DÉCISION DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00379 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGYH

NAC : 5AA

AFFAIRE : [G] [P] C/ [B] [V]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

Le 19 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M. [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 26 juillet 2023 à effet au 1er août 2023, M. [G] [P] a donné à bail à M. [B] [V] un appartement meublé n° 201, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 320 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par actes du 8 juillet 2025, M. [P] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, ainsi qu’un commandement de produire une assurance locative en cours de validité.

Ces actes ont été notifiés à la CCAPEX le 9 juillet 2025.

M. [P] a ensuite fait assigner en référé M. [V] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, la condamnation au paiement des sommes dues, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif de l’occupant, et la condamnation aux dépens ainsi qu’à une somme de 355 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 décembre 2025, M. [G] [P], comparant en personne, sollicite du Juge de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de M. [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner M. [V] à lui payer la somme provisionnelle de 2 252,33€, représentant les loyers et indemnités échus et impayés et les frais (décompte actualisé au 11 décembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 355 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance,

— Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

M. [P] maintient l’ensemble de ses demandes, et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Il fait valoir qu’un plan d’apurement prévoyant des mensualités de 150 euros n’a pas été respecté.

En défense, M. [B] [V], comparant, sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Il propose de régler la somme de 50 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

Il produit le justificatif du paiement de la somme de 320 € le 12/12/2025, ainsi que l’attestation d’assurance locative en cours.

Il explique avoir rencontré des problèmes financiers suite à une perte d’emploi, mais affirme avoir repris le paiement du loyer en décembre 2025.

Il ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il déclare percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 933 euros, au titre de l’allocation chômage.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire (pages 4 et 5), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 8 juillet 2025.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 9 septembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

De plus, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [P] produit un décompte actualisé au 11 décembre 2025, présentant un solde de la dette d’un montant de 2 880 €, dont il convient de retrancher les trois versements effectués par le débiteur en juillet, août et octobre 2025, pour un total de 960 €.

En outre, le défendeur justifie d’un paiement d’un montant de 320 € en date du 12 décembre 2025.

Ainsi, le solde de la dette s’élève à la somme de 1 600 € au jour de l’audience.

Ce montant n’est pas contesté par M. [V].

En conséquence, M. [B] [V] sera condamné à payer à M. [G] [P] la somme de 1 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 15 décembre 2025, à titre provisionnel.

La somme de 1 280 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 octobre 2025. Le surplus sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l’espèce, M. [V] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il déclare avoir repris le paiement du loyer courant par le versement de la somme de 320 € le 12 décembre 2025, et avoir contracté une assurance locative.

Il résulte du diagnostic social et financier que M. [V] a été licencié en novembre 2025 et qu’il est en attente du calcul de ses droits par France Travail.

Il a initialement proposé un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 150 € par mois, qui a été accepté par le bailleur, mais qu’il n’a pu mettre en oeuvre.

Il propose lors de l’audience un nouveau plan d’apurement, à hauteur de 50 € par mois, pendant 36 mois.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort que M. [V] ne justifie pas de ses ressources, et que le virement de 320 € effectué le 12 décembre 2025, soit trois jours avant l’audience, ne peut être considéré comme le paiement du loyer du mois en cours, le versement de celui-ci étant contractuellement exigé le 1er de chaque mois.

En outre, les pièces produites ne permettent pas d’établir que le locataire est en situation de régler la dette locative tel que proposé.

En conséquence, la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] sera condamné au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais listés dans le décompte produit, pour un montant 332,33 €.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’est pas justifié de frais engagés autres que ceux inclus dans les dépens, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2023, entre M. [G] [P] d’une part, et M. [B] [V] d’autre part, portant sur l’appartement meublé n° 201, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 septembre 2025,

DÉBOUTONS M. [B] [V] de sa demande en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS M. [B] [V] à payer à M. [G] [P], à titre provisionnel, la somme de 1 600 euros (mille six cents euros), au titre des loyers, charges et indemnités impayés et échus au 15 décembre 2025,

DISONS que la somme de 1 280 € est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025 ; que le surplus est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS M. [B] [V] à payer à M. [G] [P] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 9 septembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DÉBOUTONS M. [G] [P] de la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [B] [V] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE