TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 31 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 24/01706 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6DG

NAC : 30B

FE-CCC délivrées le :________

à :

la SELARL HKH AVOCATS

Jugement Rendu le 31 Juillet 2025

ENTRE :

S.A.S. GROUPE CONSEILS ASSOCIES 344 397 997, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux dommiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. ATIBAT 893 917 856, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 octobre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 23 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 Juillet 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, la société GROUPE CONSEILS ASSOCIES a donné à bail à la SASU ABITAT un local à usage de bureaux d’une superficie de 12 m² dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91), moyennant un loyer annuel et hors taxes et hors charges de 3 000 € HT, et ce pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives débutant le 16 octobre 2020 pour se terminer le 15 octobre 2029.

Par suite d’impayés et après une mise en demeure infructueuse, la société GROUPE CONSEILS ASSOCIES a fait délivrer à sa locataire un premier commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 novembre 2022.

Après une période de régularisation, de nouveaux impayés sont survenus à compter de février 2023, de sorte que la bailleresse a fait délivrer à la SAS ATIBAT un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juillet 2023.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 04 mars 2024, la société GROUPE CONSEILS ASSOCIES a fait assigner la SAS ATIBAT devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Elle demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

— déclarer la société GROUPE CONSEIL ASSOCIES recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties et voir en conséquence la résiliation de plein droit du bail constatée,

Subsidiairement, par application des articles 1224 à 1229 du code civil, et si par extraordinaire le tribunal estimait que la clause résolutoire n’est pas acquise :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail,

— ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la société ATIBAT, ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (91), et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— autoriser la société GROUPE CONSEIL ASSOCIES à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société ATIBAT à payer à la société GROUPE CONSEIL ASSOCIES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juillet 2023 la somme de 4 892,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023,

— condamner la société ATIBAT à payer à la société GROUPE CONSEIL ASSOCIES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit 528 euros, à compter du 1er janvier 2024, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— condamner la société ATIBAT à payer à la société GROUPE CONSEIL ASSOCIES la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner la société ATIBAT aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 18 novembre 2022 et 26 juillet 2023.

* * *

Pour un exposé exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la SASU ATIBAT n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 octobre 2024.

A l’audience de plaidoiries à juge unique du 23 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations de la locataire, et notamment de paiement du loyer et des charges.

La SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer en date du 26 juillet 2023 visant la clause résolutoire et faisant état d’une dette locative de 1 666,87 € au titre des loyers impayés entre janvier et juillet 2023, outre des frais d’avocat (240 €) et sommes comptabilisées « com. impayé » (6 x 20 €), soit un total de 2 022,87 €.

La défenderesse n’est pas venue justifier, comme il lui appartenait, d’une régularisation de la totalité de l’arriéré de loyers impayés dans le mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 27 août 2023 et d’ordonner l’expulsion de la locataire dans les conditions définies ci-après, au dispositif du jugement, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des loyers impayés

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de de 4 892,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023.

Au regard des éléments produits et tout particulièrement du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de créance, arrêté au 31 décembre 2023, il est justifié des loyers, parking compris, jusqu’à la date du commandement de payer.

En effet, il résulte des termes mêmes du bail que le montant du loyer hors taxes est de 3 000,00 € annuel, payable en douze termes mensuels égaux, soit 250 € de loyer mensuel, outre 45 € de parking.

Ce contrat prévoit par ailleurs que " les charges locatives traditionnelles entretien des parties communes, sanitaires, espaces verts, sont inclus dans la présente location à forfait. Les autres éléments de confort (télésurveillance-Elis-relevage de courrier, etc.) ne sont pas inclus dans la location à forfait (…) et non inclus dans la location à forfait : Le chauffage électrique et d’une manière plus générale l’électricité et l’eau, et l’entretien de l’installation téléphonique feront l’objet d’une répartition pour leur montant exact au prorata des surfaces utilisées (…) ".

Or, il n’est fourni aucun justificatif pour le surplus des sommes enregistrées au titre des loyers impayés, étant en effet relevé que le décompte du 31 décembre 2023, qui est un extrait du grand livre de la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES, enregistre des loyers mensuels compris entre 528 € et 576 €, incluant à l’évidence des charges et taxes, puisque le loyer mensuel hors charges et taxes s’élève, comme il vient d’être dit, à 295 €.

Il n’est pas davantage justifié des sommes enregistrées au titre des frais d’avocat, des « com. impayé » et frais d’huissier, sommes qui, en tout état de cause, n’ont pas à être comptabilisées au titre de la dette locative.

Enfin, s’agissant du surplus de la demande relative aux loyers postérieurs au 27 août 2023, dès lors que la SAS ATIBAT n’est pas constituée à la présente procédure, il ne saurait, en application de l’article 16 du code de procédure civile, être tenu compte des échéances postérieures au commandement de payer au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence de ce qui précède, la SAS ATIBAT sera condamnée au paiement des loyers arrêtés au 27 août 2023, soit la somme de 2 360 € (8 x 295 €), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date du commandement de payer, le surplus de la demande à ce titre étant rejeté.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

La demanderesse peut prétendre à une indemnité d’occupation pour l’occupation des lieux au-delà de la résiliation du bail par le présent jugement.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer son montant à une somme compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

Cette indemnité sera donc fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges, à compter du 27 août 2023, date de résolution du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ATIBAT, qui succombe, seront condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS ATIBAT sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 1 000,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition, au 27 août 2023, de la clause résolutoire du bail consenti le 16 octobre 2020 par la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES à la SASU ATIBAT portant sur un local à usage de bureaux d’une superficie de 12 m² dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91),

ORDONNE à la SASU ATIBAT et à tous occupants de son chef de libérer le local sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91) dans les quinze jours suivant la date à laquelle la présente décision sera signifiée ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de la SASU ATIBAT et de tous occupants de son chef, du local sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91), si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU ATIBAT à payer à la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES, la somme de deux-mille-trois-cents-soixante euros (2 360 €) au titre des loyers impayés arrêtés au 27 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date du commandement de payer ;

CONDAMNE la SASU ATIBAT à payer à la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES une indemnité mensuelle d’occupation du même montant que le loyer contractuel majoré des charges contractuelles à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux caractérisée par l’expulsion de l’occupante ou la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU ATIBAT aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SASU ATIBAT à payer à la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES la somme de mille euros (1 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAS GROUPE CONSEILS ASSOCIES ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et rendu le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors de la mise à disposition, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT