TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/54768 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73PB

N° : 2

Assignation du :

06 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 novembre 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SGM ATHENA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSE

La S.A.S. SPECTRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Yoann ALLARD, avocat au barreau de PARIS – #D0152

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 06 juin 2025, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé du 6 octobre 2020, la société des Grands Magasins a donné à bail commercial à Monsieur [R] [C] et Monsieur [M] [C] pour le compte d’une société à constituer, pour une durée de 10 années, un local n°B 12 situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 17.000 euros HT, payable par mois d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la société SGM Athena venant aux droits de la société des Grands magasins a assigné la société Spectre en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Spectre ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Spectre,

— la condamnation de la société Spectre à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de10.537,20 euros majorée de 10% avec intérêts au taux légal majoré de 500 points, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés,

— la condamnation de la société Spectre au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses, majoré de 10%,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société Spectre au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 3 octobre 2025, la société SGM Athena, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais.

A l’appui de ses prétentions, elle nie toute contestation sérieuse, soulignant n’être tenue à aucune clause de commercialité et qu’aucun élément produit ne démontrerait l’exception d’inexécution.

Elle précise qu’aucun élément comptable n’est produit à l’appui de la demande de délais.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société Spectre soulève l’existence de contestations sérieuses et sollicite le déboutée de la demanderesse. A titre subsidiaire, elle solllicite des délais de paiement sur 24 mois.

A l’appui de ses prétentions, la société Spectre fait part des manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles et se prévaut de l’exception d’inexécution.

Elle indique que la climatisation réversible du centre commercial était défectueuse, que la bailleresse ne s’est jamais engagée dans une opération d’animation, promotion ou communication ce qui a entraîné une chute de l’attractivité du centre.

Elle se prévaut d’un accord oral intervenu le 3 septembre 2025 selon laquelle la bailleresse acceptait d’annuler la moitié de la dette et de diminuer son loyer.

Elle précise avoir toujours réglé régulièrement son loyer jusqu’aux difficultés actuelles rencontrées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il résulte des termes du contrat en son article 5.2 que la bailleresse n’a à garantir aucune commercialité du centre, celui-ci étant soumis aux aléas économiques, à l’évolution des technologies et des habitudes des consommateurs.

L’article 16 relatif à la promotion commerciale collective du centre précise que le preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre resonsabilité la commercialité du centre et reconnaît que le bailleur n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ces actions de promotion et d’animations commerciales, le preneur dégageant le bailleur de toute responsabilité à cet égard.

Par ailleurs, la société Spectre ne justifie pas d’éléments défaillants tels que la climatisation réversible démontrant l’impossibilité d’exploitation du local.

Dans ces conditions, les contestations sérieuses soulevées ne pourront être retenues.

Aux termes de l’article 23 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 14 mars 2025, la société SGM Athena a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si aucune pièce comptable n’est effectivement produite, il résulte de l’étude du décompte locatif que le preneur s’est toujours montré régulier dans le paiement des loyers par le passé.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif. En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et la majoration du taux d’intérêt, du loyer, et du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société SGM Athena n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.032,58 euros au terme d’octobre 2025.

La société Spectre sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 22.032,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Spectre qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Spectre à payer à la société SGM Athena une provision de 22.032,58 euros (vingt deux mille trente deux euros cinquante huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme d’octrobre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société Spectre un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 900 euros (neuf cents euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Spectre devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société Spectre à payer à la société SGM Athena une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons la société SGM Athena de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la société AGM Athena de sa demande de majoration du taux d’intérêt;

Déboutons la société AGM Athena de sa demande de majoration du loyer;

Déboutons la société AGM Athena de sa demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la société AGM Athena de sa demande de conservation du dépôt de garantie;

Condamnons la société Spectre, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mars 2025;

Condamnons la société Spectre au paiement à la société SGM Athena de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à Paris le 07 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY