N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIA

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 5]

Madame [W] [B] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

Non comparants, représentés par M^e GASNIER substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 27 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIA

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [O] [B] a donné à bail à Madame [S] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] par acte sous seing privé du 12 août 2008 à effet du 1er septembre 2008, pour un loyer mensuel de 600€ hors charge.

Monsieur [O] [B] est décédé le 23 août 2010.

C’est à ce titre que Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] viennent désormais aux droits de Monsieur [O] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] ont fait signifier le 17 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] ont ensuite fait assigner Madame [S] [C] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] le 27 janvier 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [C],condamner Madame [S] [C] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 9.418,75€ outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Madame [S] [C] au paiement de la somme de 500€ à titre de dommages-intérêts,condamner Madame [S] [C] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] étaient représentés par leur conseil. Le dossier a été déposé.

Bien qu’assignée à Etude, Madame [S] [C] n’était ni présente ni représentée. Elle n’avait pas fait connaître les motifs de son absence.

Par jugement du 15 mai 2025, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON a ordonné la réouverture des débats au 6 juin 2025 et a sursi à statuer sur les demandes de Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] dans l’attente des explications des parties, notamment sur les justificatifs de leur qualité à agir.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] sont représentés par leur conseil. Le dossier a été déposé.

Bien qu’avisée de la date de l’audience par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [S] [C] n’est ni présente ni représentée. Elle a cependant fait parvenir un mail pendant l’audience, mail aux termes duquel elle ne sollicite pas le renvoi de l’examen du dossier.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir des demandeurs :

Dans le cadre de la réouverture des débats, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] produisent l’acte de décès de Monsieur [O] [B] dressé le 23 août 2010 ainsi que l’acte de notoriété dressé le 4 octobre 2010.

Ces éléments permettent de constater que Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] ont la qualité d’ayants-droits de Monsieur [O] [B].

Par conséquent, ils justifient de leur qualité à agir.

Leur action est recevable.

Sur l’absence de la défenderesse à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Madame [S] [C] n’a pas comparu bien qu’elle ait été régulièrement convoquée par voie d’assignation délivrée à Etude.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 12 août 2008 à effet du 1er septembre 2008 contient une clause résolutoire (paragraphe « XII. – Clause résolutoire – Clauses pénales ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.875,01€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que la locataire ne paie plus le loyer depuis le mois de janvier 2024. Dans ces conditions, la locataire, qui ne justifie pas qu’elle est en situation de régler sa dette locative, n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [S] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [S] [C] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11.011,32€ à la date du 20 mai 2025, incluant le loyer du mois de mai 2025.

Madame [S] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] cette somme de 11.011,32€.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] sollicitent la condamnation de Madame [S] [C] à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B].

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] la locataire sera condamnée à leur verser une somme totale de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] recevables à agir en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [O] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2008 à effet du 1er septembre 2008 entre Monsieur [O] [B] d’une part et Madame [S] [C] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [C] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à verser à Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] la somme de 11.011,32€ (décompte arrêté au 20 mai 2025, incluant le loyer demai 2025), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à verser à Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [B] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE