N° RG 25/00164 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY5

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [T], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 20 Mars 2025

Première audience : 22 Mai 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : par défaut en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY5

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [F] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 17 décembre 2018 à effet du 20 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 243,43€ hors charge.

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 20 décembre 2018 et, le locataire ayant résilié le bail, un état des lieux de sortie a été dressé le 11 octobre 2024 lors duquel Monsieur [F] [B] était présent.

Suite au départ du locataire le 11 octobre 2024, des loyers et des charges sont demeurés impayés. En outre, des dégradations ayant été constatées par le bailleur, ce dernier a sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement auprès de Monsieur [F] [B].

Faute d’accord amiable, la société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [F] [B] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 lui demandant de bien vouloir:

Condamner Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 995,64€ au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des réparations locatives avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,Condamner Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 260€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la Société LOGISSIA, représentée par Monsieur [T], dûment muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes figurant dans l’assignation et a précisé que la dette se compose de loyers et de charges impayées à hauteur de 37,19€ et de réparations locatives à hauteur de 958,45€.

Bien que régulièrement convoqué par assignation délivrée à Etude, Monsieur [F] [B] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par assignation délivrée à Etude.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

a) de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus;

e) de laisser l’accès au lieux pour la réalisation des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.

Et selon l’article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

La Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [B] restait devoir la somme de 37,19€ après son départ du logement, au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 21 mars 2025), après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie.

Monsieur [F] [B] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 37,19€ avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 20 décembre 2018 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général. En revanche, l’état des lieux de sortie dressé le 11 octobre 2024, soit 5 années et 9 mois après l’état d’entrée dans les lieux, mentionne plusieurs dégradations.

Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement:

— s’agissant de l’entrée : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que la peinture des murs est mal appliquée, nécessitant la réfection des murs.

— s’agissant de la cuisine : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le bouchon de gaz est manquant, la peinture des murs, du plafond, des portes et du placard sous évier est mal appliquée.

— s’agissant du séjour : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que la peinture du plafond et d’une porte sont dégradées.

— s’agissant de la salle de bain: l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que la peinture des murs est mal appliquée.

— s’agissant de la chambre 1: l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le sol est taché, la peinture du plafond est taché et la peinture de la porte est mal appliquée.

— s’agissant de la chambre 2: l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le sol est taché, le papier peint des murs est mal appliqué et la poignée de la porte est manquante.

— s’agissant de la cave: l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le sol est encombré.

— s’agissant du dégagement : l’état des lieux d’entrée mentionne que l’extérieur est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le papier peint des murs est griffé.

Les autres pièces du logement n’ont pas fait l’objet de facturation au titre des réparations locatives.

Pour justifier des sommes demandées, la Société LOGISSIA verse aux débats le barème des réparations locatives aux termes duquel il est facturé la somme de 958,45€ pour la réfection du logement.

Au regard des précédentes observations, notamment des justificatifs versés aux débats et le fait que lors de l’audience Monsieur [F] [B] non comparant, n’a pas contesté le montant des réparations locatives, l’indemnisation de la Société LOGISSIA au titre des différentes dégradations sera fixée à la somme de 958,45€.

Monsieur [F] [B] sera donc condamné à payer à la Société LOGISSIA la somme totale de 958,45€ au titre des réparations locatives.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la Société LOGISSIA sollicite la condamnation de Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la Société LOGISSIA.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [F] [B] sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de rejeter la demande formulée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable et bien fondée la demande en paiement de la Société LOGISSIA dirigée à l’encontre de Monsieur [F] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la Société LOGISSIA la somme de 37,19€ au titre des loyers et des charges impayés avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la Société LOGISSIA la somme de 958,45€ au titre des réparations locatives avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des contentieux de la protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION