H] Madame [O] s’opposent à l’octroi des délais de paiement et font valoir que le dernier paiement date du 1er mars 2025 pour un montant de 500 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [S] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les pouvoirs du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [C], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale de résiliation du bail et d’expulsion

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En vertu l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions s’appliquent aussi aux contrats de logements meublés.

En l’espèce le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Le 19 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [S] [C], la somme de 2.250 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

La locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à l’expiration d’un délai de six semaines à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024, soit le 31 août 2024 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 31 août 2024, Madame [S] [C] est sans droit ni titre depuis cette date et ainsi cause un préjudice au bailleur

Il convient de réparer ce préjudice par la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [C] à son paiement à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, par la remise des clés.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail en date du 2 avril 2024 ainsi qu’un décompte actualisé faisant état au 1er mai 2025, d’une dette locative de 6.609,33 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Il ressort de ce décompte que ce montant comprend des frais dits «actes» pour un montant total de 99,05 euros. Ces frais ne constituant ni loyers, ni charges, il convient de les déduire de l’arriéré locatif réclamé.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] la somme de 6.510,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er mai 2025, mois de mai 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025 sur la somme de 3 833,24 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [S] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Emeline GUIBON-BONIN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mars 2024 et le 2 avril 2024 entre Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] d’une part, et Madame [S] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 29/31 route de Darnétal, étage 5, appartement 60, 76000 ROUEN sont réunies à la date du 31 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS la libération des lieux ;

ORDONNONS, qu’à défaut de départ volontaire de Madame [S] [C], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [C] à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] à compter du 31 août 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O], à titre provisionnel, la somme de 6.510,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025 sur la somme de 3.833,24 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de l’assignation du 13 février 2025 et sa notification à la préfecture le 17 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [H] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE