TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

N° Minute : 25/425

N° RG 24/00969 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DIGU

Plaidoirie le 20 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : Madame Catherine MOTTIN

en présence de Mme [M] [H] auditrice de justice

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I]

128 Rue du Sauzai, Le Sauzai – Bât. A

38110 LA TOUR DU PIN

non comparant, ni représenté

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [S] [I]

128 Rue du Sauzai, Le Sauzai – Bât. A

38110 LA TOUR DU PIN

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 22 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 5 avril 2017, consenti par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, monsieur [T] [I] et madame [S] [I] ont pris en location un logement situé 28 rue de Sauzai 38110 La Tour-du-Pin en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 343,07 €.

Par contrat de bail daté du 13 septembre 2023, madame [S] [I] a pris seule en location un garage situé à la même adresse, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 43,06 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, remis à personne s’agissant de monsieur [T] [I] et remis à domicile concernant madame [S] [I], la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES leur a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 271,54 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a signalé le 29 avril 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés des époux [I] et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, remis à personne s’agissant de madame [S] [I] et remis à domicile concernant monsieur [T] [I] et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit des deux baux conclus le 5 avril 2017 et le 13 septembre 2023 ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation des baux compte tenu des manquements réitérés des locataires à leurs obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

• ordonner l’expulsion des époux [I] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est;

• condamner solidairement les époux [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 107,20 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 3 juillet 2024, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 2 271,54 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux ;

• Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [I] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’ordonnance rendue par la juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en date du 3 décembre 2024 a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse fournisse des décomptes actualisés et séparés pour le logement et pour le garage.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025, en présence de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 606,94 € pour le logement et 94,57 € pour le garage suivant décomptes arrêtés au 19 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [S] [I] qui a comparu en personne n’a pas contesté l’existence des baux ni la régularité des actes de procédures mentionnant le prénom [N] en lieu et place du prénom [S]. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement et la suspension des clauses résolutoires. Elle indique avoir réglé la somme de 300 euros au mois de mai ainsi qu’un virement de la somme de 1000 euros au moment du décompte actualisé.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [T] [I] n’a comparu ni en personne ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition des clauses résolutoires insérées dans deux contrats de baux et un des défendeurs qui a été régulièrement cité n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 14 mai 2024.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés des époux [I] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 19 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 5 avril 2017 entre les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que les époux [I] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer aux époux [I], le 26 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES .

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le bail concernant le logement et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 juin 2024.

S’agissant du garage, le bail conclu le 13 septembre 2023 entre la demanderesse et madame [S] [I] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte en date du 9 avril 2025 qui établit que madame [S] [I] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer aux époux [I] alors que seule madame [S] [I] est titulaire du bail concernant le garage, le 26 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du garage.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le bail concernant le garage et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 juin 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 19 juin 2025 à la somme de 287,50 € pour le logement et 94,57 € pour le garage hors frais de procédure, au paiement de laquelle les époux [I] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation des baux doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation des baux.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses des baux.

Les époux [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, seulement en ce qui concerne le logement à usage d’habitation, à compter de la résiliation du bail, intervenue le 27 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Concernant le garage, madame [S] [I] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du garage, intervenue le 27 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Ces indemnités d’occupation produiront, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la position du bailleur et aux déclarations de la défenderesse à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES pourra faire procéder à l’expulsion des époux [I] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement ainsi que du garage, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et les époux [I] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement et madame [S] [I] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre du garage, tenus de payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un des époux ayant pour objet l’entretien du ménage oblige l’autre solidairement.

L’union maritale de monsieur [T] [I] et madame [S] [I] n’étant pas contestée, ils seront tenus solidairement pour l’ensemble de leurs engagements jusqu’à la fin du bail concernant le logement ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Les époux [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 5 avril 2017 liant les parties à la date du 27 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 13 septembre 2023 liant la société d’Habitation des Alpes et madame [S] [I] à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [I] et madame [S] [I] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, la somme de 287,50 € hors frais de procédure correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 27 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE madame [S] [I] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, la somme de 94,57 € hors frais de procédure correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du garage au 27 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [T] [I] et madame [S] [I] pourront s’acquitter de la dette du logement par des versements mensuels de 24 € avant le 15 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [S] [I] pourra s’acquitter de la dette du garage par des versements mensuels de 8 € avant le 15 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ces délais les effets des clauses résolutoires ;

DIT que les clauses résolutoires seront privées d’effet si les locataires se libèrent des dettes dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde des dettes deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition des clauses résolutoires, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer aux contrats de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [I] et madame [S] [I] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation concernant le logement comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE madame [S] [I] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation concernant le garage comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [T] [I] et madame [S] [I] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [T] [I] et madame [S] [I] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 28 rue de Sauzai 38110 La Tour-du-Pin ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [S] [I] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du garage situé 28 rue de Sauzai 38110 La Tour-du-Pin ;

DEBOUTE la société d’Habitation des Alpes de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [I] et madame [S] [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION