ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 27 Mai 2026

N° : /2026

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AFFAIRE : [R] [S] / [G] [M], [T] [I] épouse [M], [P] [A]

RG : 25/00318 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ECNR

NAC : 54G

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L’an deux mille vingt six et le vingt sept mai

Nous, [R] MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

Mme [R] [S],

née le 12 Septembre 1961 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

DEMANDERESSE D’UNE PART,

Et :

M. [G] [M],

né le 24 Décembre 1978 à [Localité 2] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Mme [T] [I] épouse [M],

née le 02 Mai 1989 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

M. [P] [A]

demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEURS D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 27 Mars 2026, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 mai 2014, Madame [R] [S] a acquis auprès de Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] (ci-après désignés les époux [M]) une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], cadastrée section NO n°[Cadastre 1] pour un prix de 195 000 €.

L’acte notarié stipule que l’immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux souscrite en Mairie de [Localité 4] en date du 22 mars 2012 et que les travaux de construction ont été réalisés en totalité par le vendeur, Monsieur [G] [M].

En 2020, Madame [R] [S] s’est plainte de l’apparition de désordres constitués par un affaissement du trottoir carrelé réalisé contre la façade côté jardin ainsi qu’un décollement du revêtement.

Madame [R] [S] s’est rapprochée de son assureur protection juridique, la MAIF, qui a mandaté un expert, Monsieur [X], du cabinet SARETEC.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise amiable le 22 octobre 2020, les époux [M] ont accepté d’indemniser Madame [R] [S] en procédant au règlement de la somme de 1 488,60 € et un constat d’accord a été régularisé entre les parties par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice.

Madame [R] [S] a confié la réalisation des travaux de reprise à Monsieur [P] [A].

Ultérieurement, Madame [R] [S] s’est plainte de nouveaux désordres et notamment d’un affaissement du trottoir lié à une mauvaise exécution des travaux de reprise confiés à Monsieur [P] [A].

Une nouvelle expertise amiable a été réalisée donnant lieu à un rapport en date du 18 novembre 2022.

Par acte d’assignation signifié le 23 juin 2023, Madame [S] a assigné les époux [M] ainsi que Monsieur [P] [A] devant le juge des référés aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance rendue le 10 novembre 2023, le juge des référés a fait droit à cette demande d’expertise. Monsieur [J] a été désigné en sa qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport définitif le 23 août 2024.

Par acte du 18 février 2025, Madame [R] [S] a fait assigner Monsieur [G] [M], Madame [T] [I] épouse [M] et Monsieur [P] [A] devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir indemnisation du préjudice subi au titre des travaux de reprise des désordres.

M. [P] [A] ne s’est pas constitué.

Par voie de conclusions d’incident du 21 juillet 2025, les époux [M] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes de Madame [S] formées à leur encontre pour prescription et défaut d’intérêt à agir.

Par dernières conclusions sur incident notifiées le 4 novembre 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] demandent au juge de la mise en état:

A titre principal, de déclarer les demandes présentées par Madame [R] [S] irrecevables car prescrites,

A titre subsidiaire, de déclarer Madame [R] [S] irrecevable à agir pour défaut d’intérêt à agir,

En tout état de cause, de condamner Madame [R] [S] à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre principal, sur la prescription de l’action de Madame [R] [S] et sur le fondement des articles 1641 et 1648 du code civil, les époux [M] affirment que le vice allégué tenant au défaut constructif des terrasses était connu par Madame [R] [S] dès 2020. Ils expliquent que le rapport d’expertise amiable du 18 novembre 2022 constate seulement une aggravation d’un désordre déjà connu. Selon eux, les vices sont révélés par l’expertise amiable du 22 octobre 2020 et donc l’action en garantie des vices cachés est prescrite depuis octobre 2022. Ils précisent que ce délai n’a pas été interrompu par le protocole d’accord signé entre les parties en ce qu’il ne constitue pas la reconnaissance de leur part d’un engagement quelconque, d’une responsabilité ou d’une obligation d’indemniser.

A titre subsidiaire, sur l’absence d’intérêt à agir de Madame [R] [S] et sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, les époux [M] font valoir qu’ils ont signé un protocole d’accord avec Madame [R] [S]. Ils indiquent que par ce protocole, ils se sont engagés à prendre en charge le coût des réparations en contrepartie de quoi, Madame [R] [S] a renoncé à tout recours contre eux. Ils soutiennent que les désordres dont se plaint Madame [S] correspondent au même vice ayant fait l’objet du constat d’accord.

Par dernières conclusions sur incident notifiées électroniquement le 10 février 2026, Madame [R] [S] sollicite du juge de la mise en état de :

Débouter Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] de leurs demandes,

Condamner Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] aux dépens,

Condamner Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [S] soutient que les désordres constatés par le rapport d’expertise amiable du 22 octobre 2020 et par le rapport de l’expert judiciaire du 23 août 2024 ne sont pas les mêmes. Elle affirme qu’il s’agit bien de nouveaux désordres, différents de ceux objet du protocole d’accord signé le 13 janvier 2022. Elle ajoute que le protocole d’accord qu’elle a signé avec les époux [M] vaut reconnaissance de responsabilité de leur part et que cette reconnaissance a interrompu le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés, tout comme son assignation en référé.

Sur l’absence d’intérêt à agir en raison de l’existence d’un protocole d’accord passé entre les époux [M] et elle, Madame [R] [S] indique que ce protocole portait sur l’indemnisation des désordres tels que révélés par le rapport amiable du 22 octobre 2020 et non pas sur les désordres nouvellement apparus en 2022, objet du rapport de l’expert judiciaire du 23 août 2024. Elle en conclut que la transaction préalablement établie entre les époux [M] et elle ne peut faire obstacle à une action dont le fondement est né ou s’est révélé postérieurement à la transaction.

L’incident fixé à l’audience du 27 mars 2026 a été mis en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir »

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est de jurisprudence constante que ce délai court non pas à compter de la simple apparition des désordres, mais à compter du moment où l’acquéreur a une connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.

En l’espèce, les époux [M] soutiennent que le point de départ du délai doit être fixé au 22 octobre 2020, date du premier rapport d’expertise amiable.

Le rapport d’expertise du 22 octobre 2020 a mis en évidence plusieurs désordres affectant les ouvrages extérieurs de l’immeuble.

S’agissant du trottoir carrelé côté jardin, l’expert a constaté un affaissement accompagné d’un décollement du revêtement, imputé à une absence de fondations suffisamment encastrées, générant un phénomène de tassement différentiel par rapport à la maison. Ce désordre a donné lieu à des travaux de reprise.

S’agissant du carrelage situé au droit de la porte de service du garage, il a été relevé une fissuration localisée, également rattachée à une problématique d’hétérogénéité des profondeurs de fondations entre les ouvrages.

Enfin, l’expert a constaté un léger affaissement de la terrasse par rapport à la maison au niveau de la façade de l’entrée, également imputé à cette même cause structurelle.

Il ressort de ces constatations que les désordres alors observés étaient appréhendés comme localisés et d’intensité limitée, sans que leur évolution ni leur extension à l’ensemble des ouvrages ne soient caractérisées.

Le rapport d’expertise du 18 novembre 2022 met toutefois en évidence une évolution significative de la situation.

L’expert constate en effet une aggravation du phénomène de tassement différentiel entre l’ensemble des terrasses et la maison, ainsi que l’apparition de décollements généralisés du revêtement carrelé, matérialisés par des zones présentant un son creux, tant sur la terrasse côté jardin que sur celle située côté entrée.

Il précise en outre que ce phénomène présente un caractère évolutif défavorable, susceptible de rendre les terrasses impropres à leur destination.

Il en résulte que les désordres initialement constatés en 2020, bien qu’ayant permis d’identifier une cause structurelle tenant à une hétérogénéité des profondeurs de fondations, ne permettaient pas d’appréhender l’ampleur réelle du vice, ni son caractère évolutif, ni la gravité de ses conséquences sur la stabilité et la fonctionnalité de la terrasse.

Il convient de relever que le chiffrage des travaux, initialement limité à une intervention sur le couloir de la terrasse en 2020, a été porté à un montant significativement plus élevé dans le cadre du rapport du 18 novembre 2022, lequel préconise une réfection complète des terrasses, ce qui confirme l’aggravation, l’évolution et l’ampleur réelle des désordres.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le vice, dans toute son étendue et ses conséquences, a été révélé par le deuxième rapport d’expertise amiable du 18 novembre 2022, de sorte que le point de départ du délai ne saurait être fixé à la date du premier rapport amiable.

Madame [R] [S] a ensuite saisi le juge des référés par assignation en date du 23 juin 2023 ayant donné lieu au prononcé d’une ordonnance le 10 novembre 2023 désignant un expert judiciaire. Cette mesure d’expertise a interrompu le délai de prescription.

L’assignation au fond a été délivrée le 18 février 2025 à la suite du rapport définitif de l’expert judiciaire du 23 août 2024, soit dans le délai de deux ans courant à compter de la révélation du vice et compte tenu de l’interruption résultant de la mesure d’expertise judiciaire.

Dès lors, l’action introduite par Madame [R] [S] sur le fondement des vices cachés n’est pas prescrite.

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

L’article 2044 définit la transaction comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2052 prévoit que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, les époux [M] soutiennent que Madame [R] [S] serait dépourvue d’intérêt à agir contre eux en raison de l’existence d’un protocole d’accord conclu le 13 janvier 2022, lequel aurait vocation à régler définitivement le litige relatif aux désordres affectant la terrasse, en contrepartie d’une renonciation à tout recours ultérieur.

Il ressort des termes du protocole que celui-ci porte sur le dallage extérieur à la maison. Ce constat d’accord a été conclu à la suite du rapport du 22 octobre 2020 qui se limitait à la constatation de certains désordres à certains endroits précis et qui ne préconisait que des travaux de reconstruction du trottoir pour un montant de 1 562 € TTC.

En revanche, les désordres invoqués dans le cadre de la présente instance, tels qu’ils résultent notamment du rapport d’expertise amiable du 18 novembre 2022 et du rapport d’expertise judiciaire du 23 août 2024, concernent une aggravation du tassement différentiel entre les terrasses et la maison ainsi que des phénomènes de décollement de plusieurs carreaux du revêtement.

Il résulte de l’analyse de ces deux expertises amiables que les désordres sont issus d’une même cause, à savoir une hétérogénéité de profondeurs des fondations. En revanche, le premier désordre concerne des zones très localisées de la terrasse, tandis que le second désordre concerne la situation globale entre « les terrasses et la maison ».

Ces désordres, postérieurs et distincts, ne sauraient être regardés comme entrant dans le champ de la transaction du 13 janvier 2022.

Dès lors, la transaction invoquée ne saurait priver Madame [R] [S] de son intérêt à agir.

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de leur fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

— Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] seront condamnés aux entiers dépens de l’incident.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M], parties condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à Madame [R] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 €.

Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés est recevable comme non prescrite,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

DIT que Madame [R] [S] dispose d’un intérêt à agir,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] à payer à Madame [R] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] aux dépens de l’incident,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026 avec injonction à Monsieur [G] [M] et Madame [T] [I] épouse [M] de conclure au fond.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT