N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6I

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6I

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par pouvoir par Mme [B] [X]

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 1]

Comparante

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 24 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6I

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] ont donné à bail à Monsieur [I] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 646€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] ont fait signifier le 29 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] le 24 janvier 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 décembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [M],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [M],condamner Monsieur [I] [M] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 719,94€, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [I] [M] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Madame [B] [X] est présente. Elle est munie d’un pouvoir pour représenter Monsieur [U] [X]. Les bailleurs maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.141,70€ au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Bien qu’assigné à Etude, Monsieur [I] [M] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [I] [M] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par voie d’assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 31 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu par acte sous seing privé du 8 novembre 2023 contient une clause résolutoire (« VIII. Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.112,00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

En outre, il résulte des éléments versés aux débats que le locataire ne paie plus le loyer depuis juillet 2024. Il a été rencontré par le travailleur social mais n’a pas indiqué le montant de ses ressources. Ainsi, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il n’est pas justifié que le locataire, non comparant, soit en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [I] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] produisent un décompte démontrant que Monsieur [I] [M] restait devoir la somme de 5.141,70€ à la date du 31 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [I] [M] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.141,70€.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] le locataire sera condamné à leur verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par acte sous seing privé du 8 novembre 2023 entre Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] d’une part et Monsieur [I] [M] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence Monsieur [I] [M] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] la somme de 5.141,70€ (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [U] [X] et Madame [B] [X] une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE