TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03301

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIBD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 10]

C/

[O] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [W] [K], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 janvier 2000, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [B] un appartement à usage d’habitation n°678 situé [Adresse 7], à [Localité 11].

Par ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] le 12 avril 2019 ledit bail a été résilié.

La dette ayant été soldée postérieurement à l’ordonnance, un nouveau bail portant sur le même logement a été signé le 3 septembre 2020 entre les parties, pour un loyer mensuel de 291,14 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,97 euros.

Le 23 juin 2023, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation de plein droit du bail, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement provisionnel :

— de la somme de 1.379,74 euros, et des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charg, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT représenté par Madame [W] [K], Chargée judiciaire contentieux, valablement munie d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.675,43 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. Le demandeur précise que Monsieur [O] [B] n’a pas repris le paiement du loyer.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 9 août 2024, Monsieur [O] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le nouveau bail conclu le 03 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 569,85 euros a été signifié le 23 juin 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 138,43 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2023.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 août 2023 et Monsieur [O] [B] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [O] [B] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT ne justifiant nullement de la mauvaise foi nécessaire à une expulsion immédiate et sans délai. L’expulsion de Monsieur [O] [B] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [O] [B] reste devoir la somme de 1.469,69 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des pénalités d’enquêtes biennales (205,74 = 7,62 x 27) non justifiées au dossier.

Monsieur [O] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.469,69 euros.

Monsieur [O] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 août 2023 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Monsieur [O] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 septembre 2020 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [O] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°678) situé [Adresse 3] [Localité 1] sont réunies à la date du 24 août 2023 ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.469,69 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,