TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [P],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIBER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10154 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBICD

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

[Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIBER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10154 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBICD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2004, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] (6ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 714,97 euros et d’une provision pour charges de 205 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 997,98 euros au titre de l’arriéré locatif au 06 août 2025 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [P] le 14 août 2025.

Par acte du commissaire de justice du 30 octobre 2025 remis à étude, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné Mme [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence qu’elle devra quitter les lieux et tout occupant de son chef ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [P] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressé à ses risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 4 017,09 euros au titre des loyers dus, outre les intérêts de retard,

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,

— la condamner à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, l’assignation, la notification à la préfecture et tout acte rendu nécessaire par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 février 2026, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique que la dette locative, actualisée au 12 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, a diminué et s’élève désormais à 1 220, 36 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [P] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Elle indique avoir retrouvé un travail lui assurant 1 380 euros de revenus mensuels. Elle bénéficie en outre d’une aide financière de la part de son fils de 25 ans.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 997,98 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique du décompte établi au 12 février 2026 que le loyer courant a été réglé pour l’échéance de janvier 2026. Par ailleurs, il est établi par le même document que le montant de la dette a baissé de manière significative depuis la délivrance de l’assignation et que, la locataire ayant retrouvé un emploi rémunéré à 1 380 euros environ, il y a lieu de considérer qu’elle pourra raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette sur une période de 8 mois, d’autant qu’elle reçoit une aide de son fils de 25 ans qui vit au domicile.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter du solde de la dette locative de 1 220,36 euros, arrêtée au 12 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement à titre de provision de la dette locative et d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, Mme [D] [P] lui devait la somme de 1 220,36 euros, soustraction faite des frais de procédure, avec les intérêts légaux à compter du 06 août 2025.

Mme [D] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant ou établissant un paiement libératoire, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire. En cas de défaut de paiement du loyer courant et de la mensualité due au titre de la dette locative, la clause résolutoire sera acquise et elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [D] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de laisser à la charge de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juillet 2004 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [D] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (6ème étage) est résilié depuis le 13 octobre 2025 à minuit,

CONDAMNONS Mme [D] [P] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 1 220,36 euros (mille deux cent vingt euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec les intérêts légaux à compter du 06 août 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Mme [D] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [P],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 octobre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et la bailleresse est déboutée de sa demande de séquestre des meubles et objets mobiliers,

Mme [D] [P] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à la bailleresse ou son mandataire,

CONDAMNONS Mme [D] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025 et celui de l’assignation du 30 octobre 2025.

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge