TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/01268 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWET

N° de MINUTE 25/904

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître [J], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEUR

SCI SALENGROS

[Adresse 7]

[Localité 10]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 24 mai 2023, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a :

— condamné la SCI SALENGROS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) la somme de 9 705,98 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 4856,02 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

— rejeté la demande de délais de paiement présentée par la SCI SALENGROS ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) de sa demande de dommages et intérêts;

— condamner la SCI SALENGROS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] BONDY (93) la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 93140 [Adresse 12] a assigné la SCI SALENGROS devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— condamner la SCI SALENGROS au paiement de la somme de 27 573,21 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI SALENGROS au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI SALENGROS au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI SALENGROS n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 07 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 10 octobre 2024 qui a été reportée au 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal puis au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la SCI SALENGRO, assignée par acte de commissaire de justice du 1er février 2024 signifié à étude n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

De plus, l’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter et qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un extrait societe.com de la société SCI SALENGROS daté du 15 janvier 2024 ;

— un tableau de décompte non daté distinguant les sommes dues au titre du jugement du 24 mai 2023 avec imputation de paiements de la SCI SALENGROS et les sommes dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2024 ;

— des appels de provisions datés du 19 septembre 2022 au 15 décembre 2023 au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024 ;

— le jugement rendu le 24 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY au titre des charges arrêtées au 1re juillet 2022 appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus ;

— une lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 janvier 2024 de mise en demeure avec la preuve de dépôt ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le contrat de syndic conclu le 20 avril 2022 pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025.

Dans son assignation, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 93140 BONDY indique que la SCI SALENGROS est propriétaire indivis, alors que la matrice cadastrale ne mentionne aucune indivision.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13] ne produit pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et ne justifie pas de l’absence de recours exercé contre les assemblées générales des 20 avril 2022 et 06 juin 2023.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 93140 BONDY ne verse aux débats aucun extrait du grand livre de la copropriété relatif au compte copropriétaire de la SCI SALENGROS et aucun compte copropriétaire et se limite à produire un tableau qu’elle a elle-même réalisé et qui n’est corroboré par aucune autre pièce comptable.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 93140 BONDY ne justifie pas du bien-fondé de l’imputation des paiements réalisés par la SCI SALENGROS sur les causes du jugement rendu le 24 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande de charges de copropriété et en sera déboutée.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 93140 BONDY ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de la SCI SALENGROS.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de paiement de charges de copropriété ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 8] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART