N° RG 24/00337 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVI

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

_________________

DEMANDEUR

Madame [J] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e GIARD, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, représenté par M^e GASNIER, substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-2204 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par M^e GASNIER, substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-2207 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 28 Juin 2024

Première audience : 20 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

_________________

Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVI

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [J] [T], épouse [F], a donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2], par contrat du 30 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 650€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [T], épouse [F], a fait signifier le 17 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [J] [T], épouse [F], a ensuite fait assigner Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 juin 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R],condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3.650€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] au paiement de la somme de 260€ de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Madame [J] [T], épouse [F], est représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail en date du 30 juillet 2023 liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges locatives à compter du 17 juin 2024,

— dire que Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, les lieux occupés sans droit ni titre à compter de la signification de la décision à venir,

— dire qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique,

— condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à payer à Madame [J] [T], épouse [F], la somme de 4.035€ correspondant aux loyers et charges dus au 3 avril 2025,

— condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à verser à Madame [J] [T], épouse [F], la somme de 260€ en réparation du préjudice du fait du non-paiement des loyers,

En conséquence

— débouter Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à verser à Madame [J] [T], épouse [F], la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [T], épouse [F], fait valoir que la clause résolutoire est acquise de plein droit. Elle estime que c’est à tort que Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] se prévalent d’un préjudice de jouissance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] sont représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions n°3, ils demandent au Tribunal de :

— débouter Madame [J] [T], épouse [F], de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner Madame [J] [T], épouse [F], à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] la somme d’un montant de 1.700€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance (somme arrêtée au 30 décembre 2024, donc à parfaire),

— ordonner la compensation de la somme à laquelle seraient condamnés Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à verser à Madame [J] [T], épouse [F], et la somme à laquelle sera condamnée Madame [J] [T], épouse [F], à verser à Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R],

— octroyer les plus larges délais de paiement à Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R],

— dire que, dans le délai qui sera accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— tirer toutes les conséquences utiles de la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers de l’Orne le 27 juin 2024, décision confirmée par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alençon suivant jugement en date du 27 décembre 2024,

— condamner Madame [J] [T], épouse [F], à payer à Maître Céline GASNIER la somme d’un montant de 1.500€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Madame [J] [T], épouse [F], aux entiers dépens,

— débouter Madame [J] [T], épouse [F], de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] au paiement de la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entuers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] font valoir qu’ils sont de bonne foi. Ils exposent que de nombreux désordres existent dans le domicile litigieux et que Madame [J] [T], épouse [F], n’a jamais fait effectuer les travaux nécessaires en vue de remédier aux difficultés rencontrées. Ils demandent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, faisant valoir que leur situation financière est précaire. Ils précisent avoir repris le paiement du loyer et que la commission de surendettement a statué en février 2025 en faveur d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette locative serait donc éteinte.

Les parties ont fait parvenir des notes en cours de délibéré. Cependant, aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, il n’en sera pas tenu compte dans le prononcé du présent jugement.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] [T], épouse [F], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail litigieux a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023. Le texte antérieur prévoyait que la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Pour autant le bail litigieux faisant référence à un délai de deux mois, il y a lieu d’appliquer la loi des parties.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 30 juillet 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe « Article 7 – Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2.810,00€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024, le bail litigieux, bien que postérieur à l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, faisant référence à un délai de deux mois, la loi des parties s’appliquant.

Le fait que les locataires justifient avoir déposé un dossier de surendettement le 10 mai 2024 ne fait pas obstacle à la possibilité, pour la bailleresse, de demander l’expulsion des locataires, la décision de recevabilité à la procédure de surendettement survenant le 27 juin 2024, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2024, étant sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que les locataires n’ont pas réglé le loyer pendant plusieurs mois. Ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pour autant, Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] ne justifient pas, au vu de leurs ressources, être en situation de régler leur dette locative.

La bailleresse s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Madame [J] [T], épouse [F], produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.035€ à la date du 4 avril 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025.

Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En outre, le fait que la commission de surendettement ait prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ne fait pas obstacle à la possibilité, pour Madame [J] [T], épouse [F], d’obtenir un titre exécutoire, et ce d’autant plus que la décision de la commission a été contestée et que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’est pas définitif.

De sorte que Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] seront condamnés solidairement à verser à la Madame [J] [T], épouse [F], cette somme de 4.035€ en deniers et quittance pour tenir compte des sommes versées.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles des locataires :

Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] sollicitent la condamnation de Madame [J] [T], épouse [F], à leur payer la somme d’un montant de 1.700€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Pour autant, Madame [J] [T], épouse [F], verse aux débats les éléments justifiant qu’à chaque demande de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R], elle a agi avec diligence en faisant intervenir un professionnel pour remédier aux difficultés rencontrées.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [J] [T], épouse [F], sollicite la condamnation de Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Madame [J] [T], épouse [F].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [T], épouse [F], les locataires seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2023 entre Madame [J] [T], épouse [F], d’une part et Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à verser à Madame [J] [T], épouse [F], la somme de 4.035€ (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant le loyer de mars 2025) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à payer à Madame [J] [T], épouse [F], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et en subissant les augmentations légales à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [J] [T], épouse [F], de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] à verser à Madame [J] [T], épouse [F], une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [X] [R] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE